2017다220744 건물인도등
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 구분소유자가 집합건물의 공용부분(복도·로비)을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용한 경우 민법 제741조에 따른 부당이득이 성립하는지 여부
- 공용부분이 구조상 별개 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니더라도 부당이득이 성립하는지 여부
- 관리단이 공용부분 무단점유에 따른 부당이득반환청구권을 직접 행사할 수 있는지 여부
소송법적 쟁점
- 이 사건 복도와 로비가 전체공용부분에 해당하는지 여부
- 피고가 이 사건 복도와 로비 전체를 점유·사용하고 있는지 여부
- 관리단인 원고가 사용·수익권에 관한 주장·증명을 하였는지 여부
2) 사실관계
- 이 사건 건물은 지하 4층, 지상 9층의 상가집합건물(18개 점포)
- 원고는 집합건물법 제23조에 따라 구분소유자 전원을 구성원으로 설립된 관리단
- 피고는 1층 전유부분 101호·102호를 매수하여 2012. 2. 2. 소유권이전등기 완료 후 2012. 7. 31.부터 골프연습장 운영
- 피고는 2012. 7. 31.경 1층 복도와 로비 477.19㎡에 퍼팅연습시설, 카운터, 간이자판기 등을 설치하여 골프연습장 내부공간처럼 사용하고, 다른 층을 통해 들어오는 사람들에게 2층 로비를 이용하라고 안내함
- 원고 규약 제13조: 공동이익에 어긋나는 행위를 하는 구분소유자에 대해 행위 정지·결과 제거·예방 조치 청구 가능
- 원고 규약 제22조: 특정 구분소유자나 제3자에게 사용료를 징수하고 공용부분을 전용 사용하게 할 수 있으며, 수익금은 운영경비 등으로 사용하고 잔여는 지분비율대로 배당 가능
- 원고는 피고에게 이용 중단 요구 후 피고가 거부하자 엘리베이터 사용금지·단전조치 등을 결의
- 원심(청주지법 2017. 2. 14. 선고 2013나26167 판결)은 이 사건 복도와 로비가 구조상 별개 용도로 사용·임대 가능한 대상임을 인정하기 부족하다는 이유로 원고의 부당이득반환청구를 기각
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제741조 | 법률상 원인 없이 타인 재산·노무로 이익을 얻고 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 함 |
| 민법 제211조 | 소유권의 내용으로서 사용·수익·처분 권리 보장 |
| 민법 제747조 제1항 | 부당이득 시 원물반환 원칙, 불가능 시 가액 반환 |
| 집합건물법 제11조 | 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있음 |
| 집합건물법 제17조 | 규약에 달리 정한 바 없으면 지분비율에 따라 공용부분의 이익 취득 |
| 집합건물법 제15조·제16조 | 공용부분의 변경·관리에 관한 사항은 관리단집회 결의로 결정 |
| 집합건물법 제23조의2 | 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 함 |
| 집합건물법 제25조 제1항 제1호·제3호 | 관리인은 공용부분의 보존·관리·변경을 위한 행위 및 관리단을 대표하여 행하는 재판상·재판 외의 행위를 할 권한과 의무를 가짐 |
판례요지
- 부당이득 성립 여부 (다수의견): 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도·계단 등 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있음
- 해당 공용부분이 구조상 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들의 해당 공용부분에 대한 사용·수익할 권리가 침해되었고, 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해에 해당함
- 근거①: 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용하고 지분비율에 따라 이익을 취득할 권리를 가지므로(집합건물법 제11조, 제17조), 일부 구분소유자가 집합건물법에서 정한 절차를 거치지 않고 공용부분을 배타적으로 사용하면 다른 구분소유자들의 사용·수익권을 침해하여 손해를 가한 것임
- 근거②: 정당한 권원 없이 집합건물의 공용부분을 배타적으로 점유한 자는 부동산의 점유·사용 그 자체로 부당한 이익을 얻게 되고, 다른 구분소유자들은 해당 공용부분을 사용할 가능성이 원천적으로 봉쇄되는 손해를 입음. 별개 용도 사용 가능성이나 임대 가능성은 부당이득반환의무 성립 여부를 좌우하는 요소가 아님
- 근거③: '차임 상당액'은 부동산 무단점유·사용으로 얻은 부당이득을 금전적으로 평가하는 데 필요한 기준일 뿐이고, 해당 부동산이 임대 가능한 부동산일 것을 요건으로 하기 때문이 아님
- 근거④: 침해부당이득 제도의 목적은 정당한 권원 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 손해를 가한 자로부터 이득의 원천이 된 재산의 권리자에게 그 이익을 귀속시킴으로써 부당한 재산적 가치의 이동을 조정하는 것임. 공용부분이 구조상 별개 용도나 임대 불가라는 이유로 손해가 없다고 한다면 무단점유자의 이익 보유를 정당화하여 공평의 이념에 반함
- 위 법리는 구분소유자가 아닌 제3자가 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용하는 경우에도 마찬가지로 적용됨
- 종전 대법원판결 변경: 대법원 1998. 2. 10. 선고 96다42277 판결 등을 비롯하여 공용부분 무단점유에 대해 차임 상당의 손해가 없음을 이유로 부당이득이 성립하지 않는다고 판시한 종전 대법원판결들은, 이 판결의 견해에 배치되는 범위에서 모두 변경
4) 적용 및 결론
쟁점①: 복도·로비의 전체공용부분 해당 여부 및 피고의 전체 점유 여부 (피고 상고이유)
- 법리: 집합건물의 복도·로비가 구조상 구분소유자 전원의 공용에 제공된 경우 전체공용부분에 해당함
- 포섭: 이 사건 복도와 로비(477.19㎡)는 이 사건 건물을 출입하기 위한 통로로 사용되던 곳으로 구조상 전체공용부분에 해당하고, 피고의 전유부분이거나 피고만 이용하도록 제공된 일부공용부분으로 볼 수 없음. 피고는 퍼팅연습시설 등을 설치하고 골프연습장 내부공간인 것처럼 사용하면서 다른 층을 통해 들어오는 사람들에게 2층 로비 이용을 안내하는 등 이 사건 복도와 로비 전체를 점유·사용한 것으로 인정됨
- 결론: 피고의 상고이유 주장(전유부분 또는 일부공용부분 해당, 점유 부인) 이유 없음 → 피고 상고 기각
쟁점②: 부당이득반환의무 성립 여부 (원고 상고이유)
- 법리: 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으로 점유·사용한 자는 해당 공용부분이 구조상 별개 용도 사용·임대 가능 여부와 무관하게, 다른 구분소유자들의 사용·수익할 권리를 침해한 손해에 대해 부당이득반환의무를 짐
- 포섭: 이 사건 복도와 로비는 전체공용부분으로서 구분소유자들은 이를 출입·통행 용도로 사용할 권리 및 지분비율에 따른 이익 취득 권리를 가짐. 피고가 정당한 권원 없이 배타적으로 골프연습장의 내부공간인 것처럼 사용하여 이익을 얻었고, 그로 인해 다른 구분소유자들은 이 사건 복도와 로비를 전혀 사용할 수 없게 됨. 원심은 구조상 별개 용도 사용·임대 가능성을 인정하기 어렵다는 이유만으로 부당이득반환청구를 기각하였으나, 이는 부당이득에 관한 법리를 오해한 잘못임
- 결론: 원심판결 중 원고 패소 부분 파기, 청주지방법원 합의부에 환송 (환송 후 원심은 피고의 무단점유로 인한 부당이득이 성립함을 전제로 반환 범위를 심리할 것)
쟁점③: 관리단의 부당이득반환청구권 행사 적격 여부
- 법리: 관리단은 건물 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 행사할 수 있으며(집합건물법 제23조의2), 관리인은 공용부분 보존·관리를 위한 행위 및 재판상 행위 권한을 가짐(제25조 제1항)
- 포섭: 원고는 변론기일에 소장·준비서면을 통해 ① 관리단집회 결의에 따라 소 제기하여 부당이득반환을 청구한다고 주장하고, ② 규약 제13조·제22조를 근거로 공용부분 사용료 징수 주체로서 피고에게 사용료 상당 부당이득반환을 구한다고 주장하였으며, 관련 증거(규약, 관리단집회 회의록 등)도 제출함. 따라서 원고가 부당이득반환을 구할 수 있는 근거에 관하여 주장하였음이 분명함. 원심이 이를 간과하고 사용·수익권에 관한 주장·증명이 없다는 이유로 청구를 기각한 것은 법리 오해 및 심리 미진의 잘못임
- 결론: 원고의 상고이유 주장 이유 있음 → 파기환송
5) 소수의견
대법관 박상옥의 반대의견
- 부당이득 성립 부정: 집합건물의 복도·계단 등 필수적 공용부분은 구조상 점포 등 별개 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로, 구분소유자 중 일부나 제3자가 점유·사용하였더라도 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없어 부당이득이 성립하지 않음. 종전 대법원판결은 유지되어야 함
- 근거①: 필수적 공용부분은 집합건물 전체 유지·관리를 위해 그 용도대로의 사용이 절대적으로 보장·유지되어야 하고, 집합건물법에 따라 특정인에게 배타적으로 임대하여 차임 소득을 얻는 것이 허용되지 않으므로, 처음부터 구분소유자들에게 차임 상당 이익이 발생할 여지가 없음
- 근거②: 공용부분의 무단사용으로 차임 상당 부당이득이 성립하기 위해서는 구분소유자들이 차임 상당 이익을 얻을 수 있었는데도 이를 얻지 못한 손해를 전제해야 하나, 이 사건과 같은 필수적 공용부분에 대해서는 그러한 가능성 자체가 없음
- 근거③: 공용부분 무단점유로 손해가 발생하더라도 그 손해는 통행권이나 일시적 점유권 침해 정도에 그치는 것으로, 이는 차임 상당의 손해와는 다르며 원고는 이 사건에서 차임 상당 이익 상실만을 주장하였을 뿐임
- 관리단의 청구권 행사 부정: 공용부분 무단점유로 인한 부당이득반환청구권은 구분소유자에게 분할 귀속되는 것이고, 관리단이 이를 행사할 명확한 법적 근거가 없음. 관리단이 이를 청구하려면 구분소유자들로부터 유효하게 권리를 양수하는 등 특별한 사정이 증명되어야 하고, 피고의 지분비율에 해당하는 금액은 청구할 수 없음
- 결론: 원심판단은 수긍할 수 있고 원고의 부당이득반환청구는 기각되어야 함
참조: 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 판결
