2020다223781 대출금등
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 민간임대주택법상 임대차계약의 묵시적 갱신이 성립하는지 여부 (임대인의 갱신거절 의사표시 유무 및 갱신거절 사유 해소 여부)
- 임대인이 갱신거절 권한을 보유하더라도 실제로 갱신거절 의사표시를 하지 않은 경우 임대차계약이 종료되는지 여부
- 민법 제352조(질권설정자의 처분 제한)의 적용 범위 — 임대차계약의 묵시적 갱신이 질권자의 이익을 해하는 변경에 해당하는지 여부
소송법적 쟁점
- 근질권자인 채권자가 채권자대위권을 행사할 때, 근질권설정계약(당사자 사이의 독자적 사정)을 들어 제3채무자에 대항할 수 있는지 여부
2) 사실관계
- 원고(롯데카드)는 피고가 보유한 이 사건 아파트 임대차보증금반환채권에 관하여 근질권설정계약을 체결함; 해당 계약 제3조 제10호는 "설정자는 채권자의 동의 없이 임대인과 임대차계약의 연장·갱신이 불가하며, 갱신 시 채권자의 사전동의를 얻어야 효력이 발생한다"고 규정
- 이 사건 임대차계약의 임대인은 한국토지주택공사이며, 임대차기간은 2018. 1. 31.까지로 정해져 있었음
- 한국토지주택공사는 기간 만료 전 재계약을 위하여 증액보증금 납부 및 계약체결을 피고에게 요청하였고, 보증금 증액을 조건으로 갱신 의사를 가지고 있었음
- 피고는 2018. 1. 31. 이후의 기간분에 대해서도 차임을 지급하였고, 2019년 무렵 미납된 증액보증금·관리비 납부를 개시함; 제1심 변론종결일인 2019. 4. 10. 기준으로 미납 증액보증금 및 관리비가 더 이상 존재하지 않게 됨
- 한국토지주택공사가 발급한 2018. 7. 13.자 계약사실확인원에는 피고의 임대차기간이 2018. 2. 1.부터 2020. 1. 31.까지이고 피고는 입주자격을 충족하여 갱신계약 진행 중이라고 기재됨
- 한국토지주택공사는 원심 변론종결일(2019. 12. 6.)까지 민간임대주택법 시행령 제35조 소정의 사유를 제시하며 갱신을 거절한다는 의사표시를 한 바 없음
- 원심은 근질권설정계약 제3조 제10호를 근거로 임대차계약이 원고에게 대항할 수 없어 2018. 1. 31. 기간 만료로 종료되었다고 판단, 원고의 채권자대위에 의한 아파트 인도청구를 인용함
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 구 민간임대주택에 관한 특별법 제3조 | 민간임대주택에 관하여 동법에 없는 사항은 주택임대차보호법 적용 |
| 주택임대차보호법 제4조 제1항 | 임대차기간 2년 미만인 경우 2년으로 간주 |
| 주택임대차보호법 제6조 제1항·제2항 | 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않으면 동일 조건으로 2년간 묵시적 갱신 |
| 구 민간임대주택에 관한 특별법 제45조 | 임차인 의무 위반 등 법정 사유 있는 경우에만 임대의무기간 중 해제·해지 또는 재계약 거절 가능 |
| 구 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 | 임대사업자가 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 사유 열거(표준임대차계약서 의무 위반 포함) |
| 구 민간임대주택에 관한 특별법 제47조 제1항 | 임대차계약 체결 시 표준임대차계약서 사용 의무 |
| 민법 제352조 | 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채권을 소멸·불이익하게 변경 불가 |
판례요지
- 민간임대주택법 제45조 및 동 시행령 제35조, 표준임대차계약서 관련 규정들은 임차인의 주거생활 안정 보장을 위한 강행규정임; 이에 위반하는 약정의 사법적 효력 배제
- 민간임대주택에 대하여 주택임대차보호법 제6조에 따라 묵시적으로 갱신되는 경우, 특별한 사정이 없는 한 갱신된 임대차기간은 2년
- 임대인은 민간임대주택법 시행령 제35조 또는 표준임대차계약서 소정의 갱신거절 사유가 존재하는 경우에만 갱신거절 가능; 그 사유가 없으면 임차인이 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 갱신거절 불가 (대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결 등 참조)
- 임대인에게 갱신거절 권한이 발생한 뒤에도, 임차인이 임대인의 실제 의사표시 이전에 갱신거절 사유를 해소하면 임대인의 갱신거절 권한이 소멸함
- 채권자대위권 행사 시 제3채무자는 채무자에 대한 모든 항변사유로 채권자에게 대항 가능하나, 채권자는 채무자 자신이 주장할 수 있는 사유 범위 내에서만 주장 가능; 채권자와 제3채무자 사이의 독자적 사정에 기한 사유 주장 불가 (대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다4787 판결 참조)
- 임대인이 갱신거절을 하지 않아 발생하는 묵시적 갱신은 질권의 목적인 임대차보증금반환채권 자체가 아닌 기본적 계약관계에 관한 사유에 해당; 또한 질권설정자인 임차인이 해당 채권의 소멸을 목적으로 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 한 것으로도 볼 수 없으므로 민법 제352조의 제한 미적용
4) 적용 및 결론
쟁점 ①: 임대차계약 묵시적 갱신 성립 여부
- 법리: 민간임대주택법 시행령 제35조 소정 갱신거절 사유가 없거나 사유가 해소된 경우 임대인은 갱신거절 불가; 실제 갱신거절 의사표시 이전에 사유 해소 시 갱신거절 권한 소멸
- 포섭: 한국토지주택공사는 원심 변론종결일까지 법정 갱신거절 사유를 제시하며 거절 의사표시를 한 바 없고, 오히려 2018. 2. 1.부터 임대차계약이 갱신되어 존속 중임을 전제로 증액보증금 납부를 요구하였으며 피고는 이행을 완료함; 2018. 7. 13.자 계약사실확인원에도 갱신계약 진행 중으로 기재됨; 제1심 변론종결일 기준으로 피고가 미납한 증액보증금·관리비가 더 이상 존재하지 않게 된 점에서 갱신거절 사유도 해소된 것으로 볼 수 있음
- 결론: 한국토지주택공사는 2018. 1. 31.부로 종료 예정이던 임대차계약에 대한 갱신거절을 더 이상 주장할 수 없으므로 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 존속 중임
쟁점 ②: 근질권설정계약 조항의 효력 — 채권자대위 및 민법 제352조
- 법리: 채권자대위권 행사 시 채권자는 채무자 자신이 주장할 수 있는 사유 범위 내에서만 주장 가능; 채권자와 제3채무자 사이의 독자적 사정에 기한 사유 주장 불가; 민법 제352조는 질권의 목적인 채권 자체의 소멸·불이익 변경에 한해 적용
- 포섭: 근질권설정계약 제3조 제10호("채권자 동의 없이 갱신 불가")는 원고(채권자)와 피고(질권설정자) 사이의 독자적 사정에 해당하므로, 원고가 한국토지주택공사를 대위하여 아파트 인도를 구하는 데 이를 원용할 수 없음; 또한 임대인이 갱신거절을 하지 않아 발생한 묵시적 갱신은 임대차보증금반환채권 자체가 아닌 기본적 계약관계에 관한 사유이고 질권자의 이익을 해하는 변경도 아니므로 민법 제352조 적용 대상 아님
- 결론: 근질권설정계약 제3조 제10호를 근거로 임대차계약이 2018. 1. 31. 종료되었다고 볼 수 없음; 원심의 아파트 인도청구 인용은 민간임대주택 임대차계약 갱신에 관한 법리 오해 및 자유심증주의 한계 일탈의 위법이 있음
결론
- 원심판결 중 부동산 인도청구 부분 파기, 서울중앙지방법원에 환송
- 대출금청구 부분에 관한 나머지 상고는 구체적 불복이유 기재 없어 기각
참조: 대법원 2020. 7. 9. 선고 2020다223781 판결
