81다1001 점포명도
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 임차인이 임대차 목적 건물에 증·개축한 부분 및 부속시설이 민법 제646조의 매수청구 대상인 '부속물'에 해당하는지 여부
- 임대차 종료 시 증·개축 시설물 및 부대시설을 무상으로 임대인 소유에 귀속시키기로 한 특약이 민법 제652조에 의해 무효인지 여부 (임차인의 매수청구권을 배제하는 약정에 해당하는지)
- 위 특약이 유효한 경우 피고들의 유치권 항변 성립 여부
소송법적 쟁점
- 대법원 1977. 6. 7. 선고 77다50, 51 판결이 본건에 적절한 선례인지 여부
2) 사실관계
- 원고 소유 건물은 원상 그대로 타에 임대 시 보증금 20,000,000원, 월 임료 1,500,000원 수령 가능한 건물임
- 원고와 피고들은 1977. 9. 9. 아래 내용의 임대차계약 체결:
- 임대기간 2년, 보증금 12,000,000원, 월 임료 500,000원 (시세 대비 파격적으로 유리한 조건)
- 피고들은 건물 구조를 마음대로 변경·증개축 가능
- 임대차기간 종료 후 원고가 신축을 위해 반환 요구 시, 피고들은 증·개축 시설물 및 부대시설 전부를 포기하고 현상대로 원고 소유에 귀속시키며, 어떠한 명목으로도 대가 청구 불가 (이하 '이 사건 특약')
- 피고들은 위 건물을 대폭 증·개축하여 다방으로 구조 변경 후 다방영업 운영
- 임대차기간 종료 후 원고는 건물 철거 및 신축을 위해 건축허가를 받고 목적물 반환 요구
- 피고들은 증축부분 및 부속시설에 대한 매수청구권 행사 및 이에 기한 유치권을 항변으로 주장
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제646조 | 건물임차인의 부속물 매수청구권 규정 |
| 민법 제652조 | 임차인에게 불리한 약정의 효력 제한(강행규정) |
판례요지
- 부속물 매수청구 대상의 범위: 민법 제646조의 건물임차인 매수청구 대상인 '부속물'이란, 건물에 부속된 물건으로서 건물의 구성부분이 되지 않는 임차인 소유의 물건 중 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오는 것에 한함
- 기존 건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 증축부분은 매수청구 대상에서 제외됨
- 임대인 소유에 귀속하기로 특약한 부속물 역시 임차인 소유임을 전제로 하는 매수청구의 대상이 될 수 없음
- 특약의 유효성 판단: 이 사건 특약은 단순히 부속물 매수청구권을 배제하거나 부속물을 대가 없이 임대인 소유로 하는 약정과는 달리, 다음 사정을 종합하면 임차인에게 불리한 약정으로 볼 수 없어 민법 제652조에 의한 무효에 해당하지 않음
- 시설물·부대시설 포기를 대가로 보증금·월임료가 파격적으로 저렴하게 약정된 점
- 임대기간도 장기간으로 약정된 점
- 임대차 계약 당시부터 원고가 임대차 종료 후 즉시 건물을 철거하고 신축할 예정임을 피고들도 알고 있었던 점
4) 적용 및 결론
쟁점 1: 증축부분 및 부속시설의 매수청구권 성립 여부
- 법리: 민법 제646조의 매수청구 대상 '부속물'은 건물의 구성부분이 되지 않는 임차인 소유의 물건으로서 객관적 편익을 가져오는 것에 한하며, 건물과 일체가 된 증축부분이나 임대인 소유로 귀속된 시설물은 이에 해당하지 않음
- 포섭: 증축부분은 원래 건물과 구별되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없고 기존 건물과 일체가 된 구성부분임. 시설물 등은 이 사건 특약에 의해 원고(임대인) 소유에 귀속됨. 따라서 위 증축부분·시설물이 피고들 소유임을 전제로 하는 매수청구권은 성립 불가
- 결론: 피고들의 매수청구권 항변 및 이에 기한 유치권 항변 모두 배척됨
쟁점 2: 이 사건 특약이 민법 제652조에 의해 무효인지 여부
- 법리: 민법 제652조는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 함. 단, 단순히 매수청구권을 배제하는 약정과 달리 상당한 반대급부가 부여된 약정은 임차인에게 불리하다고 볼 수 없어 무효가 아님
- 포섭: 이 사건 특약은 시설물 포기의 대가로 시세보다 현저히 낮은 보증금·월임료 및 장기 임대기간이 부여된 것임. 피고들은 계약 당시 원고의 신축 계획을 알고 있었음. 이는 단순 매수청구권 배제 또는 무상 귀속 약정과 본질적으로 다른 양상으로서, 임차인에게 불리한 약정으로 볼 수 없음
- 결론: 이 사건 특약은 민법 제652조에 의한 강행규정 위반으로 무효가 아니며, 유효함
최종 결론: 피고들의 상고 모두 기각, 상고 소송비용 피고들 부담
참조: 대법원 1982. 1. 19. 선고 81다1001 판결
