2000다16350 소유권보존등기등말소
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 건축허가 공동명의를 사후 용인한 경우 공동건축주에게 건물 소유권 원시취득이 인정되는지 여부
- 미완성 건물을 인도받아 나머지 공사를 완공한 자가 건물 소유권을 원시취득하는지 여부
- 건물이 사회통념상 독립한 건물의 형태·구조를 갖춘 시점에 따른 소유권 원시취득 귀속 주체 확정
소송법적 쟁점
- 구분소유의 요건(구조상·이용상 독립성) 미충족 상태에서 경료된 구분소유권보존등기의 효력
- 공유자의 공유물 보존행위로서 원인무효 등기의 말소청구 가부
2) 사실관계
- 원고들은 안산시 소재 이 사건 대지(1355.6㎡)의 공유자들 중 일부임
- 피고 1은 1986. 8. 1. 대지 공유자 30인을 대표한 원고 1과 이 사건 교환계약 체결: 피고 1이 자비로 지하 1층·지상 5층 상가건물(이 사건 건물) 건축 후 지상 1층은 공유자들 소유로 하되, 공유자들은 각자 대지지분의 5/6를 피고 1에게 이전하기로 약정
- 원고 1이 건축허가신청서 신청인란에 임의로 '원고 1 외 29명'을 추가 기재하여 공동건축주 명의로 건축허가가 발급됨(안산시장, 1986. 10. 6.)
- 피고 1은 이후 착공신고서·설계변경허가신청서·중간검사신청서 등을 공동명의로 진행하는 것을 용인함
- 피고 1이 약정과 달리 공사를 제대로 진행하지 않고 건축비도 전부 부담하지 않아, 원고 등이 일부 공사비를 부담하여 나머지 공사를 진행함(1988. 6.경 이후)
- 원고 1이 건축허가신청서 변조로 유죄판결을 선고받자, 피고 1은 미확정 유죄판결을 첨부하여 건축주명의변경신고서를 제출하였고, 안산시청 공무원이 경기도청 팩시밀리를 위조하여 피고 1 단독명의로 건축주명의변경처분을 함(1991. 7. 20.)
- 피고 1은 준공검사(1991. 8. 20.) 후 이 사건 건물에 관하여 단독 소유권보존등기를 경료함(1991. 9. 6.)
- 피고 1은 이 사건 건물 1층 781.8㎡를 평면도면상으로만 46개 점포(제101호 ~ 제146호)로 구획하여 각 구분소유권보존등기를 경료함(1992. 1. 23.); 당시 1층 내부에는 임차인들이 철거 조건으로 설치한 알루미늄 섀시 칸막이 점포 5개만 있었고 나머지 점포들은 경계·차단시설 전혀 없었음
- 원고 1이 제기한 행정소송에서 위 건축주명의변경처분을 취소하는 판결이 확정됨
- 이 사건 구분소유권보존등기에 기하여 나머지 피고들 및 원심 공동피고들 명의의 소유권이전등기·근저당권설정등기 등이 경료됨
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 부동산등기법 제131조(구 규정) | 건축허가명의인 앞으로 소유권보존등기를 할 수밖에 없도록 규정 |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(구분소유) | 구분소유 성립 요건으로 구조상·이용상 독립성 요구 |
판례요지
- 건축허가의 법적 성질: 건축허가는 상대적 금지를 해제하여 일정한 건축행위를 할 자유를 회복시켜 주는 행정처분에 불과하고, 수허가자에게 새로운 권리나 능력을 부여하는 것이 아님. 건축허가서는 건물에 관한 실체적 권리 득실변경의 공시방법이 아니며 추정력도 없음. 따라서 건축허가서에 건축주로 기재되었다는 사실만으로 소유권을 취득하는 것은 아님(대법원 96다10638 판결 참조)
- 건물 소유권 원시취득 원칙: 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 건축허가가 타인 명의로 되어 있는 여부에 관계없이 그 소유권을 원시취득함(대법원 84다카2452 판결 참조)
- 공동건축허가명의 용인의 담보 목적: 건축업자가 타인 대지 위에 자기 노력과 재료로 건물을 건축하면서 건축허가 명의를 대지소유자로 한 경우, 그 목적은 일반적으로 대지대금 채무를 담보하기 위한 것임. 이 경우 건물 소유권은 건축한 채무자가 원시적으로 취득한 후 채권자 명의 소유권보존등기를 마침으로써 담보 목적의 범위 내에서 채권자에게 이전됨(대법원 89다카18884, 97다8601 등 참조)
- 미완성 건물의 원시취득: 미완성 건물을 인도받아 나머지 공사를 완공한 경우, 공사 중단 시점에 해당 건물이 이미 사회통념상 독립한 건물로 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 소유권을 원시취득함(대법원 93다1527·1534, 96다54867 등 참조). 최소한의 기둥·지붕·주벽이 이루어지면 독립한 부동산으로서 건물 요건을 갖춘 것으로 봄(대법원 86누173, 94다53006, 2000다51872 등 참조)
4) 적용 및 결론
쟁점 ① 공동건축허가명의 용인과 소유권 원시취득
- 법리: 건축허가서는 실체적 권리의 공시방법이 아니고 추정력도 없으므로, 실제 자기 비용·노력으로 건축한 자가 소유권을 원시취득함. 공동건축허가명의를 용인하였다는 사실만으로는 소유권의 원시취득 귀속이 달라지지 않음
- 포섭: 피고 1이 도급인으로서 소외 3과 도급계약을 체결하고 모든 공사를 시행한 사실이 기록상 명백함. 원고 1이 건축허가신청서에 공동명의를 추가한 것은 피고 1 단독명의 시 원고 등의 권익 침해를 막기 위한 담보 목적에 불과하고, 피고 1이 이를 사후 용인하였다 하더라도 원고 등이 이 사건 건물 1층 소유권을 대내외적으로 원시취득하는 것을 용인하였다고 볼 수 없음. 원고 등이 소유권을 원시취득하였다고 인정하려면 건축을 위해 실제로 비용과 노력을 들인 사실이 인정되어야 함
- 결론: 원심이 공동건축허가명의 용인만을 근거로 원고 등의 소유권 원시취득을 인정한 것은 법리 오해
쟁점 ② 미완성 건물 완공과 소유권 귀속 — 심리 미진
- 법리: 공사 중단 시점에 건물이 사회통념상 독립한 건물로 볼 수 있는 형태·구조를 갖추었다면 원래 건축주가 소유권을 원시취득하고, 나머지 공사를 완공한 자는 원시취득자가 될 수 없음
- 포섭: 원고 등이 이 사건 건물 건축을 위해 비용과 노력을 들이기 시작한 시점은 1988. 6.경임. 그런데 그 이전 시점에 이 사건 건물이 이미 최소한의 기둥·지붕·주벽을 갖추어 사회통념상 독립한 건물로 볼 수 있는 형태·구조를 갖추고 있었는지 여부가 확정되지 않음. 원심은 이 점에 관한 심리를 하지 않고 만연히 원고 등의 원시취득을 인정함. 피고들의 주장 속에 위 시점에 이미 독립한 건물의 형태·구조를 갖추었다는 취지의 주장이 포함된 것으로 볼 수 있음에도 이를 간과함
- 결론: 원심판결은 건물의 원시취득에 관한 법리를 오해하고 심리를 미진하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있음 → 원심판결 파기, 서울고등법원에 환송
참조: 대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결
