2009다19246 건물명도등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 부동산에 가압류등기가 경료된 이후 채무자의 점유 이전이 가압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위에 해당하는지 여부
• 경매개시결정의 기입등기에 따른 압류 효력 발생 후의 점유 이전과, 단순 가압류등기 경료 후의 점유 이전을 구별하여 유치권 대항 가부를 달리 판단할 수 있는지 여부
• 건물이 토지에 대한 근저당권 설정등기 후 신축되어 법정지상권이 성립될 여지가 없어 철거될 운명이었다는 사정만으로 유치권 행사를 부정할 수 있는지 여부
• 유치권자가 해당 부동산에 대한 강제경매를 신청하였다는 사정이 유치권의 소멸 또는 포기 사유에 해당하는지 여부

소송법적 쟁점

• 원심 변론종결 시까지 주장하지 않은 사유를 상고심에서 비로소 주장하는 것이 적법한 상고이유가 될 수 있는지 여부
• 원심이 원고 주장에 대한 판단을 누락한 경우 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있는지 여부

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2) 사실관계

• 피고(주식회사 삼일)는 이 사건 건물에 관한 공사를 수행하였고, 시공사(유씨이 주식회사)에 대한 공사대금채권을 피담보채권으로 유치권을 취득함
• 이 사건 각 토지에 대해 임의경매가 개시됨 (제1, 2항 토지: 2005. 4.경, 제3, 4항 토지: 2005. 7.경)
• 이 사건 건물에 가압류등기 경료: 2005. 9. 21.
• 피고가 유씨이로부터 이 사건 건물의 점유를 이전받음: 2005. 10.경 (가압류등기 경료 이후, 강제경매개시결정 기입등기 이전)
• 이 사건 건물에 대한 강제경매 개시: 2005. 12.경
• 원고(주식회사 뉴스타시큐리티)는 위 각 경매절차에서 이 사건 각 토지와 건물을 낙찰받고 대금을 납부하여 소유권을 취득함: 2007. 5. 11.
• 이 사건 건물은 이 사건 각 토지에 대한 근저당권 설정등기 후에 신축된 것으로, 이 사건 각 토지와 건물이 함께 원고에게 낙찰됨
• 피고는 이 사건 건물에 대해 강제경매를 신청한 바 있음

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제320조 (유치권)	타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관한 채권이 변제기에 있는 경우 변제받을 때까지 유치 가능
민사집행법상 압류의 처분금지효 관련 규정	압류 이후 채무자의 처분행위는 압류채권자·경매절차의 매수인에게 대항 불가

판례요지

• 가압류등기 경료 후 점유 이전은 원칙적으로 처분행위에 해당하지 않음

  • 가압류등기가 경료되면 채무자의 처분행위는 가압류채권자에게 대항 불가
  • '처분행위'란 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권·담보물권 등을 설정하는 행위를 의미함
  • 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 처분행위에 해당하지 않음

• 경매개시결정 기입등기 경료 후의 점유 이전은 예외적으로 처분행위에 해당함 (기존 판례 입장 — 대법원 2005다22688, 2006다22050)

  • 압류의 효력 발생 후 채무자가 제3자에게 점유를 이전하여 유치권을 취득하게 하는 경우, 그 점유 이전은 처분행위에 해당함
  • 근거: 경매절차에서 매수인이 현황조사보고서·매각물건명세서 등에서 드러나지 않는 유치권 부담을 인수하게 되어 경매절차의 공정성·신뢰를 현저히 훼손하고, 유치권 신고 등으로 매수가격 즉각 하락이 초래되어 민사집행제도 운영에 심각한 지장을 초래할 수 있기 때문

• 가압류등기만 경료된 상황(현실적 매각절차 미진행)에서의 점유 이전은 처분행위에 해당하지 않음

  • 위 경매개시결정 후 압류 효력 발생 상황과 구별됨
  • 부동산에 가압류등기만 경료되어 있고 현실적인 매각절차가 이루어지지 않는 상황에서는 채무자의 점유 이전으로 인해 제3자가 유치권을 취득하더라도 이를 처분행위로 볼 수 없음

• 토지와 건물이 함께 낙찰된 경우 법정지상권 문제 불발생을 이유로 유치권 행사 부정 불가

  • 건물이 토지에 대한 근저당권 설정등기 후 신축되어 법정지상권이 성립될 여지가 없어 철거될 운명이었다는 사정만으로는 유치권 행사를 부정할 수 없음
  • 이 사건 건물이 이 사건 각 토지와 함께 원고에게 낙찰되어 법정지상권 문제가 발생하지 않는 이상, 원고 주장 사유만으로 피고의 유치권 행사가 부정되지 않음

• 강제경매 신청이 유치권 소멸·포기 사유에 해당하지 않음

  • 유치권자가 해당 부동산에 대한 강제경매를 신청하였다는 사정만으로 유치권을 행사할 수 없거나 유치권을 포기한 것으로 볼 수 없음

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 가압류등기 경료 후 점유 이전과 처분금지효

• 법리: 가압류등기 경료 후 처분행위는 가압류채권자에게 대항 불가하나, 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전 같은 사실행위는 처분행위에 해당하지 않음. 경매개시결정 기입등기 후 압류 효력이 발생한 상황과는 구별됨.
• 포섭: 피고가 유씨이로부터 점유를 이전받은 시점(2005. 10.경)은 이 사건 건물에 가압류등기가 경료된 이후이나, 강제경매개시결정의 기입등기(2005. 12.경) 이전으로서 현실적인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황이었음. 따라서 유씨이의 피고에 대한 점유 이전은 처분행위에 해당하지 않아 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않음.
• 결론: 피고는 원고에게 이 사건 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있음. 원심이 해당 주장에 대해 판단을 누락한 잘못이 있으나, 결론에 있어 판결 결과에 영향을 미친 위법은 없음.

쟁점 ② 법정지상권 불성립과 유치권 행사 가부

• 법리: 유치권의 대항력은 부동산에 관한 채권을 담보하는 유치권자의 점유 계속을 보호하는 것으로, 별도의 사정이 없는 한 법정지상권 문제와 독립적으로 판단됨.
• 포섭: 이 사건 건물이 이 사건 각 토지에 대한 근저당권 설정등기 후에 신축되었더라도, 이 사건 건물과 각 토지가 동일 경매절차에서 원고에게 함께 낙찰되어 법정지상권의 문제가 발생하지 않는 이상, 건물이 철거될 운명이었다는 사정만으로 피고의 유치권 행사를 부정할 수 없음.
• 결론: 피고의 유치권 행사를 부정할 수 없음.

쟁점 ③ 강제경매 신청과 유치권 소멸·포기

• 법리: 유치권의 소멸·포기는 명시적 또는 묵시적 의사표시 등으로 인정될 수 있으나, 강제경매 신청만으로 이를 인정할 근거 없음.
• 포섭: 피고가 이 사건 건물에 대한 강제경매를 신청한 사실만으로는 유치권을 행사할 수 없거나 포기한 것으로 볼 수 없음.
• 결론: 피고는 여전히 유치권을 주장할 수 있음.

최종 결론

• 상고 기각, 상고비용은 원고 부담

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참조: 대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다19246 판결