94다44620 토지소유권이전등기

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 매매계약서상 매수인이 "원고 2 외 1인"으로 기재된 경우, 법인인 원고 회사가 매매계약의 당사자인지 여부
• 매수인 중 1인이 법인임을 고지하지 않은 행위가 사기(기망)에 해당하는지 여부
• 매수인 중 1인이 법인임을 알지 못한 것이 법률행위의 중요부분에 관한 착오에 해당하는지 여부
• 착오의 불이익이 사후 소멸된 경우 착오 취소 주장이 신의성실 원칙상 허용되는지 여부
• 매수인이 매도인의 채무를 대위변제할 법률상 이해관계 있는 제3자에 해당하는지 여부
• 합의해제 성립 여부

소송법적 쟁점

• 재판상 자백의 취소 가부 — 자백이 진실에 반하는지 여부
• 증거 취사선택 및 채증법칙 위반 여부
• 판단 유탈이 판결 결과에 영향을 미쳤는지 여부

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2) 사실관계

• 이 사건 부동산은 원래 피고 1의 남편인 소외 1 소유로, 소외 1이 피고 1 또는 그 친구인 피고 2 앞으로 등기명의를 신탁해 둔 것임
• 원고 회사(대주주택 주식회사)는 인근 토지와 함께 아파트 건설용 부지로 사용할 목적으로 이 사건 부동산을 매수하고자 하였으나, 이를 사전에 알리면 토지 소유자들이 지가 상승을 예상하여 매도를 거부할 우려가 있어, 계열회사인 소외 대주건설 경리과장이던 원고 2를 내세워 매수하도록 함
• 1988. 7. 6. 원고 2, 피고 1, 소외 1이 만나 매매계약을 체결하면서 매도인은 피고들로, 매수인은 "원고 2 외 1인"으로 표시함
• 매매계약 체결 무렵인 1988. 7. 5. 이 사건 부동산에 대해 임의경매개시결정이 내려졌고 같은 달 7. 기입등기가 이루어지는 등 피고측으로서는 부동산을 서둘러 매도해야 할 급박한 사정이 있었음
• 매매대금은 당시 시세에 비추어 낮지 않았음
• 원고 회사는 1988. 4. 23. 주택건설사업자로 관할기관에 등록된 상태였음
• 이 사건 매매계약의 잔금은 원고들이 이 사건 부동산에 관한 담보권자 등에 대한 피고들의 채무 등을 대신 변제하고 취득한 구상금 채권 등으로 1991. 9. 4. 상계함으로써 청산됨
• 피고들은 1992. 1. 30.자 준비서면 송달로써 착오 및 사기를 이유로 매매계약 취소 주장을 함
• 피고들은 1989. 2. 중순경 합의해제가 이루어졌다고 주장하였으나 원심은 이를 인정하지 않음
• 원고 2가 피고 1 및 소외 1을 사기죄로 형사고소한 사실이 있으나, 이를 매매계약 취소 의사표시로 볼 수 없음

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제109조	법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있는 경우 취소 가능
민법 제110조	사기·강박에 의한 의사표시는 취소 가능
민법 제2조	신의성실의 원칙
소득세법·동법시행령(1988년 시행 당시)	법인에 대한 양도 시 실지거래가액 기준 양도소득세 산정
소득세법·동법시행령(1989. 8. 1. 이후 개정)	투기거래 제외 시 법인과의 거래도 기준시가에 의하도록 변경
조세감면규제법 제62조 제1항, 동법시행령 제50조 제3항 제2호	등록 주택건설사업자에게 건설용지로 양도 시 양도소득세 면제(매입자 신청 시에 한함)
민법 제481조, 제482조 (대위변제)	법률상 이해관계 있는 제3자의 대위변제 인정

판례요지

• 매매계약 당사자 확정: 매매계약서상 매수인이 "원고 2 외 1인"으로 표시되어 있고 피고측이 원고 2 외에 다른 1인의 매수인이 있음을 알고 매도 의사로 계약을 체결한 경우, 원고 2는 자신 및 원고 회사의 대리인 자격에서 계약을 체결한 것으로 보아야 하므로, 이 사건 매매계약은 매도인인 피고들과 매수인인 원고들 사이에 체결된 것임. 부동산 매매계약에 있어 당사자가 상대방에 대하여 구체적으로 알지 못하였다는 것만으로 그 매매계약이 성립하지 않거나 무효로 되는 것은 아님

• 자백 취소 불가: 위 사실관계에 의하면 피고들이 제1심에서 원고들과 매매계약을 체결하였다고 자백한 것은 진실에 부합하므로 진실에 반한다고 할 수 없고, 착오에 의한 자백 취소 주장은 배척됨

• 착오 주장에 관한 법리: 매수인이 개인인지 법인인지, 법인이라도 주택건설사업자인지, 주택건설사업자라도 면제신청을 할 것인지 여부는 매도인이 부담하게 될 양도소득세액 산출에 중대한 영향을 미치므로, 이 점에 관한 착오가 있었다면 이는 법률행위 내용의 중요부분에 관한 착오에 해당할 수 있음. 다만, 이 사건에서는 1989. 8. 1. 이후 법령 개정으로 잔금 청산시점(1991. 9. 4.)이 양도시기가 되어 피고들은 기준시가에 의한 양도소득세액만 부담하면 족하게 확정되었으므로, 착오로 인한 불이익이 이미 소멸되었고, 그 이후인 1992. 1. 30.자 준비서면으로 비로소 착오 취소를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 비추어 허용될 수 없음

• 사기 주장에 관한 법리: 원고측이 원고 회사가 매수당사자임을 알리지 않은 것은 지가 상승을 예상한 토지 소유자들의 매도 거부를 우려한 것이지 피고들로 하여금 양도소득세를 많이 부담하게 할 기망의 고의가 있었다고 볼 수 없음. 또한 매매대금이 당시 시세보다 낮지 않은 이 사건에서 원고 회사가 매입한다는 사실을 알리지 않은 것만으로는 위법한 기망행위가 있었다고 볼 수 없음

• 대위변제의 이익: 부동산의 매수인은 그 권리실현에 장애가 되는 그 부동산에 대한 담보권 등의 권리를 소멸시키기 위하여 매도인의 채무를 대신 변제할 법률상 이해관계 있는 제3자에 해당함(대법원 1993. 10. 12. 선고 93다9903, 9910 판결 참조)

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 매매계약의 당사자 — 원고 회사 포함 여부 및 자백 취소

• 법리: 계약서상 "외 1인" 표시가 있고 상대방이 이를 알고 계약을 체결한 경우, 그 대리인이 자신 및 본인을 위해 계약을 체결한 것으로 볼 수 있음. 상대방에 대한 구체적 인식 결여만으로 계약 무효·불성립이 되지 않음
• 포섭: 피고측은 "원고 2 외 1인"이라는 표시를 알고 그들에게 매도할 의사로 계약을 체결하였고, 원고 2는 자신 및 원고 회사의 대리인으로서 계약을 체결하였으므로, 이 사건 매매계약의 매수인은 원고들 전원임. 이에 대한 피고들의 자백은 진실에 부합하므로 착오를 이유로 한 자백 취소는 허용되지 않음
• 결론: 원고 회사가 매매계약의 당사자임이 인정되고, 피고들의 자백 취소 주장 배척

쟁점 ② 착오 취소 주장

• 법리: 법률행위 내용의 중요부분에 관한 착오가 있어도, 착오로 인한 불이익이 소멸된 이후에 비로소 취소를 주장하는 것은 신의성실의 원칙상 허용될 수 없음
• 포섭: 매수인이 법인임을 알지 못한 것이 중요부분에 관한 착오에 해당할 수 있으나, 잔금 청산시점(1991. 9. 4.)이 소득세법 개정 이후로서 법인과의 거래에도 기준시가 과세가 적용되어 피고들은 당초 예상한 대로 기준시가에 의한 양도소득세만 부담하게 되었으므로 착오의 불이익이 이미 소멸됨. 그 이후인 1992. 1. 30.에 비로소 착오 취소를 주장하는 것은 신의성실 원칙상 허용 불가
• 결론: 착오 취소 주장 배척

쟁점 ③ 사기 주장

• 법리: 기망행위가 성립하려면 기망의 고의 및 위법한 기망행위가 인정되어야 함
• 포섭: 원고측은 지가 상승 우려로 원고 회사가 매수당사자임을 알리지 않은 것이고, 피고들로 하여금 과중한 양도소득세를 부담하게 할 의사는 없었음. 매매대금 역시 시세에 비추어 낮지 않았으므로 위법한 기망행위 및 기망의 고의를 인정할 수 없음
• 결론: 사기를 이유로 한 취소 주장 배척

쟁점 ④ 합의해제 주장

• 법리: 합의해제의 성립은 당사자의 합치된 의사표시를 요함
• 포섭: 원심이 채택한 증거 외에 합의해제를 인정할 증거 없음. 원고 2의 형사고소를 매매계약 취소 의사표시로 볼 수도 없음
• 결론: 합의해제 주장 배척

쟁점 ⑤ 대위변제

• 법리: 부동산 매수인은 그 권리실현에 장애가 되는 담보권 등을 소멸시키기 위하여 매도인의 채무를 대신 변제할 법률상 이해관계 있는 제3자에 해당함
• 포섭: 원고들이 이 사건 부동산에 대한 근저당권자 등 담보권자에 대한 피고들의 채무를 대신 변제한 것은 매수인으로서 권리실현을 위한 것이므로 법률상 이해관계 있는 제3자로서의 대위변제에 해당함
• 결론: 대위변제의 이익 인정, 구상금 채권과의 상계로 잔금 청산 유효

최종 결론: 상고 모두 기각, 상고비용 피고들 부담

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참조: 대법원 1995. 3. 24. 선고 94다44620 판결