92다31323 소유권이전등기
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 민법 제565조(해약금)에 의한 계약해제 시 해약금 제공 방식의 적법성 여부
- 이행기 전 매수인의 중도금 일부 무통장입금이 민법 제565조의 '이행에 착수'에 해당하는지 여부
- 매도인이 해제 의사표시 + 해약금 수령 최고 + 미수령 시 공탁 통지를 한 경우, 매수인이 피고의 의사에 반하여 이행기 전에 착수할 수 있는지 여부
- 공탁원인사실에 계약해제 의사가 포함되어 있는지 여부
소송법적 쟁점
2) 사실관계
- 원고들과 피고(한국토지개발공사)는 1990. 6. 22. 피고 소유 토지를 대금 3,434,639,000원에 매매하는 계약 체결; 계약금 350,000,000원, 중도금(7. 22.) 1,367,329,000원, 잔금(8. 22.) 1,717,310,000원으로 약정
- 피고 공사 감사실이 1990. 6.경 감사 결과 분양가격 과소, 임대주택지 매각 등 불합리 지적 → 피고 사장이 같은 해 7. 9. 서울지사장에게 합의해제 지시
- 피고 서울지사장이 원고 회사 이사 소외 1에게 합의해제 요청하였으나 소외 1 거부
- 피고 공사가 1990. 7. 12. 경영회의에서 합의 불성립 시 중도금 납부일(7. 22.) 이전에 계약금 배액 상환 후 민법 제565조에 따른 해제 의결
- 피고는 1990. 7. 13. 원고들에게 민법 제565조에 의한 계약해제를 통지하며 계약금 배액(700,000,000원)에서 법인세·방위세 105,000,000원을 공제한 595,000,000원을 7. 18.까지 수령하도록 최고, 미수령 시 공탁 예고; 통지는 7. 14. 원고들에게 도달
- 원고들은 7. 18.까지 위 금액 수령 거부, 도리어 중도금 지급기일(7. 22.) 전인 7. 16. 중도금의 일부로 200,000,000원을 피고 거래은행 구좌에 무통장입금
- 피고는 7. 19. 원고들을 공탁물수령자로 하여 해약금 595,000,000원 및 위 입금액 200,000,000원 합계 795,000,000원 공탁
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제565조 | 매매 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금 배액 상환 또는 포기로 계약 해제 가능 |
판례요지
- 이행의 착수 일반론: 민법 제565조의 해제권 행사를 이행 착수 시까지로 제한한 취지는, 이미 이행에 착수한 당사자의 예측하지 못한 손해를 방지하기 위함. 이행기 약정이 있어도 이행기 전 착수 금지 특약 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전 착수 가능함이 원칙
- 본 사안의 특별한 사정: 매도인이 민법 제565조에 의한 계약해제 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금 수령을 최고하며 기한 경과 시 공탁하겠다고 통지한 이상, 중도금 지급기일은 매도인을 위하여도 기한의 이익이 있다고 보아야 함. 따라서 이 경우 매수인은 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있어, 피고의 의사에 반하여 이행할 수 없음. 매수인이 이행기 전, 더욱이 피고가 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다 하여도 피고의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없음
- 원고의 무통장입금 행위 평가: 중도금의 6분의 1에도 미치지 못하는 금액을 피고 은행 구좌에 일방적으로 입금한 것은 피고의 계약해제권을 소멸시키고자 한 것으로서 통상적인 계약 이행이라 볼 수 없고, 해약금 수령 거절 의사를 명백히 한 것으로도 볼 수 있음
- 해약금 제공의 적법성 문제: 피고의 7. 13.자 통지는 계약금 배액 상환 준비 후 영수 증빙서류 제시 시 계좌 입금, 불가 시 공탁하겠다는 취지로, 실질적으로 해약금 영수증을 청구한 것과 다름없음. 피고가 엄격한 회계처리가 요구되는 공법인인 점에 비추어, 이 경우에도 해약금의 이행 제공이 없었다고 볼 것인지 의문이 있음
- 해제 의사표시와 공탁의 관계: 해약금 제공이 적법하지 못하더라도 해제권 보유 기간 내에 적법한 제공을 한 때에 계약 해제. 매도인이 계약금 배액을 공탁하는 경우 공탁원인사실에 계약해제 의사가 포함되어 있으므로, 상대방에게 공탁통지가 도달한 때에 계약해제 의사표시가 있었다고 봄이 옳음
4) 적용 및 결론
쟁점 1 — 7. 13.자 해제 통지의 효력(해약금 제공의 적법성)
- 법리: 민법 제565조에 의한 해제는 계약금 배액의 제공이 있어야 하나, 해약금 영수 증빙서류를 요구하며 계좌 입금 또는 공탁을 예고한 것이 적법한 이행 제공인지는 공법인의 회계처리 특수성을 감안하여 재검토 요함
- 포섭: 피고의 7. 13.자 통지는 단순 해제 의사표시에 그치지 않고, 계약금 배액 상환 준비 + 기한 내 수령 최고 + 미수령 시 공탁 예고까지 포함한 것으로, 엄격한 회계처리가 요구되는 공법인인 피고의 특성을 고려하면 해약금의 이행 제공에 해당할 여지가 있음. 원심은 이 점을 충분히 심리하지 않음
- 결론: 원심의 판단에 심리미진 및 민법 제565조 법리 오해의 위법 있음
쟁점 2 — 7. 19.자 공탁에 의한 해제 여부(이행 착수의 특별한 사정)
- 법리: 이행기 전 착수가 원칙적으로 가능하나, 매도인이 해제 의사표시 + 수령 최고 + 공탁 예고를 한 경우 중도금 지급기일은 매도인을 위하여도 기한의 이익이 있어 매수인은 이행기 전 착수 불가의 특별한 사정에 해당
- 포섭: 피고의 7. 13.자 통지가 7. 14. 원고들에게 도달한 이후, 원고들이 수령기한(7. 18.) 전인 7. 16. 중도금의 6분의 1에도 미치지 못하는 200,000,000원을 피고 거래은행 구좌에 무통장입금한 행위는 피고의 계약해제권을 소멸시키려는 목적의 일방적 행위로서, 통상적인 계약 이행으로 볼 수 없고 피고의 의사에 반한 착수에 해당하여 피고의 해제권 행사에 영향을 미칠 수 없음. 나아가 공탁원인사실에 계약해제 의사가 포함되어 있으므로 공탁통지 도달 시 해제 의사표시의 효력 발생
- 결론: 원심이 원고들의 이행 착수를 이유로 피고의 해제권 행사를 부정한 것은 민법 제565조 법리 오해. 원심판결 중 피고 패소 부분 파기환송
참조: 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결
