98다24105 소유권이전등기

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 가등기상 권리(소유권이전청구권)를 양도한 경우 가등기에 대한 부기등기 형식으로 이전등기가 가능한지 여부
• 1985. 10. 22.자 약정의 해석: 가등기권 양도 약정이 잔금 미지급으로 인해 실효되는지 여부
• 처분금지가처분 집행 후 이루어진 가등기 이전등기의 효력 및 대항 가부

소송법적 쟁점

• 상고심에서 비로소 제기한 부동산실명법상 명의신탁 무효 주장이 적법한 상고이유가 되는지 여부

---

2) 사실관계

• 피고는 1977. 7. 29. 이 사건 토지(서울 서초구 소재 대 931㎡) 중 6/20 지분을 매수하면서 편의상 소외 1 명의로 소유권이전등기를 경료함(명의신탁)
• 피고는 1981. 9. 10. 소외 1이 위 지분을 임의로 처분하는 것을 방지하기 위해 소외 1과 매매예약을 체결하고, 같은 달 11일 소유권이전청구권가등기(이 사건 가등기)를 경료함
• 피고는 1983. 6. 30. 소외 1을 대리하여 소외 2에게 위 6/20 지분을 금 263,550,000원에 매도하면서 계약금(50,000,000원)만 수령한 상태에서 소유권이전등기를 먼저 경료해 주고, 중도금·잔금 완납 시 이 사건 가등기를 말소하기로 약정함
• 원고는 1983. 7. 22. 소외 2로부터 이 사건 토지 중 2.1809/20 지분 및 지상건물 일부를 금 122,088,300원에 매수하기로 하고 계약금을 지급함
• 소외 2가 피고에 대한 중도금·잔금 지급을 지체하자, 원고·피고·소외 2 사이에 1985. 10. 22.자 3자 약정 체결:
  • 원고가 소외 2의 부동산대금 60,000,000원을 직접 피고에게 지급
  • 피고는 매매대금 중 80,000,000원을 공제해 주되, 소외 2가 잔금 73,550,000원을 1985. 12. 30.까지 미지급 시 해당 공제 약정은 실효되어 소외 2의 잔금은 153,550,000원이 됨
  • 피고는 이 사건 가등기 권리 중 원고가 매수한 2.1809/20 지분에 관한 부분을 원고에게 양도하되, 잔금 73,550,000원 전액 지급 전까지 원고는 가등기 말소 청구 불가
• 이후 소외 2는 피고를 상대로 이 사건 가등기 이전등기청구 소송을 제기하여 승소확정판결을 받고, 1995. 4. 6. 이전등기를 경료함
• 원고는 위 소외 2 명의의 이전등기 경료 이전인 1994. 10. 13. 피고가 가등기를 마친 소유권이전등기청구권에 대한 처분금지가처분을 받아 같은 달 14일 가처분 기입등기를 경료함

---

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
부동산실권리자명의등기에관한법률 제11조	명의신탁약정 및 이에 터잡은 물권변동에 관한 유예기간 내 실명등기 의무 및 미이행 시 무효 규정
민법상 가등기 관련 법리	소유권이전청구권 보전을 위한 가등기의 순위 확보 기능 및 그 권리의 양도 가부

판례요지

• 가등기상 권리의 양도 및 부기등기 가능 여부

  • 가등기는 순위를 확보하는 데 목적이 있고, 순위 보전의 대상이 되는 물권변동의 청구권은 그 성질상 양도될 수 있는 재산권임
  • 가등기로 인하여 그 권리가 공시되어 결과적으로 공시방법까지 마련된 셈이므로, 이를 양도한 경우에는 양도인과 양수인의 공동신청으로 가등기상 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 있음
  • 기존 판례 변경: 가등기를 한 자가 아직 본등기를 하기 전에 가등기 명의자를 등기의무자로 하여 부동산에 관한 등기이전의 부기등기를 할 수 없다는 취지의 대법원 1972. 6. 2.자 72마399 결정 견해를 변경함

• 1985. 10. 22.자 약정의 해석

  • 잔금 73,550,000원의 지급의무자는 소외 2이고 원고가 아님
  • 1985. 12. 30.까지 잔금 미지급 시 실효되는 부분은 '소외 2의 매매대금에서 80,000,000원을 공제하기로 한 약정 부분'에 국한됨
  • 피고가 원고에게 가등기 권리를 양도하기로 한 약정 부분은 실효 대상에 해당하지 아니함

• 처분금지가처분의 효력

  • 가처분의 피보전권리는 1985. 10. 22.자 양도약정을 원인으로 한 원고의 피고에 대한 가등기된 권리의 이전청구권임
  • 원고가 집행을 마친 가등기된 권리의 처분금지가처분의 효력에 의하여, 그 후에 가등기의 이전등기를 마친 소외 2의 권리를 부정할 수 있음
  • 따라서 피고의 원고에 대한 가등기 이전등기의무가 이행불능이 되었다는 피고의 주장은 이유 없음

• 상고심에서 새로이 제기한 부동산실명법 주장

  • 명의신탁약정 및 이에 터잡은 가등기가 부동산실명법 유예기간 내 실명등기 미이행으로 무효가 되었다는 주장은 피고가 상고심에 이르러 비로소 내세우는 사유로 원심에서 주장한 바 없으므로 적법한 상고이유가 될 수 없음

---

4) 적용 및 결론

쟁점 ①: 가등기상 권리의 부기등기 이전 가부

• 법리: 순위 보전 대상 청구권은 양도 가능한 재산권이고 가등기로 공시방법도 갖추어진 이상, 가등기에 대한 부기등기 형식의 이전등기 가능함
• 포섭: 피고는 1985. 10. 22.자 약정으로 원고에게 이 사건 가등기권(2.1809/20 지분 해당 부분)을 양도하였고, 위 가등기는 1981. 9. 11. 이미 경료된 상태이므로 공시방법이 마련되어 있음
• 결론: 피고에게 해당 가등기의 이전등기절차 이행을 명한 원심 조치는 정당함

쟁점 ②: 1985. 10. 22.자 약정의 실효 범위

• 법리: 계약의 일부 조항이 조건부로 실효되더라도 그 실효의 범위는 약정 문언과 의사해석에 따라 제한적으로 해석함
• 포섭: 잔금 미지급 시 실효되는 부분은 '80,000,000원 공제 약정'에 한정되고, 피고의 원고에 대한 가등기권 양도 약정은 별개의 독립된 합의로 해석됨. 잔금 지급의무자도 원고가 아닌 소외 2임
• 결론: 가등기권 양도 약정은 여전히 유효하고, 원고는 이에 기하여 이전등기를 청구할 수 있음

쟁점 ③: 처분금지가처분의 효력

• 법리: 가처분 집행 후 이루어진 처분행위는 가처분 채권자에 대하여 효력이 없음
• 포섭: 원고는 1994. 10. 14. 이 사건 가등기된 권리에 대한 처분금지가처분 기입등기를 마쳤고, 소외 2의 가등기 이전등기는 그 이후인 1995. 4. 6.에 경료된 것임. 따라서 가처분의 효력에 의하여 소외 2의 이전등기로는 원고에게 대항할 수 없음
• 결론: 피고의 이행불능 항변을 배척한 원심 판단은 정당함

쟁점 ④: 부동산실명법 주장의 적법성

• 법리: 상고심에서 비로소 제기된 새로운 주장은 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 될 수 없음
• 포섭: 명의신탁약정 및 가등기의 부동산실명법상 무효 주장은 원심에서 한 번도 제기된 바 없음
• 결론: 해당 주장은 부적법한 상고이유로서 이유 없음

→ 상고 기각, 상고비용은 피고 부담

---

참조: 대법원 1998. 11. 19. 선고 98다24105 판결