97다32772 계약금등·매매대금
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 매매 목적물을 다른 점포로 오인한 착오가 동기의 착오인지, 내용의 착오(목적물 동일성에 대한 착오)인지 여부
- 위 착오가 민법 제109조 제1항의 중요 부분의 착오에 해당하는지 여부
- 부동산중개업자를 통해 매매계약을 체결한 매수인의 착오가 민법 제109조 제1항 단서의 '중대한 과실'에 해당하는지 여부
소송법적 쟁점
- 중개인이 매매 목적물을 오인하였다는 원심 사실인정에 채증법칙 위배가 있는지 여부
2) 사실관계
- 원고(매수인)는 이 사건 점포 인근에서 식당을 경영하였고, 부동산중개업자 소외인(손중호)을 통해 피고(매도인)와 점포 매매계약을 체결함
- 부동산중개업자 소외인은 매매계약 체결 당시 매매 목적물인 이 사건 점포를 상가 복도 건너편에 있는 ○○상회(창신상회)로 오인하고 있었으며, 이를 원고에게 그대로 알려줌
- 원고도 이 사건 점포를 ○○상회(창신상회)로 오인한 채 매매계약을 체결함
- 점포배치도가 소외인의 사무실에 비치되어 있지 않았고, 피고 또한 계약 체결 시 이 사건 점포를 명확히 지적하지 아니하였음
- 원고는 소외인의 말만 믿고 스스로 이 사건 점포의 위치를 직접 확인하지 않고 서둘러 계약을 체결함
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제109조 제1항 본문 | 의사표시는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있음 |
| 민법 제109조 제1항 단서 | 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소 불가 |
| 부동산중개업법 제19조 | 중개업자가 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 입힌 때에는 그 손해를 배상하도록 규정 |
판례요지
- 착오의 성질: 원고가 매매 목적물인 점포를 이 사건 점포와 다른 ○○상회로 오인한 것은 동기의 착오가 아니라 내용의 착오 중 목적물의 동일성에 대한 착오로서 중요 부분의 착오에 해당함
- 중대한 과실의 의미: 민법 제109조 제1항 단서의 '중대한 과실'이란 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 것을 말함 (대법원 96나26657 판결, 94다25964 판결 참조)
- 중대한 과실 부정 근거:
- 부동산중개업자는 거래 당사자 사이의 권리 득실변경에 관한 행위의 알선을 업으로 삼아 고도의 직업적 주의의무를 부담하므로, 일반인으로서는 중개업자의 전문성을 신뢰하고 그의 지시·설명에 과오가 없을 것으로 믿고 거래하는 것이 통상적임
- 소외인이 착오에 빠지게 된 과정에 이 사건 점포를 명확히 지적하지 아니한 피고의 잘못도 개입되어 있음
- 중개인을 통한 부동산 매매거래에서 매수인이 언제나 매매 목적물을 현장에서 직접 확인할 의무가 있다고 할 수 없고, 중개업자가 목적물을 혼동하고 있는지 여부까지 매수인이 미리 확인하거나 주의를 촉구할 의무도 없음
- 중개인 소외인 스스로 매매 목적물을 오인한 과실을 바로 원고 자신의 중대한 과실이라고 평가할 수 없음
4) 적용 및 결론
쟁점 ① 채증법칙 위배 여부
- 법리: 원심의 사실인정이 자유심증주의 원칙에 반하는 경우에만 위법함
- 포섭: 기록에 비추어 볼 때 소외인이 이 사건 점포를 ○○상회로 오인하였다는 원심 인정은 적법하고, 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법이 없음
- 결론: 제1점 상고이유 배척
쟁점 ② 착오의 성질 및 중요 부분 해당 여부
- 법리: 목적물의 동일성에 대한 착오는 동기의 착오가 아닌 내용의 착오이며, 이는 중요 부분의 착오에 해당함
- 포섭: 원고가 매매 목적물을 이 사건 점포가 아닌 ○○상회로 오인한 것은 목적물의 동일성에 대한 착오이므로, 동기의 착오가 아닌 내용의 착오 중 중요 부분의 착오에 해당함
- 결론: 착오에 관한 법리오해 없음, 제2점 상고이유 배척
쟁점 ③ 중대한 과실 해당 여부
- 법리: 민법 제109조 제1항 단서의 '중대한 과실'은 표의자의 직업·행위 종류·목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 것을 의미함
- 포섭: ① 원고가 소외인의 말만 믿고 서둘러 계약을 체결하고 점포를 직접 확인하지 않은 잘못은 있으나, ② 일반인은 부동산중개업자의 전문성을 신뢰하고 그의 설명에 오류가 없을 것으로 믿고 거래하는 것이 통상적이고, ③ 소외인이 착오에 빠진 경위에 피고가 점포를 명확히 지적하지 않은 잘못도 개입되어 있으며, ④ 중개인을 통한 거래에서 매수인에게 언제나 목적물을 현장 확인할 의무가 있다 할 수 없고, ⑤ 중개인 소외인의 과실을 원고 자신의 중대한 과실과 동일하게 평가할 수 없음. 따라서 원고의 착오가 중대한 과실에 해당한다고 단정하기 어려움
- 결론: 원고의 착오취소 인정, 중대한 과실에 관한 법리오해 없음, 제3점 상고이유 배척. 상고 기각, 상고비용은 피고 부담
참조: 대법원 1997. 11. 28. 선고 97다32772 판결
