99다34697 전세보증금반환
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 임차인이 원상회복의무를 일부 불이행한 채 명도의 이행을 제공한 경우, 그 이행 제공이 채무의 본지에 좇은 적법한 이행 제공인지 여부
- 원상회복의무 불이행 부분이 사소하고 그로 인한 손해배상액이 근소한 경우, 임대인이 거액의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거절하는 동시이행의 항변이 신의칙에 반하는지 여부
- 전 임차인의 전기시설 증설에 대한 원상회복의무를 승계한 임차인이 이를 이행하지 않은 경우 임대차보증금에서의 공제 여부
소송법적 쟁점
- 임대인의 원상회복비용 공제 항변(주차장 부분 용도변경 원상회복 약정 여부) 관련 채증법칙 위반 여부
- 전기시설 원상회복 약정 및 비용 인정 관련 채증법칙 위반 여부
2) 사실관계
- 피고 소유의 대구 달성군 소재 건물 중 1층 143.64㎡(소매점, 주택, 주차장 포함) 부분에 관하여, 전 임차인 소외인이 임차 당시 원래 3KW이던 전기시설을 10KW로 증설하고, 임대차 종료 시 원상회복하기로 약정함
- 원고는 피고로부터 위 건물 부분을 임차하면서 소외인이 증설한 전기시설을 인수하여 사용한 후 임대차 종료 시 이를 원상회복하기로 약정함
- 임대차계약 종료 후 원고는 건물 부분의 집기를 들어내어 명도 준비를 하고 피고에게 열쇠 반환과 임대차보증금 반환을 요구하였으나, 위 증설 전기시설은 원상회복하지 않은 상태였음
- 피고는 전기시설 등의 원상회복을 요구하며 원고의 요구를 거절하다가 1998. 11. 2.경 전기시설이 원상회복되지 않은 채 건물 부분을 명도받음
- 전기시설 원상회복에 소요될 비용: 금 326,000원
- 피고가 반환하여야 할 잔존 임대차보증금: 금 125,226,670원 (당초 보증금 150,000,000원에서 연체 차임 24,000,000원 및 연체 공과금 773,330원을 공제한 금액)
- 주차장 부분의 용도변경 원상회복 약정에 대하여는 증거 부족으로 인정되지 않음
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제536조 (동시이행의 항변권) | 쌍무계약에서 상대방이 채무를 이행할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있으나, 신의칙에 반하는 항변은 허용되지 않음 |
| 민법 제2조 (신의성실 원칙) | 권리 행사는 신의에 좇아 성실히 하여야 하며, 권리 남용은 허용되지 않음 |
| 민법 제615조, 제654조 (임차인의 원상회복의무) | 임대차 종료 시 임차인은 목적물을 원상회복하여 반환할 의무를 부담함 |
판례요지
- 건물임대차계약 종료 시, 임차인의 목적물 원상회복·반환의무와 임대인의 잔존 임대차보증금 반환의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있음
- 임차인이 원상회복을 완료하지 않은 채 명도의 이행을 제공하였다면 이는 원칙적으로 채무의 본지에 좇은 적법한 이행의 제공으로 볼 수 없고, 임대인은 동시이행의 항변권을 행사하여 임대차보증금 반환을 거절할 수 있으며 이행지체 책임도 지지 않음
- 다만, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분에 해당하고, 그로 인한 손해배상액도 근소한 금액인 경우에까지, 임대인이 그를 이유로 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 반환을 거부하는 것은 공평의 관념에 반하고, 그와 같은 동시이행의 항변은 신의칙에 반하여 허용될 수 없음
- 동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인바, 그 행사가 공평의 관념에 반하고 신의칙에 위배될 때에는 제한됨
4) 적용 및 결론
쟁점 ① 주차장 부분 원상회복 약정 여부 (피고 상고)
- 법리: 사실인정은 원심의 전권으로서, 채증법칙 위반이 없는 한 적법함
- 포섭: 원심이 피고의 모든 입증에도 불구하고 원고가 주차장 부분에 관한 원상회복 약정을 하였다는 사실을 인정할 수 없다고 판단한 것은, 기록에 비추어 채증법칙을 위반한 사실오인이 없음
- 결론: 피고의 상고이유 이유 없음. 피고 상고 기각
쟁점 ② 전기시설 원상회복 약정 및 공제 여부 (원고 상고이유 제1점)
- 법리: 전기시설 원상회복 약정 및 소요 비용에 대한 사실인정의 적법성 여부
- 포섭: 원심이 원고가 소외인의 전기시설(3KW → 10KW) 증설 부분을 인수하면서 원상회복하기로 약정하였고, 원상회복 비용이 326,000원 가량 소요된다는 사실을 인정한 것은 기록에 비추어 채증법칙 위반이 없음
- 결론: 임대차보증금에서 326,000원 공제는 정당. 원고 상고이유 제1점 이유 없음
쟁점 ③ 동시이행 항변권의 신의칙 위반 여부 (원고 상고이유 제2점)
- 법리: 임차인의 원상회복의무 불이행이 사소하고 그로 인한 손해배상액이 근소한 경우, 임대인이 거액의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거절하는 동시이행의 항변은 공평의 관념에 반하고 신의칙에 위배되어 허용되지 않음
- 포섭: 원고의 원상회복 미이행 부분은 전기시설 증설 부분(복구 비용 326,000원)으로, 피고가 반환하여야 할 잔존 임대차보증금 125,226,670원에 비하면 아주 적은 금액임. 또한 전기시설을 원상회복하지 않았다 하여 건물을 통상의 용도로 사용하는 데 지장이 있다고 보기도 어려움. 그럼에도 원심은 피고가 1997. 12. 8.경부터 1998. 11. 2.경 명도를 받을 때까지 동시이행 항변권을 행사하여 잔존 임대차보증금 전액에 대한 지연손해금 지급의무가 없다고 판단하였는바, 이는 동시이행 항변권의 신의칙 제한 법리를 오해한 것임
- 결론: 피고의 동시이행 항변은 신의칙에 반하여 허용되지 않으므로, 피고는 원고가 명도 이행의 제공을 한 시점부터 잔존 임대차보증금 전액(326,000원 공제 후)에 대한 지연손해금을 지급할 의무를 부담함. 원심판결 중 원고 패소 부분 파기, 대구고등법원에 환송
참조: 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결
