91다32022 소유권이전등기
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 잔대금 미지급 시 매매계약이 자동해제된다는 특약의 효력 및 해제 요건 (매도인의 이행제공 필요 여부)
- 수회 채무불이행 후 체결된 자동해제 특약에서 매도인의 이행제공 없이도 계약이 실효되는 '특별한 사정' 인정 여부
- 매도인이 약정기일에 잔대금 일부 수령을 거절하지 않은 경우 잔금지급기일 연기 약정 성립 여부 및 이후 계약 실효 시점
소송법적 쟁점
- 대리인(소외 1)의 대리권 범위 — 잔금기일 연장 및 위약 시 계약해제에 이의 없겠다는 다짐 행위에 대한 수권 여부
2) 사실관계
- 피고(○○○○교회 목사)가 복음신문에 교회 대지 및 미등기건물 매각광고를 게재함
- 원고는 자신이 집사로 있는 △△△△교회 목사인 소외 1을 대리인으로 위임하여 매수교섭을 진행, 1988. 5. 13. 매매대금 59,000,000원의 매매계약 체결함
- 원고는 매수자금 부족으로 계약금을 수회 분할 지급하였고, 중도금 기일도 같은 해 6. 13.에서 6. 15.로 연기받았으나 연기된 기일에도 중도금 미지급
- 피고가 같은 해 6. 21. 계약해제 통고를 하자, 원고는 같은 해 6. 23. 소외 1을 통해 중도금을 지급하면서 잔금 38,100,000원은 같은 해 8. 12.까지 지급하되, 기일을 넘길 경우 매매계약은 자동해제되고 이미 지급된 계약금·중도금도 포기하기로 약속함
- 원고가 위 잔금지급기일을 다시 넘기자, 같은 해 8. 31. 소외 1을 통해 기일을 같은 해 9. 2.까지 재연장 요청하면서 이번에도 위약하면 계약해제에 이의 없겠다고 다짐함
- 같은 해 9. 2. 소외 1을 통해 잔금 중 10,000,000원만 지급함
- 피고는 같은 해 9. 13. 같은 해 9. 17.까지 나머지 잔금 미지급 시 계약해제 통지를 발송하였으나, 원고가 위 기일까지 나머지 잔금을 지급하지 아니함
- 피고는 같은 해 11. 23. 수령하였던 중도금 및 일부 잔금을 변제공탁함
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제536조 | 쌍무계약에서 동시이행의 항변권 |
| 민법 제543조, 제544조 | 계약의 해제 및 이행지체로 인한 해제 |
| 민법 제128조 | 임의대리권의 범위 |
판례요지
- 자동해제 특약의 원칙적 요건: 부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동해제된다는 약정이 있더라도, 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행 관계에 있으므로, 매도인이 잔금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동해제가 인정됨 (대법원 1989. 7. 25. 선고 88다카28891 판결; 1979. 10. 30. 선고 79다661 판결 참조)
- 특별한 사정 인정 시 예외: 사실관계에 비추어 매도인의 이전등기 서류 구비 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기한 도과 자체만으로 계약을 실효시키기로 하는 특약이 있었다고 볼 특별한 사정이 있는 경우, 매도인의 이행제공 없이도 계약 자동해제가 인정됨
- 근거: 원고가 수회 채무불이행 후 대리인을 통해 "이번에도 위약하면 이의 없다"는 다짐을 반복하였고, 통상 매매용 인감증명 취득이 그다지 어렵지 않은 점, 피고가 실제로 원고측 요구로 매수자를 조광량으로 한 부동산매매용 인감증명을 떼어 사채업자 사무실까지 동행한 사정이 기록상 엿보이는 점 등
- 잔금 일부 수령과 기일 연기: 매도인이 약정기일에 매수인의 잔대금 일부 지급을 거절하지 않고 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 잔금지급기일을 연기하는 약정이 있었다고 해석함이 상당함
- 따라서 같은 해 9. 2. 일부 수령으로 인해 기일은 피고의 같은 해 9. 13.자 최고에 의하여 같은 해 9. 17.까지로 연기되었고, 원고가 그때까지 나머지 잔금을 지급하지 않음으로써 매매계약이 실효됨
- 대리권 범위: 소외 1이 잔금기일 연장을 받고 위약 시 계약해제에 이의 없겠다고 다짐한 행위에 관하여 원고로부터 대리권을 위임받았다고 인정한 원심 사실인정은 정당함
4) 적용 및 결론
쟁점 ① 자동해제 특약에서 매도인 이행제공 필요 여부
- 법리: 자동해제 특약이 있더라도 동시이행 관계상 매도인의 이행제공으로 매수인이 이행지체에 빠져야 비로소 계약이 자동해제됨. 다만 지급기한 도과 자체로 실효시키기로 하는 '특별한 사정'이 있으면 예외임
- 포섭: 원고는 수회 채무불이행 후 6. 23.과 8. 31. 두 차례에 걸쳐 대리인 소외 1을 통해 위약 시 계약해제에 이의 없겠다는 다짐을 반복하였고, 기록상 피고는 원고측 요구로 매수자 명의 부동산매매용 인감증명을 발급받아 사채업자 사무실까지 동행한 사정이 인정됨. 이는 매도인의 이전등기 서류 구비 여부와 무관하게 매수인의 지급기한 도과 자체로 계약을 실효시키기로 하는 특약을 체결하였다고 볼 '특별한 사정'에 해당함
- 결론: 자동해제 특약 발동에 매도인의 별도 이행제공이 불필요함
쟁점 ② 9. 2. 잔금 일부 수령 이후 계약 실효 시점
- 법리: 매도인이 약정기일에 잔대금 일부 수령을 거절하지 않은 경우 잔금지급기일 연기 약정이 성립된 것으로 해석함이 상당함
- 포섭: 피고가 같은 해 9. 2. 원고로부터 잔금 10,000,000원만 수령하면서 거절하지 않았으므로, 그 시점에 계약이 자동해제되었다고 볼 수 없음. 이후 피고의 9. 13.자 최고에 의해 잔금지급기일은 9. 17.까지로 연기되었고, 원고가 위 기일까지 나머지 잔금을 지급하지 아니함으로써 매매계약이 실효됨
- 결론: 원심이 9. 2.자 자동해제로 본 것은 잘못이나, 계약이 실효되었다는 결론 자체는 정당하므로 판결 결과에 영향 없음
쟁점 ③ 대리권 범위
- 법리: 대리행위의 효력은 수권의 범위 내에서 발생함
- 포섭: 원고가 소외 1에게 매수교섭 전반을 위임하였고, 소외 1이 잔금기일 연장 및 위약 시 이의 없다는 다짐 행위를 한 것에 대해 원고의 수권이 있었다고 본 원심 사실인정은 기록에 비추어 정당함
- 결론: 대리권 관련 상고이유 이유 없음
최종 결론: 상고 기각, 상고비용은 원고 부담
참조: 대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결
