91다2151 소유권이전등기
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 계약금의 법적 성질 (손해배상액의 예정 및 해약금 해당 여부)
- 매도인의 해약금 배액 상환에 의한 계약해제의 요건 — 이행의 제공만으로 충분한지, 공탁까지 필요한지 여부
- 매도인의 해제권 행사 시기 및 그 유효성
- 원고(매수인)의 중도금·잔금 변제공탁의 효력 — 계약해제 이후 이루어진 공탁의 유효 여부
소송법적 쟁점
- 원심의 채증법칙 위배·심리미진 여부
- 해제약정 유무에 관한 판단의 변론주의 위반 여부
- 해제권의 불가분성 법리오해 여부
2) 사실관계
- 피고 대리인 소외 1은 1989. 6. 19. 원고들 대리인 소외 2와 이 사건 부동산에 관하여 매매계약 체결함
- 매매대금: 금 34,500,000원 (계약금 3,500,000원, 중도금 14,000,000원, 잔금 17,000,000원)
- 위약 조항: 매도인 위약 시 계약금 배액 배상, 매수인 위약 시 계약금 몰취
- 계약 이틀 후인 1989. 6. 21. 소외 1이 원고측 중개인 소외 3을 통해 해제의사를 원고측에 전달함
- 1989. 6. 30. 소외 2로부터 1989. 7. 3. 해약금 7,000,000원을 수령하겠다는 연락을 받고, 소외 1이 약속 장소에 해약금을 지참하여 갔으나 소외 2가 불출석함
- 다음날 재약속하였으나 소외 2가 역시 이행하지 아니함
- 피고는 1989. 7. 5. 원고 1에게 해약금 수령을 내용증명 우편으로 촉구함
- 1989. 7. 13. 소외 1이 소외 2를 만났으나, 소외 2가 종전과 달리 해약금 수령을 거절함
- 피고는 1989. 7. 14. 해약금 7,000,000원을 변제공탁함
- 한편 원고 1은 1989. 7. 5. 중도금·잔금 합계 31,000,000원을 피고를 공탁물수령인으로 하여 변제공탁함
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제398조 제1항 | 손해배상액의 예정 — 당사자가 채무불이행 시 지급할 손해배상액을 미리 약정 가능 |
| 민법 제565조 | 해약금 — 계약금을 교부한 경우 당사자 일방이 상대방의 이행 착수 전까지 계약금 포기 또는 그 배액 상환으로 계약 해제 가능 |
판례요지
- 계약금의 이중적 성질: 매수인 위약 시 계약금 몰취, 매도인 위약 시 배액 상환 약정이 있는 경우, 특별한 사정 없는 한 해당 계약금은 민법 제398조 제1항의 손해배상액의 예정 성질과 민법 제565조의 해약금 성질을 동시에 가짐 (대법원 1971. 5. 24. 선고 71다473 판결 참조)
- 해약금 배액 상환에 의한 해제 요건: 매도인이 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 해제 의사표시 외에 계약금 배액의 이행의 제공으로 족하고, 상대방이 수령하지 아니하더라도 이를 공탁하여야만 유효한 것은 아님 (대법원 1981. 10. 27. 선고 80다2784 판결 참조)
- 계약해제의 효력 발생 시점: 피고가 1989. 7. 3. 해약금을 지참하여 변제제공한 시점에 이미 적법하게 계약 해제된 것으로 봄
- 매수인 변제공탁의 효력: 계약이 1989. 7. 3. 적법 해제된 이후 이루어진 원고 1의 1989. 7. 5.자 변제공탁은 계약이 여전히 유효함을 전제로 한 것으로서, 이미 해제된 계약을 전제로 한 것이므로 효력이 없음
- 대리권의 범위: 소외 2가 매매계약 체결 및 해제권 행사 의사표시 수령에 관하여 원고들 모두의 대리인임을 원심이 적법히 확정함에 따라, 피고측의 소외 2에 대한 변제 제공은 유효함
4) 적용 및 결론
쟁점 ① — 해약금 배액 상환에 의한 계약해제의 유효성
- 법리: 매도인의 해약금 배액 상환에 의한 해제는 해제 의사표시와 이행의 제공으로 족하며, 상대방의 수령 거절 시 공탁이 필수 요건은 아님
- 포섭: 피고 측 소외 1은 1989. 6. 21. 이미 해제의사를 전달하였고, 소외 2가 1989. 7. 3.에 해약금 수령의사를 표명함에 따라 약속 장소에 해약금 7,000,000원을 지참하여 제공함. 소외 2가 나타나지 않아 현실적 수령이 이루어지지 않았으나, 이는 수령 거절에 해당하고 이행의 제공 자체는 완료된 것임. 소외 2는 원고들 모두의 대리인으로 적법히 확정되었으므로 그에 대한 변제제공은 원고들에 대한 변제제공으로 유효함
- 결론: 매매계약은 1989. 7. 3. 피고의 적법한 해제권 행사로 해제됨
쟁점 ② — 원고 1의 변제공탁의 효력
- 법리: 매매계약이 이미 해제된 이후에는 그 계약이 유효함을 전제로 하는 이행 제공은 효력이 없음
- 포섭: 원고 1의 중도금·잔금 합계 31,000,000원 변제공탁은 1989. 7. 5.에 이루어졌으나, 이는 1989. 7. 3. 이미 적법하게 해제된 매매계약이 유효하게 존속함을 전제로 한 것임. 피고의 해약금 공탁(1989. 7. 14.)보다 날짜는 앞서더라도 계약은 이미 해제된 상태임
- 결론: 원고 1의 변제공탁은 효력이 없음
최종 결론: 상고 모두 기각, 상고비용 원고들 부담
참조: 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결
