2015다230020 배당이의
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 저당부동산에 대한 압류 이후 발생한 차임채권에 저당권의 효력이 미치는지 여부
- 저당권자가 민사집행법 제273조에 따른 채권집행 방법으로 차임채권에 대해 별개로 저당권을 실행하지 않은 경우, 임차인이 연체한 차임 등 상당액이 임차인의 배당받을 보증금에서 당연히 공제되는지 여부
- 저당권자가 차임채권에 대해 별개로 저당권을 실행하였으나 임차인이 실제로 차임 등을 지급하거나 공탁하지 않은 경우에도 잔존 차임채권 상당액이 보증금에서 당연히 공제되는지 여부
소송법적 쟁점
- 소액임차인의 배당액에 대한 근저당권자(원고)의 배당이의 적법성 및 배당표 경정 여부
2) 사실관계
- 중소기업은행은 2009. 1. 16. 소외인 소유의 이 사건 아파트(과천시 소재)에 채권최고액 950,400,000원의 근저당권설정등기를 마침
- 피고는 2011. 5. 7. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 임대차보증금 50,000,000원, 월 차임 3,300,000원, 임대차기간 2011. 6. 30.부터 2012. 6. 29.까지로 정하여 임차하였고, 2012. 5. 29.까지의 차임만 지급한 채 계속 거주함
- 중소기업은행은 2012. 11. 15. 이 사건 아파트에 대한 임의경매를 신청하여 2012. 11. 16. 경매개시결정 및 기입등기가 마쳐짐
- 이후 원고가 중소기업은행으로부터 위 근저당권의 피담보채권을 양수하고 근저당권을 이전받음
- 위 경매절차에서 2013. 12. 12. 매각대금이 납부되자, 경매법원은 소액임차인인 피고에게 1순위로 20,000,000원, 근저당권자인 원고에게 3순위로 833,077,552원을 배당하는 내용의 배당표를 작성함
- 원고는 2014. 1. 20. 배당기일에서 피고에 대한 배당액 전부에 이의를 제기하고, 2014. 1. 27. 이 사건 배당이의의 소를 제기함
- 중소기업은행 또는 원고는 경매개시결정 기입등기 이후의 차임채권 또는 차임 상당 부당이득금반환채권에 대하여 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 않음
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제359조 전문 | 저당권의 효력은 저당부동산 압류 후 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미침 |
| 민사집행법 제273조 | 채권에 대한 담보권 실행은 채권집행의 방법에 의함 |
판례요지
- 민법 제359조 전문의 '과실'에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함됨. 따라서 저당부동산에 대한 압류가 있으면 그 압류 이후 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미침
- 다만, 저당부동산에 대한 경매절차에서 차임채권 등을 관리·추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로, 차임채권 등에 대한 저당권의 실행은 저당부동산 경매절차에 의하여 이루어질 수 없고, 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 경매절차와 별개로만 이루어질 수 있음
- 임대차에서 수수된 보증금은 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물 반환 시 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됨 (대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등)
- 저당권자가 차임채권 등에 대하여 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우, 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨
- 저당권자가 차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도, 그 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨 (대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결, 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결 등)
4) 적용 및 결론
차임 연체액의 임대차보증금 공제 여부
- 법리: 저당권자가 차임채권에 대해 민사집행법 제273조에 따른 채권집행을 별개로 실행하지 않았더라도, 압류 전후를 불문하고 연체 차임 등 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨
- 포섭: 이 사건에서 중소기업은행 및 원고는 경매개시결정 기입등기 이후의 차임채권 또는 차임 상당 부당이득금반환채권에 대하여 민사집행법 제273조에 따른 채권집행을 별개로 실행하지 않음. 피고는 2012. 5. 30.부터 연체를 시작하여 매각대금이 납부된 2013. 12. 12.까지 차임 또는 차임 상당 부당이득금을 지급하지 아니하였고, 그 합계액이 임대차보증금 50,000,000원을 초과함
- 결론: 피고가 배당받을 임대차보증금은 존재하지 아니함. 원고의 배당이의는 정당하고, 원심의 판단은 적법함. 상고 기각.
참조: 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결
