2010다43801 건물퇴거
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 건물의 존립에 필요한 토지사용권이 소멸된 경우, 토지소유자가 건물점유자(임차인)에 대하여 소유권에 기한 방해배제로서 건물퇴거를 청구할 수 있는지 여부
- 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 건물임차권이 토지소유자에 대한 관계에서 토지사용권으로 기능할 수 있는지 여부
- 민법 제304조(전세권의 효력 확장)가 건물소유자의 토지사용권 부존재 시에도 건물점유자를 보호하는 근거가 될 수 있는지 여부
- 지상권자의 지료 불지급으로 인한 지상권소멸청구가 민법 제304조 제2항의 "전세권자 동의 없이 지상권을 소멸하게 하는 행위"에 해당하는지 여부
소송법적 쟁점
- 건물소유자에 대한 철거·인도 확정판결의 효력이 건물점유자(임차인)에게 직접 미치는지 여부(관련 배경 쟁점)
2) 사실관계
- 소외인은 이 사건 건물의 소유자였으며, 동 건물의 대지(이 사건 토지)가 임의경매절차를 통해 원고에게 매각됨으로써 토지 소유권 상실 → 법정지상권 취득
- 소외인은 원고가 여러 차례 제기한 지료청구소송에서 확정된 지료를 24개월 이상 연체 → 법정지상권 소멸
- 원고는 소외인을 상대로 이 사건 건물의 철거 및 대지 인도를 명하는 확정판결 취득
- 피고들은 이 사건 건물의 각 점유부분에 관하여 주택임대차보호법상 대항력 요건을 갖춘 임차인으로서 건물을 점유 중
- 피고들은 대항력 있는 임차권을 근거로 원고의 퇴거청구에 대항할 수 있다고 주장
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제304조 제1항 | 타인 토지 위 건물에 전세권 설정 시, 그 효력은 건물소유를 목적으로 한 지상권·임차권에도 미침 |
| 민법 제304조 제2항 | 전세권설정자는 전세권자 동의 없이 위 지상권·임차권을 소멸하게 하는 행위 불가 |
| 민법 제287조 | 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않으면 지상권설정자가 지상권소멸청구 가능 |
| 민법 제622조 제1항 | 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임차권은 등기 시 제3자에게 대항력 있음 |
| 주택임대차보호법 제3조 제1항 | 주택 임차인이 대항요건(인도+전입신고) 갖추면 그 다음 날부터 제3자에 대항력 취득 |
판례요지
- 토지소유자의 건물점유자에 대한 퇴거청구 인정: 건물이 토지사용권을 갖추지 못하여 건물소유자에 대해 철거·인도청구가 가능한 경우, 건물소유자가 아닌 제3자가 건물을 점유하고 있으면 그 점유를 제거하지 않는 한 철거집행이 불가능함 → 토지소유권이 그 점유에 의해 원만한 실현을 방해받고 있으므로, 토지소유자는 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에게 퇴거를 청구할 수 있음
- 대항력 있는 건물임차권의 토지소유자 대항 불가: 건물임차권의 대항력은 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 한 것이 아니므로, 이를 토지소유권 제약 근거로 사용 불가. 대항력 있는 임차권이 존재하더라도 이를 토지소유자에 대한 토지사용권이라 할 수 없음. 건물임차권이 대항력을 갖춘 후 대지 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항·주택임대차보호법 제3조 제1항의 '제3자'에 해당하지 않음
- 민법 제304조의 적용 범위 제한: 동 조항은 건물소유자가 건물 존립에 필요한 지상권·임차권 등 토지사용권을 보유하고 있는 경우에만 적용되는 규정으로, 전세권자가 전세권설정자의 토지사용권을 원용할 수 있도록 하는 취지임. 전세권설정자가 처음부터 토지사용권이 없는 경우에는 동 조항 원용 불가
- 지료 불지급으로 인한 지상권소멸청구는 민법 제304조 제2항의 제한 대상 아님: 동항이 제한하려는 것은 포기·기간단축약정 등 전세권설정자의 임의적 행위임. 지료 불지급 자체나 이로 인해 발생하는 지상권소멸청구권의 행사는 법률 규정에 의한 것으로서, 동항의 제한 대상이 아님
4) 적용 및 결론
쟁점 ① 대항력 있는 임차권으로 토지소유자의 퇴거청구에 대항 가능 여부
- 법리: 건물임차권의 대항력은 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하지 않으므로, 토지소유자에 대한 토지사용권으로 기능할 수 없음. 건물점유자는 건물소유자가 토지소유자에게 대항할 수 없는 이상 소유권에 기한 방해배제청구(퇴거)에 대항할 수 없음
- 포섭: 소외인은 법정지상권 소멸로 이 사건 토지에 대한 사용권원을 완전히 상실함. 소외인이 원고에 대해 건물 존립을 위한 토지사용권을 주장할 수 없는 이상, 소외인으로부터 이 사건 건물을 임차한 피고들이 주택임대차보호법상 대항력 요건을 갖추었다 하더라도 이를 들어 토지소유자인 원고의 퇴거청구에 대항할 수 없음. 원고는 민법 제622조 제1항·주택임대차보호법 제3조 제1항의 '제3자'에 해당하지 않음
- 결론: 피고들의 대항력 항변 배척, 원고의 퇴거청구 인용 정당
쟁점 ② 법정지상권이 피고들(전세권자·임차인)의 동의 없이 소멸하였으므로 민법 제304조 제2항에 의해 효과가 제한되는지 여부
- 법리: 민법 제304조는 건물소유자가 토지사용권을 보유한 경우에만 적용되며, 지료 불지급으로 인한 지상권소멸청구는 전세권설정자의 임의적 행위가 아니므로 동 조항의 제한 대상이 아님
- 포섭: 소외인이 원고에게 지료를 24개월 이상 연체한 것은 법률상 지상권소멸청구권의 발생요건일 뿐, 소외인이 임의로 지상권을 포기하거나 기간을 단축하는 행위와 동일시할 수 없음. 이로 인해 원고가 취득한 지상권소멸청구권의 행사로 법정지상권이 소멸한 것은 민법 제287조에 따른 법률 효과임. 따라서 피고들의 동의 없이 지상권이 소멸하였다 하여도 그 효과가 민법 제304조 제2항에 의해 제한되지 않음
- 결론: 법정지상권 소멸의 효과는 유효하고, 소외인의 토지사용권 부존재 사실은 변함없으므로 피고들의 항변 기각
최종 결론: 상고 모두 기각, 상고비용 피고들 부담
참조: 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결
