2008다38325 점포(쇼케이스)명도등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임대인(전대인)이 소유권 없는 목적물을 임대한 경우 임대차계약의 유효성 여부
• 진실한 권리자(소외 2)가 임차인(전차인)에게 명도청구 및 임료 상당 부당이득반환청구를 하고 점유이전금지가처분을 집행한 경우, 임대인(원고)의 사용·수익하게 할 채무가 이행불능에 해당하는지 여부
• 이행불능 시 전차인(피고)의 전차임 지급의무 소멸 여부

소송법적 쟁점

• 원심이 소외 2의 소유권 부존재만을 이유로 이행불능을 부정한 것이 법리 오해에 해당하는지 여부

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2) 사실관계

• 원고는 소외 1 주식회사로부터 이 사건 점포(지하철 3호선 고속버스터미널역 지하도 내 건축물의 일부)를 임차하여 2004. 8. 20. 피고에게 전대하고, 매년 전대차계약을 갱신하여 옴
• 소외 2가 이 사건 점포의 권리를 주장하며 2006. 1. 25. 피고를 상대로 서울중앙지방법원에 점포 명도 및 임료 상당 부당이득반환 청구 소를 제기함
• 소외 2는 같은 해 2. 17. 피고를 상대로 이 사건 점포에 관한 점유이전금지가처분결정을 집행함
• 이에 피고는 2005. 11. 11.부터 2006. 11. 10.까지의 임료 상당액을 소외 2에 납입함
• 이 사건 지하 건축물은 소외 1 주식회사가 1984. 7. 12. 소외 2와 도시계획사업 일환으로 고속버스터미널 지하철 정거장 건설공사 협약을 체결하여 건축한 것임
• 협약 내용: 지하철 정거장 기타 시설물은 준공과 동시에 서울특별시에 기부채납하여 소유권 귀속 → 서울특별시는 소외 2에 출자 → 소외 2는 해당 시설물 존속 기간 동안 지하철 정거장 부지 지하에 대한 사용권 보유 → 소외 1 주식회사는 지하시설물에 대한 일정기간 무상 사용권 보유
• 소외 2와 소외 1 주식회사 사이에 이 사건 점포를 포함한 인근 점포를 1985. 11. 11.부터 20년간 무상 사용하는 내용의 고속버스터미널역 상가사용 및 관리계약 체결함
• 구 지하철도건설촉진법(1990. 12. 31. 개정 전)에 의하면, 수탁자가 건설한 지하철도 시설물은 위탁한 지방자치단체에 귀속함 (제15조 제3항)
• 원심은 소외 2가 이 사건 점포의 소유자가 아니라는 이유만으로 이행불능을 부정하고 원고의 차임 내지 부당이득반환청구를 인용함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제618조	임대차는 당사자 일방이 목적물을 사용·수익하게 하고 상대방이 차임을 지급하기로 약정함으로써 성립
구 지하철도건설촉진법 제15조 제3항 (1990. 12. 31. 개정 전)	수탁자가 건설한 지하철도 시설물은 위탁한 지방자치단체에 귀속

판례요지

• 임대인이 목적물에 대한 소유권 기타 임대 권한이 없더라도 임대차계약은 유효하게 성립함
• 임대인은 임차인으로 하여금 목적물을 완전하게 사용·수익하게 할 의무를 부담하고, 임차인은 이행불능이 되지 않는 한 차임을 지급할 의무가 있으며, 임대차 종료 시 목적물을 반환할 계약상 의무가 있음
• 임차인이 진실한 소유자로부터 목적물의 반환청구나 임료 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 임대인이 임차인으로 하여금 사용·수익하게 할 수 없게 되면, 임대인의 채무는 이행불능으로 되고, 임차인은 이행불능으로 인한 임대차 종료를 이유로 그 이후의 차임 지급 청구를 거절할 수 있음 (대법원 1972. 6. 27. 선고 71다1848 판결; 대법원 1996. 9. 6. 선고 94다54641 판결 참조)
• 권리자가 반드시 소유자일 필요는 없으며, 원시취득자로부터 관리·운영을 위임받은 자도 이에 해당할 수 있음

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4) 적용 및 결론

이행불능 여부 및 전차임 지급의무 소멸 여부

• 법리: 진실한 권리자로부터 반환청구·임료 지급요구를 받는 등으로 임대인이 사용·수익하게 할 수 없게 되면 임대인의 채무는 이행불능이 되고, 임차인은 그 이후의 차임 지급 청구를 거절할 수 있음

• 포섭:

  • 이 사건 점포는 준공과 동시에 서울특별시에 기부채납되어 소유권이 귀속되었고, 소외 2는 서울특별시로부터 해당 지하시설물의 관리·운영을 위임받은 자에 해당함
  • 소외 2가 전차인인 피고를 상대로 점포 명도 및 2005. 11. 11. 이후의 임료 상당 부당이득반환을 청구하고, 점유이전금지가처분까지 집행함으로써 피고로서는 이 사건 점포를 사용·수익하기 어려운 상태에 처하게 됨
  • 소외 2가 소유자가 아닌 관리·운영 위임자라 하더라도 위와 같은 청구·집행이 있는 이상, 전대인인 원고로서는 피고로 하여금 이 사건 점포를 사용·수익하게 할 채무를 이행할 수 없게 된 것임
  • 원심은 소외 2의 소유권 부존재만을 이유로 이행불능을 부정하였으나, 이는 임대인의 목적물 사용·수익에 관한 채무의 이행불능에 관한 법리를 오해한 것임

• 결론: 원고의 전대인으로서의 채무는 이행불능에 이르렀으므로, 전차인인 피고는 그 이행불능으로 인한 전대차계약의 종료를 이유로 원고에 대한 전차임 지급을 거절할 수 있음. 원심판결 파기·환송.

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참조: 대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결