2010다23425 부당이득금

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 구 임대주택법 시행령 제12조 제1항 및 이 사건 고시상 임대보증금·임대료 상호전환 규정이 효력규정인지 여부
• 임차인의 동의 없이 표준임대보증금을 초과하여 정해진 임대보증금 약정의 효력(전부무효 vs. 일부무효)
• 이 사건 고시상 '임차인의 동의'의 의미 및 원고들의 동의 인정 여부
• 피고의 추인 주장 및 신의칙 위반 주장의 당부

소송법적 쟁점

• 효력규정 위반에 따른 일부무효 법리 적용 시 민법 제137조의 적용 범위

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2) 사실관계

• 피고(임대사업자, 모아건설 주식회사)는 공공건설임대주택을 건설하고 입주자 모집공고를 통해 임차인을 모집함
• 입주자 모집공고에 표준임대보증금 및 표준임대료에 대한 안내가 전혀 없었고, 임대료의 일부를 임대보증금으로 상호전환한 조건으로만 임대차계약 체결 가능하였음
• 원고들(임차인 12인)은 주택공급에 관한 규칙에 따른 공개모집·추첨 절차를 통해 당첨되어 표준임대보증금을 초과하는 임대보증금으로 이 사건 각 임대차계약을 체결함
• 원고들에게 표준임대보증금 및 표준임대료 조건으로 임대차계약을 체결할 선택권이 전혀 부여되지 않았음
• 피고는 추인 및 신의칙 위반을 주장하며 부당이득 반환 책임을 다툼

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
구 임대주택법(2006. 9. 27. 법률 제8015호로 개정 전) 제14조	건설임대주택의 임차인 자격·선정방법·임대보증금·임대료 등 임대조건에 관한 기준을 대통령령으로 위임
구 임대주택법 시행령(2007. 3. 27. 대통령령 제19975호로 개정 전) 제12조 제1항	공공건설임대주택의 최초 임대보증금 및 임대료는 건설교통부장관 고시 표준임대보증금 및 표준임대료 초과 불가
이 사건 고시(건설교통부 고시 제2004-70호)	표준임대보증금은 건설원가에서 국민주택기금융자금 공제 금액의 50%; 임차인 동의 시 임대보증금·임대료 상호전환 가능, 전환 금리는 전환 당시 정기예금이율 적용
구 임대주택법 제23조 제3호	임대조건 위반하여 주택 임대한 자에 대한 형사 제재(1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금)
민법 제137조	법률행위 일부 무효 시 나머지 부분의 무효 여부 원칙(임의규정)

판례요지

• 상호전환 규정의 효력규정 해당 여부: 구 임대주택법은 임대주택 건설 촉진 및 국민주거생활 안정을 목적으로 임대사업자에게 국민주택기금 융자, 택지 우선 매각, 토지 수용권 등 각종 지원을 하는 한편, 임의적 임대보증금·임대료 책정을 방지하고 합리적 임대조건 공급을 강제하는 제한을 부과함. 이 사건 고시상 "임대보증금과 임대료는 임차인의 동의가 있는 경우에만 상호전환 가능"하다는 규정은 임차인의 동의 없는 상호전환의 사법적 효력을 제한하는 효력규정으로 봄이 상당함

• 일부무효 법리 적용: 법률행위 일부가 강행법규인 효력규정에 위반되어 무효가 되는 경우, 개별 법령에 일부무효 효력 규정이 없으면 원칙적으로 민법 제137조 적용. 단, 당해 효력규정 및 그 법의 입법 취지를 고려할 때 나머지 부분까지 무효로 하면 그 취지에 명백히 반하는 결과가 초래되는 경우에는 나머지 부분까지 무효가 된다고 할 수 없음(대법원 2004. 6. 11. 선고 2003다1601 판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다32501 판결 등 참조). 임대보증금 액수는 가분적이고, 원고들은 표준임대보증금 기준으로 임대차계약을 체결할 의사가 명백하며, 임대사업자는 임차인 선택권이 없어 당첨된 원고들과 표준조건으로 계약을 체결하였을 것이 분명하고, 임대차계약 전체를 무효로 하면 원고들을 퇴출시켜 무주택 서민 보호 법규를 몰각시키는 결과가 초래됨. 따라서 표준임대보증금을 초과하는 부분만 무효이고 나머지는 유효함

• '임차인의 동의'의 의미: 이 사건 고시상 '임차인의 동의'란 임대주택을 공급받으려는 사람이 표준임대보증금 및 표준임대료로 임대차계약을 체결할 수 있는 상황에서 스스로 상호전환 여부를 선택하는 것을 의미함. 상호전환된 조건으로만 공급받거나 아예 청약을 포기하는 두 가지 선택만 가능한 경우는 동의권이 부여된 것으로 볼 수 없음. 임대사업자가 상호전환 조건으로 임차인을 모집하고자 하는 경우 표준금액과 전환금액을 모두 공고·고지하고 전환금액에 동의하는 임차인에 한하여 전환금액으로 계약을 체결해야 함

• 추인 및 신의칙 위반 주장: 원심이 피고의 추인 주장 및 신의칙 위반 주장을 배척한 것이 정당함(구체적 이유는 원심 판시에 따름)

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 상호전환 규정의 효력규정 해당 여부 및 일부무효

• 법리: 구 임대주택법의 지원·제한 체계와 입법 목적상 임차인 동의 없는 상호전환의 사법적 효력을 제한하는 규정은 효력규정에 해당하고, 효력규정 위반에 따른 일부무효 시 나머지 부분 무효 여부는 당해 법의 입법 취지가 명백히 반하는 결과를 초래하는지에 따라 달리 판단함
• 포섭: 이 사건 각 임대차계약상 임대보증금은 원고들의 동의 없이 임대료를 임대보증금으로 전환하여 표준임대보증금을 초과하여 정해진 것임. 임대보증금 액수는 가분적이고, 원고들은 표준임대보증금 기준으로 계약할 의사가 명백하며, 피고는 임차인 선택권이 없어 당첨자인 원고들과 표준조건으로 계약하였을 것이 분명함. 전체 계약을 무효로 하면 원고들을 임대아파트에서 퇴출시켜 무주택 서민 보호 입법 취지를 몰각시키는 결과가 됨
• 결론: 임대보증금 중 표준임대보증금을 초과하는 부분만 무효이고, 나머지 임대차계약 부분은 유효함. 원고들은 표준임대보증금 기준에 따른 권리를 가지나, 그와 동시에 표준임대료보다 낮은 이 사건 계약상 임대료 적용을 받는다는 취지는 아님

쟁점 ② '임차인의 동의' 인정 여부

• 법리: 임차인 동의란 표준조건으로 계약 체결이 가능한 상황에서의 자유로운 선택을 의미하고, 상호전환된 조건 수락 또는 청약 포기만 가능한 상황은 동의권 부여로 볼 수 없음
• 포섭: 이 사건 입주자 모집공고에 표준임대보증금·표준임대료에 대한 안내가 전혀 없었고, 원고들에게 표준조건으로 계약할 여지가 전혀 없었음. 원고들이 상호전환에 따른 임대보증금을 인식하고 동의하였다고 인정할 증거도 없으며, 설령 해당 조건으로 계약한 것을 일응 동의로 보더라도 선택권이 박탈된 상태에서의 수락은 진정한 동의로 볼 수 없음
• 결론: 원고들의 동의 없이 정해진 초과 임대보증금 부분은 무효이고, 피고의 부당이득 반환 책임이 인정됨

쟁점 ③ 추인 및 신의칙 위반 주장

• 결론: 피고의 추인 주장 및 신의칙 위반 주장을 배척한 원심 판단이 정당한 것으로 수긍됨. 상고 모두 기각, 상고비용은 피고 부담

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참조: 대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다23425 판결