실체법적 쟁점

• 미등기건물에 대한 양도담보계약상 채권자(담보권자)가 건물철거처분권을 가지는지 여부
• 양도담보권자가 귀속정산 의사표시 없이 건물을 점유·관리하는 경우, 법률상·사실상 처분권자에 해당하는지 여부

소송법적 쟁점

• 건물철거 및 토지 인도 청구의 상대방 적격(철거의무자의 범위)

2) 사실관계

• 소외 1 회사가 이 사건 토지 상에 건물 신축공사를 시작하였으나 1989. 11.경 부도 후 공정율 약 80% 상태에서 1993. 9.경 공사 중단함
• 소외 1 회사는 소외 2 은행으로부터 신축공사자금 대출을 받으면서 이 사건 토지에 근저당권 및 지상권을 설정하고, 이 사건 건물에 관하여 양도담보계약을 체결함 (1988. 12. 30.경 최초 체결 후 기성고에 따라 4차례 변경 체결)
• 양도담보계약 내용: 소외 1 회사가 건물 소유권·점유권을 소외 2 은행에 양도하고, 소외 2 은행의 대리인으로 점유·보관하되 인도 청구 시 언제든지 인도하며, 소외 2 은행은 대출원리금 반환 지체 시 건물을 임의처분하여 변제충당 가능
• 소외 2 은행은 1993. 8. 2. 피고(한국자산관리공사)에게 소외 1 회사에 대한 대출원리금반환채권, 근저당권 및 양도담보계약상의 지위를 모두 양도함
• 피고는 소외 2 은행으로부터 이 사건 건물을 인도받아 직원 파견·점검, 화재보험 체결 등으로 점유·관리하면서 토지와 함께 매각을 시도하였으나 불성립함
• 피고는 1993. 9. 7. 이 사건 토지에 대하여만 근저당권 실행으로 임의경매를 신청하고, 건물에 대해서는 공매를 시도하였으나 반복 유찰됨
• 원고는 1994. 5. 16. 임의경매절차에서 이 사건 토지를 낙찰받아 대금 완납 후 1996. 12. 30. 소유권이전등기를 경료함
• 피고는 피담보채무의 변제기가 경과하였음에도 귀속정산에 의하여 건물을 자기 소유로 귀속시킬 의사를 표시한 바 없음

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

판례요지

• 건물철거는 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로, 원칙적으로 그 소유자(민법상 원칙적으로 등기명의자)에게만 철거처분권이 있음
• 예외적으로, 건물을 전소유자로부터 매수하여 점유하고 있는 등 그 권리의 범위 내에서 점유 중인 건물에 대해 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에게도 철거처분권이 인정됨
• 그러나 양도담보계약상의 채권자 지위를 승계하여 건물을 점유·관리하고 있을 뿐인 자는, ① 건물 소유자가 아님은 물론, ② 피담보채무 변제기 경과 후에도 귀속정산에 의해 건물을 자기 소유로 귀속시킬 의사를 표시하지 않은 이상, 법률상·사실상 처분권을 가지고 있는 자라고 할 수 없음
• 따라서 이러한 양도담보권자에게는 건물에 대한 철거처분권이 있다고 볼 수 없음

4) 적용 및 결론

건물철거처분권의 귀속 여부

• 법리: 건물철거처분권은 원칙적으로 소유자에게, 예외적으로 전소유자로부터 매수하여 점유하는 등 법률상·사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에게 인정됨
• 포섭: 피고는 소외 2 은행으로부터 양도담보계약상의 지위를 승계하여 이 사건 건물을 점유·관리하고 있을 뿐이며, 피고 명의 소유권이전등기가 경료된 바 없고, 피담보채무 변제기 경과 후에도 귀속정산에 의해 이 사건 건물을 자기 소유로 귀속시킬 의사를 표시한 바도 없음. 이는 건물을 전소유자로부터 매수하여 점유하는 경우와 달리, 양도담보권자로서 담보 목적의 점유·관리에 그치는 것으로서 법률상·사실상 처분권을 가진 자의 지위에 해당하지 않음
• 결론: 피고에게는 이 사건 건물에 대한 철거처분권이 없으므로, 피고를 상대로 한 건물철거 및 토지 인도 청구는 인용될 수 없음. 원심이 피고를 법률상·사실상 처분 가능한 지위에 있다고 보아 청구를 인용한 것은 미등기부동산에 대한 양도담보계약상 채권자의 지위 및 건물철거의무자에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법에 해당함. 원심판결 파기·환송

참조: 대법원 2003. 1. 24. 선고 2002다61521 판결