[표준] 317. 건물의 부분전세권자의 경매청구권: 대법원 2001. 7. 2. 선고 2001마212 판결

2001마212 부동산임의경매

실체법적 쟁점

소송법적 쟁점

대구 북구 소재 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 근린생활시설 및 업무시설 건물의 7층 업무시설 504.8㎡ 중 사무실용 남측 132.3㎡에 관하여 재항고인(한국바스프 주식회사)이 전세권자로 등재됨
재항고인은 위 건물 전부에 대하여 임의경매 신청을 함
전세권설정자에 대하여 화의인가가 확정되어 다른 담보권자 및 일반채권자들도 경매신청을 할 수 없는 상황 발생
제1심은 위 경매신청이 부적법하다고 하여 각하하였고, 원심(대구지방법원 2000. 12. 9.자 2000라305 결정)이 이를 그대로 유지함

적용법령

조문	요지
민법 제303조 제1항	전세권자는 목적물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리 있음
민법 제318조	전세권설정자가 전세금 반환을 지체한 때 전세권자는 목적물의 경매를 청구할 수 있음

판례요지

건물 일부에 전세권이 설정된 경우, 전세권자는 민법 제303조 제1항에 의하여 그 건물 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금 우선변제를 받을 권리 있음
민법 제318조에 의하여 전세권설정자가 전세금 반환을 지체한 때 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있으나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물 부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없음 (대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정 참조)
따라서 건물 일부에 전세권을 가진 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없음
전세권의 목적 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아님
전세권설정자에 대한 화의인가 확정으로 다른 담보권자·일반채권자들의 경매신청도 불가하여 전세권자가 우선변제받을 방법이 없게 된 사정이 있다 하더라도 건물 전부에 대한 경매청구는 허용될 수 없음

쟁점 1 — 건물 전부에 대한 경매신청권 여부

법리: 전세권자의 경매신청권은 전세권의 목적물에 한정되며, 목적물이 아닌 나머지 부분에 대하여는 경매신청권 없음
포섭: 재항고인의 전세권은 7층 전체(504.8㎡)가 아닌 그 중 사무실용 남측 132.3㎡에만 설정되어 있으므로, 해당 132.3㎡를 초과하는 건물 전부에 대한 임의경매 신청은 전세권의 목적 범위를 벗어난 것임
결론: 건물 전부에 대한 경매신청은 부적법함

쟁점 2 — 목적 부분의 독립성 결여에 따른 예외 인정 여부

법리: 경매신청권의 범위는 전세권 목적물에 한정되며, 목적 부분의 구조상·이용상 독립성 결여는 이 결론을 달리 할 사유가 되지 않음
포섭: 전세권 목적인 132.3㎡ 부분이 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없어 그 부분만의 경매신청이 사실상 불가능하더라도, 이를 이유로 건물 전부 경매청구를 허용할 근거 없음
결론: 독립성 결여의 사정은 건물 전부 경매청구의 예외 사유로 인정되지 않음

쟁점 3 — 화의인가 확정 사정의 고려 여부

법리: 건물 일부 전세권자에게 건물 전부에 대한 경매청구권이 인정되지 않는 이상, 외부적 사정으로 우선변제 방법이 없게 되었다 하더라도 경매청구 범위가 확장될 수 없음
포섭: 전세권설정자에 대한 화의인가 확정으로 재항고인이 우선변제를 받을 방법이 사실상 없게 된 사정은 법률상 경매청구권의 범위를 변경하지 못함
결론: 화의인가 확정 사정을 이유로 한 건물 전부 경매청구는 이유 없음; 재항고 기각

참조: 대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정