[참고] 205. 건물의 구분소유 (1)：구분소유권 성립요건: 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결

2009다26145 소유권이전등기말소

실체법적 쟁점

집합건물법 제20조 제3항 소정의 '선의'의 제3자의 의미 — '분리처분금지 제약의 존재를 알지 못하는 것'인지, '집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 토지를 취득한 것'인지
대지사용권 성립 후 개시된 강제경매절차에서의 분리처분의 효력
경매절차에서 토지 지분을 취득한 피고가 선의의 제3자에 해당하는지 여부

소송법적 쟁점

이 사건 토지 지분에 관하여 이 사건 아파트(집합건물) 소유를 위한 대지사용권이 이미 성립한 상태에서 강제경매절차가 개시됨
피고가 위 강제경매절차에서 이 사건 토지 지분을 낙찰받아 소유권이전등기를 마침
원고는 이후 이 사건 아파트 전유부분을 경매절차에서 취득하여 대지사용권까지 취득함
피고는 경매절차 진행 당시 등기부등본, 경매물건명세서, 현황조사보고서, 평가서 등을 통하여 이 사건 토지가 집합건물의 대지로 사용되고 있음을 알았음(원심 인정 사실)
등기부상 분리처분금지 취지는 기재되어 있지 않았음

적용법령

조문	요지
집합건물법 제2조 제6호	대지사용권: 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 건물 대지에 대하여 가지는 권리
집합건물법 제20조 제1항	대지사용권은 전유부분의 처분에 따름
집합건물법 제20조 제2항·제4항	규약 또는 공정증서로 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권 처분 불가
집합건물법 제20조 제3항	분리처분금지 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항 불가

판례요지

집합건물법 제20조의 입법 취지는 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있음(대법원 2004다742 판결 참조)
경매절차에서 전유부분을 낙찰받은 사람은 대지사용권까지 취득함(대법원 2007다45777 판결 참조)
규약이나 공정증서로 달리 정하지 않는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효임(대법원 2004다742 판결 참조)
집합건물법 제20조 제3항 소정의 '선의'의 제3자는 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미함
- 근거: 대지사용권의 성립 요건이 집합건물의 존재 및 구분소유자가 해당 대지를 사용할 수 있는 권리 보유로 충분하고 별도의 특별한 요건을 필요로 하지 않는 점을 고려한 것임

'선의'의 제3자 해당 여부

법리: 집합건물법 제20조 제3항의 '선의'는 '분리처분금지 제약의 존재를 알지 못하는 것'이 아니라 '집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자'를 의미함
포섭: 원심은 등기부상 분리처분금지 취지 기재 부재 및 법원 경매절차에 참가한 사정만을 근거로 피고를 선의의 제3자로 인정하였으나, 피고는 경매절차 진행 당시 등기부등본·경매물건명세서·현황조사보고서·평가서 등을 통하여 이 사건 토지가 집합건물의 대지로 사용되고 있음을 알았다는 것이 원심 스스로 인정한 사실임. 따라서 피고는 '집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른' 경우에 해당하지 않으므로 원고가 대항할 수 없는 '선의'의 제3자로 볼 수 없음
결론: 원심이 '선의'의 의미를 '분리처분금지 제약의 존재를 알지 못하는 것'으로 잘못 해석하여 피고를 선의의 제3자로 인정하고 원고의 소유권이전등기말소 청구를 배척한 것은 집합건물법 제20조 제3항의 '선의'에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법에 해당함 → 원심판결 파기, 서울중앙지방법원 합의부에 환송

참조: 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결