[표준] 614. 계약해제의 요건 (3)：해제조건부 해제의 특약: 대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다576 판결

2007다576 소유권이전등기

실체법적 쟁점

소송법적 쟁점

원고(랜드마크에프에이에스)는 피고(우신종합건설) 소유 부동산 및 지상 미완성건물, 주택사업권 일체를 매수하기 위해 2005. 6. 16. 양해각서 작성 및 이행보증금 5억 원 지급
양해각서에서 원고는 계약체결일 연기 불가, 계약조건 변경 요구 불가로 합의(제5조)
2005. 6. 30. 정식 매매계약(이하 '이 사건 매매계약') 체결, 매매대금 260억 원, 잔금 234억 원을 2005. 8. 31. 지급하기로 약정
매매계약서 제1조 제4항 본문: "원고가 잔금지급일을 경과할 경우 피고는 일방적으로 계약을 해제할 수 있으며, 원고는 계약금의 반환을 요구할 수 없다"
동 단서: 피고가 상당한 사유 인정 시 1회에 한하여 15일간 잔금지급일 연장 가능
원고가 2005. 8. 29. 잔금기일 연장 요청 → 피고가 2005. 9. 15.까지 1차 연장 승인
원고가 2005. 9. 15.까지도 잔금 미납, 2005. 9. 22.까지 2차 연장 요청 → 피고 거절
추석 연휴(2005. 9. 17. ~ 9. 19.) 종료 후 2005. 9. 20. 피고가 이 사건 매매계약 해제 통지
원고가 2005. 9. 21. 잔금 지급 의사 표시 → 피고는 이미 해제되었다는 이유로 거절

적용법령

판례요지

원칙: 부동산 매매계약에서 매수인이 잔금지급기일까지 대금을 지급하지 못하면 매도인이 계약을 해제할 수 있다는 약정이 있더라도, 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 해제통지만으로 매매계약이 해제된 것으로 볼 수 없음
예외(특약): 위와 같은 약정이 매도인이 소유권이전등기 등 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기한 도과 및 매도인의 해제통지만으로 계약을 해제시키기로 하는 특약이라고 볼 특별한 사정이 있는 경우에는, 매수인의 지급기한 도과 및 매도인의 해제통지로써 매매계약은 해제됨
- 근거: 대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결; 대법원 1996. 3. 8. 선고 95다55467 판결 참조

쟁점 1 — 이 사건 매매계약서 제1조 제4항 본문이 소요서류 구비 불문 해제 특약인지 여부

법리: 매도인이 소유권이전등기 등 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기한 도과 및 매도인의 해제통지만으로 계약을 해제시키기로 하는 특약이 있는 경우에는 그 통지만으로 해제 효력 발생
포섭:
- 원고는 양해각서 단계에서 계약조건 변경 요구 불가를 합의하고, 정식 매매계약서 제1조 제4항 본문에 "원고가 잔금지급일을 경과할 경우 피고는 일방적으로 계약을 해제할 수 있으며, 원고는 계약금의 반환을 요구할 수 없다"고 명시함
- 이는 원고가 잔금 지급 의무를 다짐하는 의미에서 피고의 이행 제공 여부에 관계없이 불이익을 감수하겠다는 의사를 표시한 특약으로 봄이 상당함
- 나아가 피고가 1차 잔금기일을 2005. 9. 15.까지 연장해주었음에도 원고가 이를 또 지키지 못하였으므로, 피고가 해제통지 당시 소유권이전등기 등 소요서류를 갖추었는지 여부에 관계없이 이 사건 매매계약은 해제됨
결론: 피고의 2005. 9. 20.자 해제통지로 이 사건 매매계약은 적법하게 해제됨

쟁점 2 — 원심 판단의 위법 여부

법리: 위 특약 해석의 법리
포섭:
- 원심은 피고가 이 사건 매매계약을 해제하기 위해서는 먼저 원고에게 이행의 제공을 하여 원고를 이행지체에 빠지게 하였어야 한다고 판단함
- 피고가 2005. 8. 31. 매도인용 법인인감증명서를 준비하지 않았고, 2005. 9. 15.이나 9. 20. 해제통지 당시 소요서류를 제공하거나 준비되었음을 통지하지 않았다는 이유로 피고의 해제통지가 부적법하다고 판단하여 원고의 소유권이전등기 등 청구를 인용함
- 이는 이 사건 매매계약서 제1조 제4항 본문의 특약을 해석함에 있어 법리를 오해한 것임
결론: 원심판결 파기, 부산고등법원으로 환송

참조: 대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다576 판결