2009다50308 불공정한 법률행위 부당이득금반환

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 재건축조합이 체결한 토지 매매계약이 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당하는지 (궁박·폭리행위의 악의·현저한 불균형 성립 여부)
• 불공정한 법률행위로 무효인 매매계약에 민법 제138조 무효행위의 전환이 적용될 수 있는지
• 무효행위 전환 시 '가정적 의사'에 기한 정당한 매매대금액 산정 방법

소송법적 쟁점

• 불공정한 법률행위로 무효인 계약에 부수된 부제소합의의 효력
• 이 사건 소가 신의칙에 위배되는지 여부

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2) 사실관계

• 원고(강동시영1차아파트 주택재건축정비사업조합)는 서울 강동구 암사동·명일동 일대 재건축사업을 위해 조합설립인가를 받음
• 재건축사업부지에 이 사건 토지(암사동 임야 198㎡) 포함. 서울특별시는 이 토지의 일부(78.1㎡)를 도로예정지로, 나머지(119.9㎡)를 재건축사업부지로 확정
• 피고들은 원고가 종전 공유자들을 상대로 선행 1차소송(매도청구)을 제기하기 직전인 2003. 6. 17. 공유자 중 1인(소외 5)의 7분의 3 지분을 각 1억 9,000만 원에 매수하고, 같은 해 7. 3. 이전등기 완료 (각 7분의 1.5 지분, 약 12.83평)
• 강동구청장은 2003. 12. 30. "착공 전까지 이 사건 토지 소유권 확보"를 조건으로 사업계획 승인
• 원고는 나머지 공유자(소외 3, 4)로부터 7분의 4 지분을 각 2억 원(㎡당 3,535,353원)에 매수하였으나, 피고들 지분(이 사건 각 지분) 취득에 실패(선행 2차소송 제1심 패소)
• 강동구청장은 2005. 4. 13. 소유권 미확보 시 착공신고·입주자모집 불가 통지
• 원고는 2005. 4. 22. 이 사건 각 지분을 합계 18억 원(㎡당 21,216,407원, 평당 70,148,090원)에 매수하는 이 사건 매매계약 체결. 동 계약에는 "이후 가격의 높고 낮음에 관한 일체의 민·형사상 소송을 양측이 제기하지 아니한다"는 부제소합의 포함
• 원고 조합원 보상가격은 평당 22,127,090원(㎡당 6,693,445원)에 불과

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제104조	불공정한 법률행위 — 궁박·경솔·무경험을 이용한 현저한 불균형 법률행위 무효
민법 제138조	무효행위의 전환 — 다른 법률행위로서의 요건 충족 시 그 행위로 유효

판례요지

• [판시 1] 불공정한 법률행위와 부제소합의의 효력

  • 쌍무계약이 급부와 반대급부의 불균형으로 민법 제104조에 해당하여 무효이면, 그 계약으로 불이익을 입는 당사자가 불공정성을 소송 등 사법적 구제수단으로 주장하지 못하도록 하는 부제소합의 역시 다른 특별한 사정이 없는 한 무효임
  • 근거: 폭리를 계속 유지하기 위해 포함된 부제소합의까지 유효로 볼 수 없음

• [판시 2] 불공정한 법률행위의 성립요건 및 판단기준

  • 성립요건: ① 피해 당사자의 궁박·경솔·무경험, ② 상대방의 폭리행위 악의, ③ 급부와 반대급부 사이의 객관적 현저한 불균형
  • '궁박'은 '급박한 곤궁'을 의미. 판단 시 당사자의 신분·상호관계, 절박성의 정도, 협상과정, 거래를 통한 이익, 다른 적절한 대안의 존재 여부 등 여러 상황을 종합하여 구체적으로 판단해야 함
  • '현저한 불균형'은 단순히 시가와의 차액·배율로 판단할 수 없고, 구체적·개별적 사안에서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 함. 판단 시 궁박·경솔·무경험의 정도를 아울러 고려하고, 당사자의 주관적 가치가 아닌 거래상의 객관적 가치에 의하여야 함

• [판시 3] 불공정한 법률행위와 무효행위의 전환

  • 매매대금 과다로 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당하여 무효인 경우에도 민법 제138조 적용 가능
  • 당사자 쌍방이 무효를 알았더라면 대금을 다른 액으로 정하여 합의하였을 것이라고 예외적으로 인정되는 경우, 그 대금액을 내용으로 하는 매매계약이 유효하게 성립
  • '가정적 의사'는 매매계약 무효를 계약 당시 알았다면 의욕하였을 가정적 효과의사. 당사자 본인이 계약 체결시와 같은 구체적 사정 아래 있다고 상정하는 경우에 거래관행을 고려하여 신의성실의 원칙에 비추어 결단하였을 바를 의미함
  • 계약 당시의 시가 같은 객관적 지표는 가정적 의사 인정의 하나의 참고자료가 될 수 있을 뿐, 일응의 기준이 된다고 쉽사리 말할 수 없음
  • 법원은 '가정적 의사'를 함부로 추단하여 당사자가 의욕하지 않는 법률효과를 불합리하게 강요하지 않도록 신중을 기하여야 함

• [판시 4] 정당한 매매대금으로의 감액 및 유효성 인정

  • 원심이 평당 5,000만 원으로 계산한 641,500,000원을 정당한 매매대금으로 인정하고 그 한도에서 매매계약의 유효성을 인정한 것은 결과적으로 수긍할 수 있음
  • 다만 원심이 '정당한 매매대금'을 초과하는 부분만 무효라고 하거나, '정당한 매매대금'을 새로운 계약내용의 지표로 제시한 이유설시 방식은 부적절한 점이 있음을 지적 (이른바 '정당한 가격(iustum pretium)'의 이론은 우리 법이 원칙적으로 채택하지 않음)

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4) 적용 및 결론

쟁점 1: 부제소합의의 효력

• 법리: 불공정한 법률행위로 무효인 쌍무계약에 부수된 부제소합의는 다른 특별한 사정 없는 한 무효
• 포섭: 이 사건 매매계약이 불공정한 법률행위로 무효로 인정된 이상, "이후 가격의 높고 낮음에 관한 일체의 민·형사상 소송을 양측이 제기하지 아니한다"는 부제소합의는 폭리를 계속 유지하기 위해 포함된 것으로, 이를 유효로 보면 불이익을 입는 원고가 사법적 구제수단을 행사하지 못하게 됨
• 결론: 부제소합의 무효. 이 사건 소는 적법함

쟁점 2: 불공정한 법률행위 성립 여부

• 법리: 궁박·폭리행위의 악의·급부와 반대급부의 현저한 불균형 세 가지 요건이 모두 충족되어야 성립
• 포섭:
  • 궁박: 사업계획승인 조건으로 착공 전 소유권 확보가 필수적이었고, 범위 축소·변경이 사실상 불가능하여 이 사건 각 지분 미매수 시 사업계획승인 취소 위험에 처한 점, 피고들 이외에는 다른 대안이 없었던 점 → 원고의 궁박 상태 인정
  • 폭리행위의 악의: 피고들이 원고의 재건축사업에 이 사건 토지가 반드시 필요함을 알고 있었던 점, 원고가 선행 1차소송을 제기하려던 즈음에 공유자 중 1인으로부터 이 사건 각 지분을 매수한 점, 이 사건 각 지분만으로는 피고들에게 별다른 효용이 없는 점 → 폭리행위의 악의 인정
  • 현저한 불균형: 피고들이 각 1억 9,000만 원에 취득한 지분을 각 9억 원에 매도. 다른 공유자들은 같은 지분을 각 2억 원(㎡당 3,535,353원)에 매도, 조합원 보상가격도 평당 22,127,090원에 불과한 반면 이 사건 매매대금은 평당 70,148,090원 → 객관적으로 현저한 불균형 인정
• 결론: 이 사건 매매계약은 민법 제104조의 불공정한 법률행위로 무효

쟁점 3: 무효행위의 전환 및 정당한 대금액

• 법리: 불공정한 법률행위로 무효인 매매계약도 민법 제138조 적용 가능. 당사자 쌍방의 가정적 의사가 인정되면 그 대금액을 내용으로 하는 매매계약이 유효하게 성립함
• 포섭: 원고는 재건축사업 수행을 위해 이 사건 각 지분 매수가 불가피하고, 피고들도 자신들에게 환원을 원하지 않는 점. 피고들은 당초 평당 2,200만 원을 요구하였고, 선행 2차소송 제1심 조정결정이 평당 약 5,000만 원 수준을 제시하였을 때 피고 2가 "평당 5,000만 원 선으로 조정하여 준 것에는 감사하나 적용 면적 문제로 응할 수 없다"는 취지로 이의신청한 점. 이 사건 각 지분 매수의 어려움은 기본적으로 재건축사업을 추진하는 원고가 부담해야 하는 점 → 당사자 쌍방이 무효를 알았더라면 평당 5,000만 원을 대금으로 합의하였을 가정적 의사 인정
• 결론: 이 사건 각 지분에 관한 정당한 매매대금은 641,500,000원(5,000만 원 × 12.83평). 이를 초과하는 부분에 상당하는 금액은 부당이득으로 반환 대상. 상고 모두 기각

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참조: 대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결