2007다38908 건물명도·소유권이전등기
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 매매계약의 이행으로 목적물을 인도받은 매수인(수분양자)이 소유권이전등기 전이라도 적법한 임대권한을 갖는지 여부
- 분양계약상 대출금 상환 의무를 이행하지 않은 상태에서 열쇠를 교부받고 임차인을 입주시킨 수분양자로부터 임차한 임차인이 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 경우, 분양계약 해제에도 불구하고 임차권을 새 소유자에게 대항할 수 있는지 여부
- 민법 제548조 제1항 단서의 '계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자'에 임차인이 해당하는지 여부
소송법적 쟁점
- 원심의 이유(민법 제587조 관련 적법한 임대권한 판단)가 적절하지 않더라도 결론의 정당성이 유지되는지 여부
2) 사실관계
- 소외 1은 2004. 2. 18. 소외 2로부터 원고(청암프로젝트 주식회사)가 분양한 이 사건 아파트의 수분양자 지위를 양수함
- 소외 1은 수분양자 지위 양수 시 당초 수분양자 소외 3이 중도금 납부를 위해 원고의 연대보증하에 은행으로부터 받은 대출금채무를 함께 인수함
- 이 사건 분양계약상, 중도금 대출을 받은 수분양자가 아파트에 입주하려면 대출금 상환 또는 담보대출로의 전환에 필요한 서류·비용을 납부하여야 함
- 소외 1은 위 대출금을 상환하거나 담보대출로 전환하지 아니하였으나, 2004. 2. 26. 아파트 관리사무실로부터 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 이 사건 아파트에 입주케 함
- 피고는 같은 날(2004. 2. 26.) 주민등록전입신고를 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춤
- 소외 1이 대출금채무를 상환하지 않자 은행이 원고에게 상환 요구 → 원고가 연체이자를 대위변제하고 분양계약상 특약에 따라 분양계약을 해제함
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 주택임대차보호법 제3조 제1항 | 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 대항력 발생 |
| 민법 제548조 제1항 단서 | 계약 해제는 제3자의 권리를 해하지 못함 |
| 민법 제587조 | 매매계약 체결 후 목적물 인도 전까지의 과실은 매도인에게 귀속 (원심 적용 판단의 적절성 여부와 관련) |
판례요지
- 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 주택 소유자와의 임대차계약에 한정되지 않고, 주택에 관하여 **적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)**을 가진 임대인과의 임대차계약도 포함됨 (대법원 95다22283 판결 등 참조)
- 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있음 (대법원 71다309, 310 판결 참조)
- 이러한 지위의 매수인으로부터 매매계약 해제 전에 주택을 임차받아 인도와 주민등록을 마침으로써 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로, 임대인의 임대권원 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있음 (대법원 2003다12717 판결 등 참조)
- 분양계약상 입주 의무를 다하지 못하였더라도 관리사무실로부터 정상적으로 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 한 이상, 분양계약의 이행으로 아파트를 인도받은 것으로 봄이 상당함
4) 적용 및 결론
쟁점 1 — 소외 1의 적법한 임대권한 유무 및 아파트 인도 여부
- 법리: 매매계약의 이행으로 목적물을 인도받은 매수인은 사용·수익 가능한 지위에서 적법하게 임대할 수 있음
- 포섭: 소외 1은 대출금 상환 의무를 이행하지 않았으나, 아파트 관리사무실로부터 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 입주케 하였으므로 분양계약의 이행으로 아파트를 인도받은 것으로 평가됨. 따라서 소외 1은 이 사건 아파트를 사용·수익할 수 있는 지위에서 피고에게 적법하게 임대할 수 있는 권한을 보유하고 있었음
- 결론: 소외 1에게 적법한 임대권한 인정됨
쟁점 2 — 피고의 임차권 대항력 — 분양계약 해제 효과에 대한 제3자 해당 여부
- 법리: 대항요건(인도 + 주민등록)을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당하여 계약해제에도 불구하고 임차권을 새 소유자에게 대항할 수 있음
- 포섭: 피고는 소외 1이 분양계약의 이행으로 아파트를 인도받은 2004. 2. 26. 동일자에 주민등록전입신고를 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 분양계약 해제 전에 갖춤. 따라서 피고는 민법 제548조 제1항 단서의 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당함
- 결론: 피고는 분양계약 해제에도 불구하고 임차권을 원고(분양계약 해제 후 소유자 지위 회복)에게 대항할 수 있으므로, 원고의 건물명도 청구 기각이 정당함
원심판단의 이유에 관하여
- 원심이 소외 1에게 적법한 임대권한이 있는 이유로 '분양계약상 대금지급의무를 모두 이행하여 소유권이전등기만 남은 상태'라고 판단한 것은 민법 제587조에 비추어 적절하지 않음
- 그러나 소외 1에게 아파트 인도에 따른 적법한 임대권한이 있다는 결론 자체는 정당하므로, 피고의 대항력을 인정하여 원고의 청구를 기각한 결론에 있어서는 정당함
- 상고 기각, 상고비용은 원고(반소피고) 부담
참조: 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908 판결
