2013다48364 토지인도 및 건물철거등·매매대금

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차계약의 존재 인정 여부
• 미등기 무허가건물을 종전 임차인으로부터 매수하여 점유하는 임차인이 임대인에게 지상물매수청구권(민법 제643조)을 행사할 수 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 자유심증주의의 한계 위반 여부 (임대차계약 존재 인정에 관한 심리미진 주장)

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2) 사실관계

• 원고(반소피고)는 토지 소유자, 피고(반소원고)들은 해당 토지 위 건물을 점유·사용하는 임차인들임
• 피고 2는 이 사건 2 건물을 직접 건축하여 소유권을 취득함
• 피고 1, 3, 4, 5는 각각 종전 임차인들로부터 미등기 무허가건물인 이 사건 1, 3 내지 5 건물을 매수하여 점유하고 있으나, 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못함
• 원심(대전지방법원 2013. 5. 22. 선고 2012나11035, 2013나5587 판결)은 피고들이 각 건물을 소유하고 있다고 인정한 다음, 피고들의 지상물매수청구권 행사로 각 건물에 관하여 매매계약이 체결되었다고 판단함
• 대법원은 피고 1, 3, 4, 5가 각 건물의 소유권을 취득하지 못하였다는 점에서 원심 판단에 사실오인이 있다고 지적하였으나, 지상물매수청구권 행사 가능 여부에 관한 결론은 정당하다고 판단하여 상고를 기각함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제643조	건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차 종료 시 임차인의 지상물매수청구권

판례요지

• 지상물매수청구권의 의의 및 적용 범위

  • 민법 제643조의 지상물매수청구권은 건물 소유 목적 토지 임대차계약 종료 후 지상 건물이 현존하는 경우, 임대차계약을 성실하게 이행하여 온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리임
  • 제도 목적: 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치 보존 + 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 희생당하기 쉬운 임차인 보호
  • 특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있음 (대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결 참조)

• 미등기 매수인의 법적 지위

  • 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서의 등기명의가 없더라도 그 권리의 범위 내에서는 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 가짐 (대법원 1967. 2. 28. 선고 66다2228 판결, 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55245 판결 참조)

• 미등기 무허가건물 매수 임차인의 지상물매수청구권

  • 지상물매수청구권 제도의 목적 및 미등기 매수인의 법적 지위에 비추어, 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있음

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4) 적용 및 결론

쟁점 1: 토지 임대차계약 존재 인정

• 법리: 임대차계약의 존재는 자유심증주의의 한계 내에서 사실심이 인정할 수 있음
• 포섭: 원심이 판시와 같은 이유로 원고와 피고들 사이에 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차계약의 존재를 인정한 것은 기록에 비추어 수긍 가능하며, 심리미진·자유심증주의 한계 위반 등 위법이 없음
• 결론: 상고이유 제1점 배척

쟁점 2: 미등기 무허가건물 매수 임차인의 지상물매수청구권 행사 가능 여부

• 법리: 지상물매수청구권은 미등기 무허가건물에도 적용되고, 미등기 매수 점유자는 법률상·사실상 처분권을 가지므로, 소유권 미취득 임차인도 특별한 사정 없는 한 지상물매수청구권을 행사할 수 있음
• 포섭: 피고 1, 3, 4, 5는 종전 임차인들로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있으나 소유권을 취득하지 못함 → 원심이 이들을 소유자로 본 부분은 사실오인이나, 소유권 미취득 임차인으로서도 지상물매수청구권 행사 가능하므로 결론은 정당함 / 피고 2는 직접 건축한 소유자로서 매수청구권 행사에 문제 없음
• 결론: 상고이유 제2점 배척, 상고 모두 기각

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참조: 대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364 판결