87다카425 무효등기 유용: 소유권이전등기말소
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 실질관계가 소멸된 가등기에 관하여 무효등기 유용 합의가 허용되는 요건
- 무효등기 유용 합의 전에 소유권이전등기를 마친 등기상 이해관계인에 대한 유용합의의 효력
- 유용합의에 따라 마쳐진 본등기 및 이를 기초로 한 소유권이전등기의 효력
소송법적 쟁점
- 원인무효 등기 말소 시 직권말소된 이해관계인 명의 소유권이전등기의 회복등기 및 소유권 추정 여부
- 직권말소 후 말소회복등기가 되기 전 이해관계인의 등기명의인으로서의 권리 보유 여부
2) 사실관계
- 이 사건 토지의 소유자 소외 1이 1977. 12. 19. 피고 1과 매매계약(대금 6,450,000원)을 체결하고, 1978. 2. 20. 피고 1 명의로 1978. 2. 17.자 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권보전 가등기를 마침
- 피고 1이 농지개혁법 소정 소재지관서 증명 미구비를 이유로 소유권이전등기청구 소송에서 패소 확정(대법원 1981. 4. 14. 선고 80다1757 판결)되자, 소외 1은 1981. 7. 14. 매매계약 해제 의사표시 후 매매대금 6,200,000원을 변제공탁; 피고 1은 이를 거절함
- 소외 1은 매매계약이 해제된 것으로 생각하고 1981. 11. 16. 원고 1과 매매계약(대금 110,000,000원, 이후 95,000,000원으로 감액)을 체결하고, 1982. 5. 3. 원고 1 명의로 소유권이전등기, 같은 날 공동원고 2 명의로 2분의 1 지분에 관한 소유권이전등기를 마침
- 소외 1이 원고 1로부터 교부받은 약속어음이 1983. 4. 25. 모두 지급거절되자, 소외 1은 1983. 7. 1. 피고 2와 매매계약(대금 170,000,000원)을 체결하고, 피고 1 명의의 가등기 순위보전 효력을 이용하기로 약정함
- 소외 1은 피고 1과 1983. 7. 9. 합의: 피고 1이 가등기 권리 포기 및 가등기를 유용하도록 허용하는 대가로 소외 1이 피고 1에게 합계 32,500,000원을 지급; 피고 1은 가등기필증 반환, 공탁금 수령, 피고 2로부터 직접 20,000,000원 수령; 1984. 11. 20. 약정금 전부 수령으로 가등기 등기원인 실효됨
- 소외 1은 위 유용합의에 따라 1985. 1. 25. 피고 1 명의로 가등기에 기한 소유권이전 본등기, 같은 날 피고 2 명의로 1985. 1. 24.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 각 마침
- 피고 1 명의 가등기 이후 마쳐진 원고들 명의의 각 소유권이전등기는 1985. 3. 5. 직권말소되었으나, 피고들 명의의 등기는 현재 남아있음
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 농지개혁법 제19조 | 농지 소유권이전에 필요한 소재지관서의 증명 요건 |
| 부동산등기법 관련 규정(직권말소·회복등기) | 가등기에 기한 본등기 경료 시 후순위 등기 직권말소, 원인무효 등기 말소 시 말소등기의 회복 규정 |
판례요지
- 무효등기 유용의 허용 요건: 실질관계의 소멸로 무효가 된 등기의 유용은, 그 등기를 유용하기로 하는 합의가 이루어지기 전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 생기지 않은 경우에 한하여 허용됨 (대법원 1986. 12. 9. 선고 86다카716 판결 등 참조)
- 유용합의 전 이해관계인이 존재하는 경우 유용합의의 효력: 가등기의 등기원인이 실효된 이후 무효등기 유용합의에 따라 가등기 명의인 갑 명의로 마쳐진 소유권이전 본등기는, 유용합의 이전에 이미 소유권이전등기를 마친 등기상 이해관계인 을에 대한 관계에서는 실질관계를 결한 무효의 등기로 평가됨
- 직권말소된 이해관계인 등기의 회복 및 소유권 추정: 갑 명의 소유권이전등기나 이를 기초로 한 병 명의 소유권이전등기가 원인무효의 등기로 말소될 때에는, 직권말소된 을 명의 소유권이전등기에 관하여 등기공무원이 직권으로 말소등기의 회복등기를 하여야 함; 그 말소회복등기가 되기 전이라도 을은 등기명의인으로서의 권리를 그대로 보유하고 있기 때문에 소유자로 추정됨 (대법원 1983. 3. 8. 선고 82다카1168 판결 등 참조)
4) 적용 및 결론
쟁점 ① — 무효등기 유용합의의 효력 (원고들에 대한 관계)
- 법리: 무효등기의 유용은 유용합의 이전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 생기지 않은 경우에만 허용됨
- 포섭: 원고들이 1982. 5. 3. 소유권이전등기를 마친 후, 피고 1과 소외 1의 유용합의는 1983. 7. 9.에 이루어졌고 가등기 등기원인 실효는 1984. 11. 20.임; 즉 유용합의 이전에 이미 원고들이 등기상 이해관계인으로 존재하였으므로, 유용합의는 원고들에 대한 관계에서 효력 발생 불가
- 결론: 피고 1 명의의 소유권이전 본등기 및 이를 기초로 한 피고 2 명의의 소유권이전등기는 원고들에 대한 관계에서 실질관계를 결한 무효의 등기이며, 피고들은 각자 명의의 위 각 소유권이전등기를 말소할 의무 있음
쟁점 ② — 직권말소된 원고들 명의 등기의 회복 및 소유권 추정
- 법리: 원인무효 등기가 말소될 때 직권말소된 이해관계인 명의 등기는 등기공무원이 직권으로 회복등기를 하여야 하고, 회복등기 전이라도 이해관계인은 등기명의인으로서 권리를 보유하여 소유자로 추정됨
- 포섭: 피고들 명의의 등기가 원인무효로 말소되는 이상, 1985. 3. 5. 직권말소된 원고들 명의의 각 소유권이전등기는 회복등기를 하여야 할 상태에 있음; 그 회복등기가 되기 전이라도 원고들은 등기명의인으로서 권리를 보유하여 이 사건 토지의 공유자로 추정됨
- 결론: 원고들이 이 사건 토지의 공유자로 추정되므로, 피고들 명의 각 등기의 말소를 구하는 원고들의 청구 인용 정당; 상고 모두 기각
참조: 대법원 1989. 10. 27. 선고 87다카425 판결
