2003다45267 채무부존재확인
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 주택분양보증 약관상 수분양자의 묵시적 수익의 의사표시 성립 여부
- 수분양자의 수익의 의사표시에 의해 분양자(경신건설)가 기취득한 기성고 상당 분양대금 채권이 승계시공자에게 양도되는 경우, 압류·가압류 채권자에 대한 대항요건(민법 제450조 제2항 준용) 충족 여부
- 분양계약 묵시적 해제 시점의 잔여 분양대금 채권 산정 기준 (아파트 건물 완성도만을 기준으로 할 것인지, 대지 지분 등을 포함한 종합 이행정도를 기준으로 할 것인지)
소송법적 쟁점
- 잔여 분양대금 채무 존재 여부에 대한 심리 미진 위법 해당 여부
2) 사실관계
- 공제조합(현 대한주택보증 주식회사)이 1996. 2. 7. 경신건설을 위하여 주택분양보증을 함
- 주택분양보증약관 제6조 제3항은 공제조합이 분양이행으로 보증채무를 이행할 경우 잔여 분양대금을 승계시공자에게 납부하여야 한다고 규정하고, 납부 의무의 주체는 수분양자인 원고들임
- 공제조합이 유승종합건설(유승종건)을 승계시공자로 선정하여 잔여 공사를 시공하게 하였을 때, 원고들은 이에 대해 명시적 이의를 제기하지 아니함
- 원고들과 경신건설 사이의 분양계약: 인천 서구 왕길동 295-1 외 5필지 지상 검단 경신아파트 5개동 608세대를 건축하여 원고들 각자에게 개별 아파트 호수 및 대지 지분을 이전하고, 원고들은 일정한 분양대금을 지급하기로 약정함
- 원심은 분양계약 묵시적 해제 당시의 경신건설의 분양대금 채권을 아파트 건물의 완성도만을 기준으로 산정한 후, 원고들의 기지급 분양대금이 이에 미치지 못한다 하여 차액 채무의 존재를 인정함
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 구 주택건설촉진법 제33조 | 사업계획승인을 얻은 자를 위한 주택분양보증의 근거 조문 |
| 민법 제450조 제2항 | 지명채권 양도의 제3자 대항요건 — 확정일자 있는 증서에 의한 통지 또는 승낙 |
| 주택분양보증약관 제6조 제3항 | 분양이행 선택 시 수분양자는 잔여 분양대금을 승계시공자에게 납부하여야 함 |
판례요지
- 주택분양보증의 법적 성질: 분양자가 분양계약상 주택공급의무를 이행할 수 없게 되는 경우 공제조합이 계약금·중도금 환급 또는 분양이행 책임을 부담하기로 하는 조건부 제3자를 위한 계약임
- 수익의 의사표시의 묵시적 성립: 제3자를 위한 계약의 수익의 의사표시는 명시적·묵시적 모두 가능. 유승종건이 잔여공사를 시공할 무렵 원고들이 명시적 이의를 제기하지 아니한 사실 및 공제조합의 분양이행 선택으로 미지급 분양대금 지급만으로 아파트를 분양받게 될 원고들로서는 이의를 제기할 이유가 없는 사정을 종합하면, 묵시적 수익의 의사표시가 있었다 할 것이고, 이로써 원고들은 분양이행청구권을 취득함과 동시에 잔여 분양대금을 유승종건에게 지급할 의무를 부담하게 됨
- 기성고 상당 분양대금 채권 양도의 대항요건 필요: 약관 조항에 의해 승계시공자가 수분양자에게 미지급 분양대금 채권을 갖게 되더라도, 그 중 분양자의 기성고에 상응하는 분양대금 채권은 원래 분양자가 이미 취득한 채권으로서 수분양자의 수익의 의사표시에 의하여 승계시공자에게 양도되는 실질을 가짐. 따라서 압류·가압류 채권자인 피고들에 대한 대항을 위해서는 민법 제450조 제2항을 준용하여 확정일자 있는 증서에 의한 수익의 의사표시 또는 승낙이 있어야 함. 기록상 이를 인정할 증거가 없으므로 기성고 상당 분양대금 채권이 모두 유승종건에게 귀속되었다고 주장할 수 없음
- 잔여 분양대금 채권 산정 기준: 분양계약이 묵시적으로 해제된 시점에서 분양대금 채권액 산정 시, 아파트 건물 완성도만이 아니라 ① 대지 지분의 잔존가치 및 등기이전의무의 이행가능성, ② 아파트 건물의 완성도, ③ 대지와 건물의 아파트 전체 가치에 대한 상대적 비율 등을 종합 평가하여 분양계약의 이행정도를 도출한 후, 전체 분양대금 중 그 이행정도에 비례한 분양대금 부분을 산출하여야 함. 그 결과 원고들의 기지급 분양대금 초과 미지급 차액이 있을 경우에만 분양대금 채무가 존재함
4) 적용 및 결론
쟁점 ① — 묵시적 수익의 의사표시 성립 여부
- 법리: 제3자를 위한 계약의 수익의 의사표시는 명시적·묵시적 모두 가능하고, 수익의 의사표시에 의해 제3자는 권리 취득과 동시에 의무를 부담할 수 있음
- 포섭: 원고들은 유승종건이 잔여공사를 시공할 무렵 명시적 이의를 제기하지 아니하였고, 공제조합의 분양이행 선택으로 인해 미지급 분양대금 지급만으로 아파트를 분양받게 되는 상황에서 이의를 제기할 이유도 없었음 → 묵시적 수익의 의사표시 인정
- 결론: 원고들은 분양이행청구권을 취득함과 동시에 잔여 분양대금을 유승종건에게 지급할 의무를 부담함
쟁점 ② — 기성고 상당 분양대금 채권 양도의 대항요건
- 법리: 기성고 상당 분양대금 채권은 분양자가 이미 취득한 채권이 수익의 의사표시에 의해 승계시공자에게 양도되는 실질이므로 민법 제450조 제2항 준용상 확정일자 있는 증서에 의한 수익의 의사표시 또는 승낙이 있어야 압류·가압류 채권자에게 대항 가능
- 포섭: 기록상 확정일자 있는 수익의 의사표시 또는 승낙을 인정할 만한 증거가 없음
- 결론: 경신건설의 기성고 상당 분양대금 채권이 약관 조항에 의해 유승종건에게 모두 귀속되었다는 주장 불가. 원고 및 원고 보조참가인의 이 부분 상고이유는 받아들이지 않음
쟁점 ③ — 잔여 분양대금 채권 산정 기준 (원심 법리 오해)
- 법리: 분양계약 해제 시 잔여 분양대금 채권액은 대지 지분 잔존가치·등기이전의무 이행가능성·건물 완성도·대지와 건물의 전체 가치 대비 비율 등을 종합 평가하여 이행정도에 비례한 분양대금 부분을 산출하여야 함
- 포섭: 원심은 아파트 건물의 완성도만을 기준으로 분양대금 채권을 산정한 후 원고들의 기지급 분양대금이 이에 미치지 못한다 하여 차액 채무 존재를 인정하였는바, 대지 지분의 잔존가치 등 나머지 요소를 심리하지 아니함
- 결론: 원심판결은 아파트 분양계약 및 잔여 분양대금 산정에 관한 법리 오해로 심리를 다하지 아니한 위법이 있으므로, 원심판결 중 원고들 패소 부분을 파기하고 서울고등법원에 환송함
참조: 대법원 2006. 5. 25. 선고 2003다45267 판결
