92다24950 건물철거
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 건물에 대한 저당권 실행으로 건물을 경락취득한 자가 종전 소유자의 토지 임차권도 당연히 취득하는지 여부
- 토지 임대인의 동의 없이 임차권을 취득한 경락인이 임대인에게 임차권 취득을 대항할 수 있는지 여부 (민법 제629조 적용 여부)
- 민법 제622조 제1항이 임대인 동의 없는 임차권 이전에 대한 대항력 근거가 될 수 있는지 여부
- 임대인이 임대차계약 해지 없이도 임차권 무단 양수인에게 직접 토지 반환을 청구할 수 있는지 여부
- 건물철거 청구가 신의성실 원칙에 위배되는지 여부
소송법적 쟁점
- 임차인 변경에 관한 '특별한 사정'의 주장·입증책임 소재
- 원심의 이유 모순 및 주장입증책임 전도 여부
2) 사실관계
- 원고 소유 대지(1,020.7㎡) 위에 소외 1이 대지를 임차하여 건물을 신축하고 1973. 11. 30. 소유권보존등기를 마침
- 피고는 1990. 10. 26. 건물에 대한 근저당권자 겸 소외 1의 채권자인 소외 2가 신청한 임의경매절차에서 건물을 경락받아 1991. 4. 19. 소유권이전등기를 마침
- 피고는 이 사건 대지 중 330.18㎡를 건물 부지로 사용 중
- 피고는 자신에게 대지 임차권이 있다고 주장하였으나, 피고가 원고로부터 직접 임차하거나 원고의 동의를 받아 전차하였음을 인정할 증거 없음
- 소외 3이 소외 1과 건물 일부(지층 79.34㎡, 1층 330.18㎡)에 대한 임대차계약을 체결하고 술집 경영, 대지공터도 함께 사용함
- 소외 3은 1989. 4. 17.부터 1990. 10. 17.까지 소외 1에게, 1990. 11. 21.부터 1991. 4. 25.까지 5회에 걸쳐 원고에게 토지사용료 명목으로 매월 2,200,000원을 지급하다가 이후 중단함
- 소외 3과 원·피고의 관계에 관한 특별한 주장·입증 없음
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제358조 본문 | 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에도 미침 (건물 저당권의 효력이 토지 임차권에도 미치는 근거) |
| 민법 제622조 제1항 | 건물소유 목적 토지임대차는 미등기여도 지상건물 등기 시 제3자에게 대항 가능 |
| 민법 제629조 | 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하지 못하며, 위반 시 임대인은 계약 해지 가능 |
| 민법 제629조 제2항 | 임대인의 동의 없는 임차권 양도·전대 시 임대인은 계약 해지 가능 |
판례요지
- 저당권의 토지 임차권에 대한 효력: 건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 자가 지상 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 토지 임차권에도 미침. 따라서 건물에 대한 저당권 실행으로 경락인이 건물 소유권을 취득하면 특별한 다른 사정이 없는 한 토지 임차권도 함께 경락인에게 이전됨
- 민법 제629조의 적용: 위 경우에도 민법 제629조가 적용되므로, 토지 임대인에 대한 관계에서는 임대인의 동의가 없는 한 경락인이 임차권 취득을 대항할 수 없음
- 민법 제622조 제1항의 한계: 동조항은 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대한 대항력을 규정한 것에 불과하며, 임대인의 동의 없이도 임차권 이전을 임대인에게 대항할 수 있는 근거가 되지 않음 (대법원 1974. 5. 28. 선고 74다212 판결; 1975. 7. 30. 선고 74다2032 판결)
- 배신행위론의 적용: 임차인 변경이 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 민법 제629조 제2항에 따른 해지권 행사가 제한되고, 이 경우에 한하여 경락인은 임대인의 동의 없이도 임차권 이전을 대항할 수 있음. 이 특별한 사정은 경락인이 주장·입증해야 함
- 임대차계약 해지 없는 직접 반환청구: 임대인은 민법 제629조 제2항에 따라 임대차계약을 해지하지 않더라도, 자신의 동의 없이 임차권을 취득한 자에게 직접 대지 반환을 청구할 수 있음
4) 적용 및 결론
쟁점 ① 경락인의 토지 임차권 대항력
- 법리: 건물 저당권 실행으로 경락인이 건물 소유권 취득 시 토지 임차권도 함께 이전되나, 민법 제629조에 의해 임대인 동의 없이는 임차권 취득을 임대인에게 대항 불가. 다만 배신행위에 해당하지 않는 특별한 사정이 있으면 예외적으로 대항 가능하며, 이에 대한 주장·입증은 경락인 부담
- 포섭: 피고는 소외 1로부터 임의경매를 통해 건물을 경락받아 임차권도 이전받는 구조이나, 원고(임대인)의 동의 취득 사실을 인정할 증거 없음. 피고는 원심에 이르기까지 임차인 변경에 관하여 배신행위에 해당하지 않는다는 특별한 사정을 주장조차 하지 않음
- 결론: 피고는 원고에게 토지 임차권 취득을 대항할 수 없음
쟁점 ② 민법 제622조 제1항의 적용 가능성
- 법리: 민법 제622조 제1항은 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대한 대항력 규정일 뿐, 임대인에 대한 동의 없는 임차권 이전의 대항력 근거가 아님
- 포섭: 피고가 위 조항을 근거로 임대인인 원고에게도 임차권 이전을 주장하나, 동조항은 제3자에 대한 대항력을 규정한 것이고 임대인과의 관계에는 민법 제629조가 별도 적용됨
- 결론: 피고의 민법 제622조 제1항 주장 이유 없음
쟁점 ③ 임대인의 직접 반환청구권
- 법리: 임대인은 임대차계약을 해지하지 않더라도, 동의 없이 임차권을 취득한 자에게 직접 대지 반환을 청구할 수 있음
- 포섭: 원고가 소외 1과의 임대차계약을 해지하지 않았더라도, 무단으로 임차권을 취득한 피고에게 직접 대지 반환 및 건물 철거를 청구하는 것은 적법함
- 결론: 원고의 청구 인용, 피고의 상고 기각
쟁점 ④ 신의성실 원칙 위배 여부
- 법리: 권리행사가 신의성실 원칙에 위배되려면 구체적 사정에 비추어 권리 행사를 허용하는 것이 현저히 부당한 경우여야 함
- 포섭: 원고가 소외 1에게 대지를 임대하게 된 경위, 건물 신축 경위, 철거 청구에 이른 제반 사정을 고려하더라도 원고의 청구가 신의성실 원칙에 위배된다고 볼 수 없음
- 결론: 신의성실 원칙 위반 주장 이유 없음
참조: 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결
