실체법적 쟁점

• 건물 일부에 전세권이 설정된 경우, 전세권자가 건물 전부에 대한 경매신청권을 가지는지 여부
• 전세권의 목적 부분이 구조상·이용상 독립성이 없어 그 부분만의 경매가 불가능한 경우에도 건물 전부에 대한 경매청구가 허용되지 않는지 여부

소송법적 쟁점

• 전세권설정자에 대한 화의인가 확정으로 다른 권리자의 경매신청도 불가한 사정이 건물 전부 경매청구 허용 사유가 되는지 여부
• 임의경매 신청의 적법성 판단

2) 사실관계

• 대구 북구 소재 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 근린생활시설 및 업무시설 건물의 7층 업무시설 504.8㎡ 중 사무실용 남측 132.3㎡에 관하여 재항고인(한국바스프 주식회사)이 전세권자로 등재됨
• 재항고인은 위 건물 전부에 대하여 임의경매 신청을 함
• 전세권설정자에 대하여 화의인가가 확정되어 다른 담보권자 및 일반채권자들도 경매신청을 할 수 없는 상황 발생
• 제1심은 위 경매신청이 부적법하다고 하여 각하하였고, 원심(대구지방법원 2000. 12. 9.자 2000라305 결정)이 이를 그대로 유지함

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

판례요지

• 건물 일부에 전세권이 설정된 경우, 전세권자는 민법 제303조 제1항에 의하여 그 건물 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금 우선변제를 받을 권리 있음
• 민법 제318조에 의하여 전세권설정자가 전세금 반환을 지체한 때 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있으나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물 부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없음 (대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정 참조)
• 따라서 건물 일부에 전세권을 가진 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없음
• 전세권의 목적 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아님
• 전세권설정자에 대한 화의인가 확정으로 다른 담보권자·일반채권자들의 경매신청도 불가하여 전세권자가 우선변제받을 방법이 없게 된 사정이 있다 하더라도 건물 전부에 대한 경매청구는 허용될 수 없음

4) 적용 및 결론

쟁점 1 — 건물 전부에 대한 경매신청권 여부

• 법리: 전세권자의 경매신청권은 전세권의 목적물에 한정되며, 목적물이 아닌 나머지 부분에 대하여는 경매신청권 없음
• 포섭: 재항고인의 전세권은 7층 전체(504.8㎡)가 아닌 그 중 사무실용 남측 132.3㎡에만 설정되어 있으므로, 해당 132.3㎡를 초과하는 건물 전부에 대한 임의경매 신청은 전세권의 목적 범위를 벗어난 것임
• 결론: 건물 전부에 대한 경매신청은 부적법함

쟁점 2 — 목적 부분의 독립성 결여에 따른 예외 인정 여부

• 법리: 경매신청권의 범위는 전세권 목적물에 한정되며, 목적 부분의 구조상·이용상 독립성 결여는 이 결론을 달리 할 사유가 되지 않음
• 포섭: 전세권 목적인 132.3㎡ 부분이 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없어 그 부분만의 경매신청이 사실상 불가능하더라도, 이를 이유로 건물 전부 경매청구를 허용할 근거 없음
• 결론: 독립성 결여의 사정은 건물 전부 경매청구의 예외 사유로 인정되지 않음

쟁점 3 — 화의인가 확정 사정의 고려 여부

• 법리: 건물 일부 전세권자에게 건물 전부에 대한 경매청구권이 인정되지 않는 이상, 외부적 사정으로 우선변제 방법이 없게 되었다 하더라도 경매청구 범위가 확장될 수 없음
• 포섭: 전세권설정자에 대한 화의인가 확정으로 재항고인이 우선변제를 받을 방법이 사실상 없게 된 사정은 법률상 경매청구권의 범위를 변경하지 못함
• 결론: 화의인가 확정 사정을 이유로 한 건물 전부 경매청구는 이유 없음; 재항고 기각

참조: 대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정