2018다40235 점유회복등·전세권말소등기
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 전세권자의 사용·수익을 배제하고 채권담보만을 목적으로 설정한 전세권설정등기의 효력 (물권법정주의 위반 여부)
- 채권담보 목적 전세권 설정 시 사용·수익 가능성 배제 여부 판단 기준
소송법적 쟁점
- 원심의 심리 미진 및 자유심증주의 한계 일탈 여부
- 전세권 및 석명의무에 관한 법리 오해 여부
2) 사실관계
- 피고 코레스코는 강원 고성군 소재 집합건물 '○○리조트 휴양콘도미니엄' 중 1층 126호(이하 '이 사건 식당')에 관하여 소유권보존등기를 경료함
- 피고(반소원고)는 강제경매 절차에서 이 사건 식당을 매수하고 2015. 7. 9. 소유권이전등기를 마침
- 피고 코레스코는 1997. 12. 1. 이 사건 식당에 관하여 소외 1 앞으로 전세금 2억 원, 존속기간 1999. 11. 30.까지로 전세권설정등기를 경료하였고, 이후 전세금 2억 7,500만 원으로 변경되고 소외 2, 소외 3 앞으로 순차 이전됨
- 원고는 2007. 3. 26. 피고 코레스코에 2억 원을 대여하면서, 2007. 3. 22. 소외 3·피고 코레스코와 대여금 미변제 시 소외 3의 이 사건 전세권(1억 6,000만 원)을 원고에게 양도한다는 채권양도계약을 체결하고 피고 코레스코에 통지함
- 원고는 소외 3을 상대로 전세권이전청구 소를 제기하여 2012. 9. 13. 승소판결 확정 후, 피고(반소원고)가 이 사건 식당을 매수할 무렵인 2015. 6. 18. 전세권이전의 부기등기를 마침
- 원고의 점유·사용 방해금지 가처분 신청은 2015. 10. 14. "이 사건 전세권이 통상의 전세권과 같이 사용·수익권을 포함한다고 보기 어렵다"는 이유로 기각되어 그대로 확정됨
- 피고 코레스코는 이 사건 식당이 아닌 강원 횡성군 소재 '△△코레스코 내 한식당'을 임차하던 소외 1에게 임대차보증금반환채권 담보 목적으로 이 사건 전세권을 설정하였고, 소외 1·소외 2는 이 사건 식당을 점유·운영하지 않음
- 소외 3은 피고 코레스코와 형식적인 임대차계약서만 작성하였을 뿐 사용·수익에 관여하지 않았고, 피고 코레스코가 직접 식당을 운영함
- 피고 코레스코는 1990년대 중반부터 ○○리조트 영업 중단(2013. 12.)까지 이 사건 식당을 제3자에게 임대하거나 직접 운영하는 등으로 계속 관리함
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제185조 | 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에 임의로 창설하지 못함 (물권법정주의) |
| 민법 제303조 제1항 | 전세권자는 전세금을 지급하고 타인 부동산을 점유·사용·수익하며 우선변제권을 가짐 |
판례요지
- 물권법정주의 원칙: 물권법의 강행법규성에 따라 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권 창설은 허용되지 않음 (대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다64165 판결 참조)
- 채권담보 전세권의 유효 요건: 전세권 설정의 주된 목적이 채권담보이고 목적물을 설정과 동시에 인도하지 않더라도, 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것을 배제하지 않는다면 전세권의 효력을 부인할 수 없음 (대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결 참조)
- 사용·수익 배제 전세권의 무효: 전세권 설정의 동기와 경위, 달성하려는 목적, 채권의 발생 원인과 목적물의 관계, 전세권자의 사용·수익 여부와 그 가능성, 당사자의 진정한 의사 등에 비추어 전세권의 핵심인 사용·수익 권능을 배제하고 채권담보만을 위해 전세권을 설정하였다면, 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 물권을 창설하는 것으로서 물권법정주의에 반하여 허용되지 않고 전세권설정등기는 무효임
4) 적용 및 결론
쟁점: 사용·수익 배제 채권담보 전세권의 효력
- 법리: 전세권자의 사용·수익 권능을 배제하고 채권담보만을 목적으로 전세권을 설정한 경우, 물권법정주의(민법 제185조)에 반하여 전세권설정등기는 무효임
- 포섭:
- 이 사건 전세권은 피고 코레스코가 '○○리조트 식당'이 아닌 제3의 장소('△△코레스코 내 한식당')를 임차하던 소외 1에 대한 임대차보증금반환채권 담보 목적으로 설정된 것으로, 소외 1·소외 2는 이 사건 식당을 한 번도 점유·운영하지 않음
- 소외 3은 피고 코레스코와 형식적 임대차계약서만 작성하였을 뿐 실제 사용·수익에 관여하지 않았고, 피고 코레스코가 직접 운영함
- 원고 역시 피고 코레스코에 대한 대여금채권 담보 목적으로 전세권 이전계약을 체결하였고, 전세권이전 판결 확정 후 약 3년이 지난 2015. 6. 18.에야 부기등기를 마치면서 비로소 사용·수익권을 주장함
- 이러한 전세권 설정의 동기·경위, 목적, 전세권자의 사용·수익 여부 및 가능성, 당사자의 진정한 의사에 비추어 이 사건 전세권은 사용·수익 권능을 배제하고 채권담보만을 위해 설정된 것임
- 결론: 이 사건 전세권설정등기는 물권법정주의에 반하여 무효임. 원고의 본소 청구(퇴거·인도 청구) 배척, 피고(반소원고)의 반소 청구(전세권설정등기 말소) 인용. 원고의 상고 기각
참조: 대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다40235 판결
