[표준] 307. 채권담보 목적으로 설정한 전세권의 효력 (2): 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결

94다18508 전세권설정등기말소등기

실체법적 쟁점

소송법적 쟁점

소외 1 소유 토지 위에 벽돌조 슬래브지붕 2층 다세대주택 6세대(1동) 건축공사를 소외 2가 공사대금 112,708,400원에 도급받음; 완공 후 소외 2가 타에 직접 분양하여 공사비 충당하기로 약정함
분양 부진으로 소외 2는 4세대분을 소외 3 등에게 전세를 주고 전세금 합계 84,000,000원을 수령하여 일부 공사비 충당; 소외 1로부터 교부받은 인감도장으로 전세권설정등기 경료; 소외 1측 이의 없음
나머지 공사잔대금 약 28,708,400원 담보를 위해, 이 사건 부동산에 대하여 소외 1 명의 소유권보존등기와 동시에 피고 앞으로 전세금 25,000,000원, 존속기간 1993. 5. 23.로 하는 전세권설정등기 경료(1991. 5. 25.)
이후 전세금 20,000,000원, 존속기간 1992. 3. 20.으로 하는 전세권변경등기 경료(1992. 2. 20.)
피고는 이 사건 부동산을 인도받은 사실 없음; 피고는 소외 2에 대하여 도배공사 하도급 공사금 채권을 보유함
원고는 서울지방법원 서부지원 91타경 5743호 임의경매절차에서 이 사건 부동산을 경락받아 1992. 2. 7. 대금 전액 납부; 이후 전세권설정등기 말소 청구
이 사건이 문제될 무렵까지 소외 1의 아들 소외 4가 이 사건 부동산에 거주하며 별다른 이의 제기 없음

적용법령

조문	요지
민법 제303조(전세권의 내용)	전세권은 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비
민법 제303조 이하(전세권 성립요건)	목적물 인도는 전세권의 성립요건이 아님
민법 제370조, 제361조(담보물권의 부종성·수반성)	담보물권에는 부종성·수반성이 있으나, 삼자 합의로 제3자 명의 담보권 설정 가능

판례요지

채권담보 목적 전세권의 효력: 당사자가 주로 채권담보 목적으로 전세권을 설정하고 설정 동시에 목적물을 인도하지 않은 경우라도, 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것을 완전히 배제하지 않는 한 전세권의 효력을 부인할 수 없음
전세금의 현실 수수 불요: 전세금 지급은 전세권 성립의 요소이나, 반드시 현실적으로 수수되어야 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금 지급에 갈음할 수 있음
제3자 명의 담보권 설정: 전세권이 담보물권적 성격을 가지므로 부종성·수반성이 있으나, 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있으면 채권자가 담보권의 명의를 제3자로 하는 것도 가능함; 이 경우 채무자와 담보권명의자인 제3자 사이에 담보계약관계가 성립하고, 담보권명의자는 피담보채권을 수령하고 담보권을 실행하는 등 담보계약상 권한을 가짐(대법원 1990. 5. 25. 선고 89다카13384 판결; 대법원 1994. 2. 8. 선고 93다19153, 19160 판결 참조)
원심의 위법: 소외 1·소외 2·피고 삼자 간의 합의 여부를 심리·판단하지 않은 채 전세권설정등기가 무효라고 판단한 원심은 전세권에 관한 법리를 오해하였거나 채증법칙에 위배하여 사실을 오인한 위법이 있음

법리: 전세권은 용익물권적·담보물권적 성격을 겸비하며 목적물 인도는 성립요건이 아니므로, 채권담보 목적이고 목적물이 인도되지 않았더라도 전세권자의 사용·수익을 완전히 배제하지 않는 한 전세권의 효력을 부인할 수 없음
포섭: 이 사건 전세권설정등기는 소외 2의 공사잔대금 채권 담보 목적으로 설정되었고 피고가 이 사건 부동산을 인도받은 사실이 없으나, 장차 사용·수익을 완전히 배제한다는 사정이 본문상 확인되지 않음
결론: 채권담보 목적이거나 목적물이 인도되지 않았다는 사정만으로 전세권설정등기가 무효로 되지 않음

법리: 전세금은 전세권 성립의 요소이나, 기존 채권으로 전세금 지급에 갈음하는 것도 허용됨
포섭: 피고가 소외 2에 대한 도배공사금 채권을 보유하고 있었고, 소외 2의 소외 1에 대한 공사잔대금 채권 상당을 전세금으로 삼아 전세권이 설정된 것으로, 현실적 금전 수수가 없었다 하더라도 기존 채권으로 갈음한 것으로 볼 여지가 있음
결론: 전세금의 현실 수수 없음 자체만으로 전세권이 무효로 되지 않음

법리: 채권자·채무자·제3자 삼자 간 합의가 있으면 채권자가 담보권 명의를 제3자로 하는 것이 가능하고, 담보권명의자는 담보계약상 권한을 가짐
포섭: 소외 1은 소외 2에게 공사비 충당을 위한 처분권한(전세권·담보권 설정 포함)을 부여하고 인감도장을 교부함; 소외 2는 4세대분 전세권설정등기를 경료하였고 소외 1측 이의 없었음; 소외 2는 피고에 대한 도배공사금 채무를 부담하면서 자신의 공사잔대금 채권 담보를 위해 바로 피고 앞으로 전세권설정등기를 경료하였고 소외 1과 피고 모두 이를 양해한 것으로 볼 수 있음; 소외 1·소외 2·피고 삼자 간 합의가 있었다고 볼 여지가 충분함
결론: 원심은 삼자 합의 여부를 심리·판단하지 않은 채 전세권설정등기를 무효로 판단하였으므로 법리오해 및 채증법칙 위반의 위법이 있음; 원심판결 파기 후 서울민사지방법원 합의부에 환송

참조: 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결