• 임대차 종료 후 임대인의 적법한 변제공탁이 있었음에도 임차인이 계속 목적물을 점유한 경우, 해당 점유가 불법점유(과실에 의한 불법행위)를 구성하는지 여부

소송법적 쟁점

• 원심이 피고의 불법점유 여부를 판단함에 있어 ① 변제공탁의 적법성, ② 공탁 통지 시점, ③ 피고의 적법한 점유 권원 유무 등을 충분히 심리하지 않은 채 청구를 배척한 것이 심리미진 및 법리오해에 해당하는지 여부

2) 사실관계

• 원고(학교법인 대우학원)는 2015. 7. 24. 피고(주식회사 더피닉스)와 이 사건 각 식당에 대해 임대차기간 2015. 8. 1. ~ 2017. 7. 31.로 정한 임대차계약 체결
• 원고는 2017. 3. 16. 임대차계약이 2017. 7. 31. 종료 예정임을 통지하고, 2017. 6. 30. 및 2017. 7. 26. 원상회복 이행을 통지함
• 원고는 2017. 8. 17. 임대차보증금 합계 1억 5,000만 원에서 연체차임 등 40,792,770원을 공제한 109,207,230원을 피고를 피공탁자로 하여 변제공탁함
• 피고는 임대차기간 만료(2017. 7. 31.) 이후에도 식탁·집기류 등 장비를 둔 상태로 각 식당을 계속 점유하다가 2017. 12. 14. 원고에게 인도함
• 피고는 2017. 7. 28. 이 사건 각 식당에 지출한 비용 상환을 구하는 선행 소송(수원지방법원 2017가합2000호)을 제기하였으나, 청구 기각 판결이 선고되었고 항소 기각(서울고등법원 2018나2022822호) 및 피고의 상고 취하로 2018. 12. 27. 확정됨

3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

판례요지

• 임대차계약 종료 시 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있음
• 임대인이 보증금 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 소멸시키지 않은 이상, 임차인의 계속 점유는 불법점유가 아니고 손해배상의무 없음
• 그러나 임차인이 동시이행항변권을 상실하였음에도 목적물 반환을 계속 거부하며 점유한다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정되는 특별한 사정이 없는 한 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성함
  • 근거: 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결, 대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다204253, 204260 판결 등

4) 적용 및 결론

동시이행항변권 소멸 후 계속 점유의 불법점유 해당 여부

• 법리: 임대인이 적법하게 변제공탁을 하면 임차인의 동시이행항변권이 소멸하고, 이후 임차인이 목적물 반환을 거부하면 적어도 과실에 의한 불법점유로서 불법행위를 구성함
• 포섭:
  • 원고는 임대차 종료 후인 2017. 8. 17. 연체차임 등을 공제한 보증금 109,207,230원을 적법하게 변제공탁함으로써, 피고가 보증금 반환을 이유로 인도의무 이행을 거부할 수 있는 동시이행항변권을 상실시킬 사유가 발생함
  • 피고는 선행 소송에서 이 사건 각 식당에 지출한 비용 상환 청구가 기각·확정되어 달리 점유를 정당화할 권원도 인정되지 않음
  • 피고는 변제공탁 통지를 받은 이후부터 2017. 12. 14. 인도 시까지 이 사건 각 식당을 계속 점유함
  • 따라서 피고가 변제공탁 통지를 받은 때부터 인도할 때까지의 점유는 적어도 과실에 의한 불법점유로 볼 수 있음
• 결론: 원심이 ① 변제공탁의 적법 여부, ② 공탁 통지 시점, ③ 피고의 적법한 점유 권원 유무를 심리하지 않은 채 불법점유를 부정하고 손해배상 청구를 배척한 것은 심리미진 및 임차인 불법점유에 관한 법리오해로 판결에 영향을 미친 잘못에 해당함 → 원심판결 파기·환송

참조: 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결