2011다35593 건물 명도

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어진 경우 유치권의 소멸 여부
• 유치물을 본점소재지로 등기하고 사무실로 사용하는 행위가 민법 제324조상 보존행위의 범위를 초과한 사용에 해당하여 유치권 소멸청구 사유가 되는지 여부

소송법적 쟁점

• 유치권에 의한 경매절차의 정지 및 유치권 소멸에 관한 법리오해·판단누락 해당 여부

---

2) 사실관계

• 피고(유치권자)의 신청으로 이 사건 점포를 포함한 건물에 대해 서울남부지방법원 2004타경41559호로 유치권에 의한 경매절차가 개시됨 (2004. 11. 16.)
• 위 경매절차 진행 중 근저당권자 주식회사 우리은행의 신청으로 동 법원 2004타경49041호 임의경매절차가 개시되어 유치권에 의한 경매절차는 정지됨
• 소외인이 위 2004타경49041호 임의경매절차에서 이 사건 점포를 낙찰받아 매각대금을 납부하고 소유권 취득
• 이후 동 법원 2008타경10829호로 다시 임의경매절차가 개시되어 원고들이 이 사건 점포를 낙찰받아 2009. 7. 16. 매각대금 납부 후 소유권 취득
• 피고는 공사대금 미변제를 이유로 점포를 계속 점유 중이며, 피고가 이 사건 점포를 본점소재지로 등기하고 사무실로 사용하고 있었음

---

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제322조 제1항	유치권에 의한 경매 근거 규정
민사집행법 제91조 제5항	강제경매·담보권 실행 경매절차에서의 매수인은 유치권자에게 그 채권 변제 책임 부담
민사집행법 제268조	담보권 실행을 위한 경매에 강제경매 규정 준용
민사집행법 제274조 제2항	목적물에 강제경매 또는 담보권 실행 경매절차 개시 시 유치권에 의한 경매절차는 정지됨

판례요지

• 유치권에 의한 경매의 성질: 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되며, 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되고, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당받을 수 있음. 다만 집행법원은 매각조건 변경결정으로 부담을 소멸시키지 않고 매수인이 인수하도록 정할 수 있음 (대법원 2010마1059 결정, 2009마2063 결정 참조)
• 유치권 소멸 불발생: 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어진 경우, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않음
  • 근거: 민사집행법 제91조 제5항, 제268조에 따라 강제경매·임의경매절차의 매수인은 유치권자에게 채권 변제 책임을 부담하고, 민사집행법 제274조 제2항에 따라 유치권에 의한 경매절차가 정지된 이상, 소멸주의 원칙이 적용되는 유치권에 의한 경매절차에서의 매각과 동일하게 볼 수 없음
• 유치물 사용과 유치권 소멸청구: 유치물을 본점소재지로 등기하고 사무실로 사용하는 사실만으로는 유치물의 보존에 필요한 범위를 넘어 사용한다고 단정하기 어려우며, 피고가 점포를 훼손하거나 효용을 해하였음을 인정할 증거도 없어 유치권 소멸청구 사유에 해당하지 않음

---

4) 적용 및 결론

쟁점 ① 유치권에 의한 경매절차 정지 후 임의경매에서의 낙찰과 유치권 소멸 여부

• 법리: 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 강제경매 또는 담보권 실행 경매로 매각이 이루어진 경우, 유치권은 소멸하지 않음
• 포섭: 피고의 유치권에 의한 경매절차(2004타경41559호)는 근저당권자 우리은행의 임의경매(2004타경49041호) 개시로 정지됨. 소외인은 위 임의경매절차에서 이 사건 점포를 낙찰받았으며, 이는 소멸주의를 원칙으로 하는 유치권에 의한 경매절차에서의 매각이 아님. 따라서 소외인은 유치권 부담을 인수하였고, 이후 2008타경10829호 임의경매에서 원고들이 점포를 낙찰받더라도 유치권은 소멸하지 않은 채로 승계됨
• 결론: 피고는 공사대금 미변제액을 전부 변제받을 때까지 이 사건 점포를 유치할 권리가 있어 원고들의 인도청구를 배척함. 원심 판단 정당, 법리오해·판단누락 없음

쟁점 ② 유치물 사용과 유치권 소멸청구

• 법리: 유치물의 보존에 필요한 범위를 넘어 사용한 경우 채무자는 유치권 소멸을 청구할 수 있음
• 포섭: 피고가 이 사건 점포를 본점소재지로 등기하고 사무실로 사용하고 있으나, 점포를 훼손하거나 효용을 해하였음을 인정할 증거가 없고, 해당 사용 사실만으로는 보존에 필요한 범위를 초과한 사용이라고 단정하기 어려움
• 결론: 유치권 소멸청구 사유 해당하지 않음. 원심 인정·판단 정당, 법리오해 없음

최종 결론: 상고 모두 기각, 상고비용은 원고들 부담

---

참조: 대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다35593 판결