2018다268538 전세권근저당권설정등기말소
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 임대차보증금반환채권 담보 목적으로 마친 전세권설정등기의 유효성
- 위 전세권설정계약이 통정허위표시로서 전부 무효인지 여부
- 전세권저당권자(피고)가 그 사정을 알고 있었던 경우, 전세권설정등기 말소에 대한 승낙의무 존부
소송법적 쟁점
- 피고가 근저당권 설정 당시 전세권의 담보목적을 알고 있었는지에 관한 자유심증주의 한계 위반 여부
2) 사실관계
- 원고는 2014. 5. 19. 소외인에게 이 사건 상가를 임대차보증금 1억 원, 임대차기간 2014. 6. 19. ~ 2016. 6. 18., 차임 월 500만 원으로 임대하면서 소외인 앞으로 전세권설정등기를 마치기로 약정함
- 소외인은 임대차보증금 합계 1억 원을 원고에게 지급함
- 소외인은 2014. 11. 26. 이 사건 상가에 관하여 전세금 1억 원, 같은 존속기간의 전세권설정등기(이 사건 전세권설정등기)를 마침과 동시에, 피고에게 채권최고액 1억 원의 근저당권설정등기(이 사건 근저당권)를 마쳐줌
- 원고는 2015. 9. 18. 소외인의 차임 연체를 이유로 임대차계약 해지 및 상가 인도 청구 소 제기 (부산지방법원 2015가단66515호)
- 소송계속 중인 2015. 12. 21. 소외인에 대하여 파산 선고됨 (부산지방법원 2015하단100082호)
- 피고는 2016. 2. 17. 소외인의 원고에 대한 전세금반환채권 1억 원에 대하여 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령을 받았고, 위 명령은 2016. 2. 23. 원고에게 송달됨
- 원고는 2016. 5.경 소외인의 파산관재인과 이 사건 전세권설정등기 말소 및 상가 인도 간주 합의를 하였고, 2016. 6. 7. 파산법원의 허가를 받음
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제108조 (통정허위표시) | 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효이나, 선의의 제3자에게는 무효로 대항 불가 |
| 민법 제303조 (전세권의 내용) | 전세권은 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 모두 가짐; 목적물 인도는 성립요건 아님 |
| 민법 제370조·제342조 (저당권의 물상대위) | 저당권자는 저당목적물에 갈음하는 금전채권에 물상대위권 행사 가능 |
판례요지
- 전세권의 유효성: 당사자가 주로 채권담보 목적으로 전세권을 설정하고 목적물을 인도하지 않더라도, 장차 전세권자가 목적물을 사용·수익하는 것을 완전히 배제하지 않는다면 전세권의 효력을 부인할 수 없음 (대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결 등 참조). 전세금의 지급은 반드시 현실적 수수를 요하지 않고 기존 채권으로 대신할 수 있음
- 임대차보증금 담보 목적 전세권의 효력: 임대차보증금반환채권 담보 목적으로 임대인·임차인 합의에 따라 임차인 명의 전세권설정등기를 마친 경우, 전세금 지급은 기지급 임대차보증금으로 대신한 것이고 목적물 사용·수익을 완전히 배제하지 않으므로 전세권설정등기는 유효함
- 통정허위표시 해당 범위: 위 전세권설정계약은 외관상 차임지급 약정이 존재하지 않아 전세금이 연체차임으로 공제되지 않는 등 임대인과 임차인의 진의와 일치하지 않는 부분이 존재하므로, 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시에 해당하여 무효임. 그러나 전세권설정등기 자체는 유효함
- 제3자(전세권저당권자)에 대한 무효 주장: 해당 법률관계에 기초하여 새로이 법률상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대하여는, 그 제3자가 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만 무효를 주장할 수 있음 (대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372, 29389 판결, 대법원 2013. 2. 15. 선고 2012다49292 판결 등 참조)
- 전세권저당권자의 물상대위 및 제3채무자의 항변: 전세권 존속기간 만료 후 전세권저당권자는 전세금반환채권에 대한 압류 및 추심명령 등으로 물상대위권을 행사하여야 함. 제3채무자인 전세권설정자는 압류 및 추심명령 송달 이전에 채무자와 사이에 발생한 모든 항변사유로 압류채권자에게 대항 가능함 (대법원 2004. 6. 25. 선고 2003다46260, 53879 판결 참조). 다만 전세권저당권자가 저당권 설정 당시 전세권설정등기가 임대차보증금반환채권 담보 목적으로 마쳐진 것임을 알고 있었다면, 전세권설정자는 연체차임 등의 공제 주장으로 대항 가능함
4) 적용 및 결론
① 피고의 인식 여부 (자유심증주의 위반 주장)
- 법리: 사실인정은 논리와 경험의 법칙에 따른 자유심증에 의하되, 그 한계를 벗어나서는 안 됨
- 포섭: 원심이 피고가 이 사건 근저당권 설정 당시 이 사건 전세권이 임대차보증금반환채권 담보 목적으로 마쳐진 것임을 알고 있었다고 인정한 부분은 기록에 비추어 논리·경험 법칙 위반이나 자유심증주의 한계 일탈이 없음
- 결론: 이 부분 상고이유 주장은 이유 없음
② 전세권설정계약의 통정허위표시 여부 및 전세권설정등기의 효력
- 법리: 임대차보증금 담보 목적 전세권설정등기는 유효하나, 전세권설정계약은 임대차계약과 양립할 수 없는 범위(연체차임 공제 불적용 부분 등)에서만 통정허위표시로 무효임. 전세권설정등기 자체의 말소를 구하려면 그 담보범위(임대차보증금에서 연체차임 등 공제 후 잔액) 존재 여부를 심리하여야 함
- 포섭: 원고와 소외인의 이 사건 전세권설정계약은 전세금이 연체차임으로 공제되지 않는 등 이 사건 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시로 무효임. 그러나 이 사건 전세권설정등기는 임대차보증금반환채권 담보 목적으로 유효하게 마쳐진 것임. 피고는 근저당권 설정 당시 이 사건 전세권설정등기가 담보 목적임을 알고 있었으므로, 피고의 물상대위권 행사에 대하여 원고는 연체차임 등의 공제 주장으로 대항할 수 있을 뿐이고, 그 나머지 임대차보증금을 담보하는 범위에서 이 사건 전세권설정등기는 여전히 유효함. 따라서 피고에게는 그 나머지 임대차보증금 상당액을 지급받을 때까지 전세권설정등기 말소를 저지할 이익이 있음
- 결론: 원심이 이 사건 전세권설정계약 전부가 통정허위표시로서 무효라고 보아 피고에게 전세권설정등기 말소에 대한 승낙의무가 있다고 판단한 것은, 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 마친 전세권설정등기의 효력 및 통정허위표시에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있음. 원심판결 파기·환송
참조: 대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다268538 판결
