2001다30285 임대차보증금
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 1, 2, 3차 임대차계약상 임차인이 소외인인지 원고인지 여부
- 1차·2차 계약의 보증금반환 특약이 제3자를 위한 계약에 해당하는지 여부
- 원고(제3자)가 수익의 의사표시를 하였는지 여부
- 3차 계약에서 보증금반환 특약을 삭제한 행위의 효력(민법 제541조 적용 여부)
- 원고가 위 특약 소멸행위를 묵시적으로 추인하였는지 여부
소송법적 쟁점
- 원심의 사실 오인 및 묵시적 추인에 관한 법리 오해 여부
2) 사실관계
- 원고는 처 소외인을 대리하여 1990. 10. 30. 피고와 피고 소유 건물에 대하여 보증금 1,600만 원, 기간 9개월의 임대차계약(1차 계약) 체결; 피고가 보증금을 원고에게 직접 반환하기로 하는 특약 포함; 원고가 보증금을 지급하고 영수증 수령
- 소외인은 위 건물에서 제과점 운영; 1차 계약 기간 만료 후 1991. 9. 11. 원고·소외인이 피고 집을 방문하여 보증금 700만 원 인상, 총 2,300만 원으로 갱신(2차 계약); 2차 계약서에는 보증금액수만 기재
- 1993. 7. 30. 소외인이 피고와 보증금 2,700만 원, 기간 24개월의 임대차계약(3차 계약) 체결; 3차 계약에는 원고에게 보증금을 반환한다는 특약 없음; 원고로부터 받은 400만 원을 추가로 피고에게 지급
- 소외인은 1994년 3월경 가정불화로 가출하고 원고를 상대로 이혼소송 제기; 1995. 3. 19. 이혼판결 확정; 소외인은 이혼소송에서 위자료·재산분할 미청구, 원고로부터 해당 명목의 금전 수령 없음
- 피고는 1995. 1. 10. 소외인에게 3차 계약 만료 후 갱신 거절 통고; 원고는 1995. 2. 7. 피고에게 3차 계약 불인정 및 자신에게 보증금·시설비 지급 요청 통지; 피고는 1995. 2. 27. 원고에게 소외인에게 보증금 지급할 것임을 알리고, 원고가 수령하려면 3차 계약서 원본 또는 소외인 위임장 제출 요구; 원고 아무런 조치 없음
- 피고는 1995. 9. 1. 소외인에게 보증금 2,700만 원 반환
- 원고는 1996. 2. 7. 피고를 업무방해 혐의로 고소; 1997. 9. 26. 보증금반환청구권을 청구채권으로 피고 소유 부동산 가압류; 1998. 10. 14. 이 사건 소 제기
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제539조 제2항 | 제3자를 위한 계약에서 제3자가 수익의 의사표시를 하면 권리가 확정적으로 귀속됨 |
| 민법 제541조 | 제3자의 권리 확정 후 당사자는 제3자의 권리를 변경·소멸시키지 못함 |
판례요지
- 제3자를 위한 계약의 효력: 제3자가 민법 제539조 제2항에 따라 수익의 의사표시를 하여 권리가 확정적으로 귀속된 경우, 요약자와 낙약자가 미리 변경·소멸 권한을 유보하였거나 제3자의 동의가 있는 경우가 아닌 한, 요약자와 낙약자는 제3자의 권리를 변경·소멸시키지 못하며, 이에 반하는 행위는 제3자에 대하여 효력이 없음(대법원 1974. 12. 10. 선고 73다1591 판결 참조)
- 원고의 수익 의사표시 인정: 원고는 ① 소외인을 대리하여 1차 계약을 체결하면서 피고에게 보증금을 지급하고 명의의 영수증을 교부받았고, ② 2차 계약 체결 시 피고 집을 방문하여 원고에게 보증금을 반환하기로 하는 특약 내용을 그대로 유지하는 갱신계약 체결에 입회함으로써 낙약자 피고에 대하여 묵시적으로 수익의 의사표시를 하였다고 봄이 상당함
- 3차 계약에서 특약 삭제의 효력: 소외인과 피고가 3차 계약 체결 시 원고에게 보증금을 반환하기로 한 특약을 삭제하여 원고의 보증금반환청구권을 소멸시킨 행위는 민법 제541조에 의하여 특별한 사정이 없는 한 무효임
- 3차 계약 증액분 400만 원: 원고에 대한 반환 특약이 이루어지지 않았으므로 피고는 임차인인 소외인에게 반환할 의무가 있음
- 묵시적 추인 부정: 아래와 같은 이유로 원고가 보증금반환청구권 소멸을 묵시적으로 추인하였다고 단정할 수 없음
- 원고와 소외인은 소외인 가출 이전부터 불화 상태였고, 소외인이 3차 계약서를 소지한 채 가출하였으므로, 3차 계약일부터 소외인 가출까지 약 8개월이 경과하였다 하여 원고가 보증금반환 특약 삭제를 알았다고 단정 불가함
- 원고는 이혼소송 계속 중인 1995. 2. 7. 3차 계약 무효를 주장하며 보증금 지급을 요구하였고, 피고를 고소하고 가압류 및 이 사건 소 제기 등 지속적으로 권리 주장을 함
- 소외인이 이혼소송에서 위자료·재산분할을 청구하지 않았다는 사정만으로 보증금 2,700만 원을 이혼 위자료조로 소외인이 취득하도록 하는 것이 양측의 의사였다고 단정하기 부족함
4) 적용 및 결론
쟁점 1: 임차인의 지위
- 법리: 계약서상 임차인 표시, 실제 영업자, 계약 체결 관여 여부 등을 종합하여 임차인을 판단함
- 포섭: 1, 2, 3차 계약서 모두 임차인으로 소외인이 기재되어 있고, 소외인이 직접 건물에서 영업하였으며, 2차·3차 계약 체결에 관여하였음; 보증금이 원고에 의해 주로 마련되었더라도 임차인은 소외인으로 봄이 상당함
- 결론: 임차인이 소외인이라는 원심 판단 유지; 이 부분 상고 기각
쟁점 2: 제3자를 위한 계약 및 수익 의사표시
- 법리: 제3자가 수익의 의사표시로 권리가 확정된 후에는 요약자·낙약자는 제3자 권리를 소멸시킬 수 없음(민법 제541조)
- 포섭: 1차·2차 계약의 보증금반환 특약은 제3자를 위한 계약에 해당하고, 원고는 보증금 지급 및 영수증 수령(1차), 갱신계약 입회(2차)를 통해 묵시적으로 수익의 의사표시를 함; 이후 3차 계약에서 소외인·피고가 위 특약을 삭제한 것은 민법 제541조에 의해 원고에 대하여 효력 없음
- 결론: 3차 계약에서 특약 삭제 행위는 원고에 대하여 무효
쟁점 3: 묵시적 추인 여부
- 법리: 묵시적 추인은 계약 내용의 인식과 이에 대한 동의 의사를 실질적으로 인정할 수 있는 사정이 있어야 함
- 포섭: 소외인이 3차 계약서를 소지하고 가출하였으므로 원고가 특약 삭제를 알았다고 단정 불가; 원고는 이혼소송 중 보증금 지급 요구, 고소, 가압류, 소 제기 등 지속적으로 권리를 주장하였음; 소외인의 위자료·재산분할 미청구 사정만으로 보증금을 이혼 위자료조로 하는 양측 합의가 있었다고 단정하기에 부족함
- 결론: 원고의 묵시적 추인을 인정한 원심은 사실 오인 및 묵시적 추인에 관한 법리 오해의 위법을 저지른 것임; 원심판결 중 2,300만 원 및 그에 대한 지연손해금 청구 부분 파기환송
결론 요약
- 파기환송: 2,300만 원(1차·2차 계약상 보증금반환청구권) 및 그에 대한 지연손해금 부분
- 기각: 3차 계약 증액분 400만 원 관련 원고의 나머지 상고
참조: 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다30285 판결
