2014다72449 토지인도등·지상물매수청구
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대인으로서 임대차계약을 체결한 경우, 임차인이 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권(민법 제643조)을 행사할 수 있는지 여부
- 명의신탁약정의 유효성 및 그에 기초하여 임대차계약의 효력이 명의수탁자(토지 소유자)에게 미치는지 여부
소송법적 쟁점
- 원심의 사실인정(소외 2가 토지를 임대하였다는 부분)이 자유심증주의의 한계를 벗어난 것인지 여부
2) 사실관계
- 이 사건 각 토지에 관하여 1963. 12. 30. 원고의 형인 소외 1 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 1989. 1. 25. 원고의 아버지인 소외 2 명의로 소유권이전청구권 가등기가 마쳐짐
- 소외 1은 2002. 4. 11. 이 사건 각 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마침(이후 원고가 등기부상 소유자)
- 피고는 이 사건 각 토지에 건립된 주택과 사찰을 매수하거나 소유하면서 부지를 점유 중
- 원고 명의로 소유권이전등기가 이루어지기 전인 2000년경, 소외 2가 피고에게 연 차임 20만 원에 기간을 정하지 않고 건물 소유를 목적으로 이 사건 각 토지를 임대하였고, 피고로부터 차임을 지급받아 옴
- 소외 2는 원고 명의의 인접 토지에 관해서도 유사한 방식으로 토지사용 대가를 수령함
- 원고도 2009년 이전에는 피고의 토지 점유·사용에 이의를 제기하지 않음
- 원심: 소외 2가 토지 소유자로서 원고에게 명의신탁하였거나 소외 2와 원고 사이에 소외 2가 토지 권한을 행사하기로 정하였다고 보아, 소외 2와 피고 사이의 임대차계약 효력이 원고에게도 미친다고 판단하여 피고의 지상물매수청구권 행사를 인정함
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제643조 | 건물 소유 목적 토지 임대차에서 임차권 소멸 시 임차인의 지상물매수청구권 |
| 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항 | 명의신탁약정의 무효 |
| 민사소송법 제432조 | 원심이 자유심증주의 한계 내에서 확정한 사실은 상고법원을 기속 |
판례요지
- 건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차권이 소멸한 경우, 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 지상물매수를 청구할 수 있음
- 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치 보존 및 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인 보호를 목적으로 함
- 원칙적으로 임차권 소멸 당시 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사 가능; 토지 소유권이 이전된 경우 임대인 지위 승계 또는 임차권 대항력이 있으면 새로운 토지 소유자를 상대로 행사 가능(대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결, 대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 59724 판결 참조)
- 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대인으로서 임대차계약을 체결한 경우: ① 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 소유자가 추인하는 등 계약 효과가 소유자에게 귀속된 경우 → 토지 소유자가 지상물매수청구권의 상대방이 됨. ② 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대한 경우 → 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없음
- 명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 따라 무효이므로, 명의신탁약정에 기초하여 임대차계약의 효력이 명의수탁자에게 미친다고 볼 수 없음
4) 적용 및 결론
사실인정 부분(자유심증주의)
- 법리: 원심이 자유심증주의의 한계 내에서 적법하게 확정한 사실은 상고법원을 기속함(민사소송법 제432조)
- 포섭: 소외 2가 피고에게 이 사건 각 토지를 임대하였다는 원심의 사실인정은 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다고 판단됨
- 결론: 사실인정을 다투는 원고의 주장은 적법한 상고이유로 보기 어려움
지상물매수청구권 행사 상대방
- 법리: 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대한 경우, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자는 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없음
- 포섭: 임대인은 토지 소유자인 원고가 아니라 소외 2이고, 원고가 소외 2의 임대인 지위를 승계하였다는 특별한 사정이 기록상 인정되지 않음. 원심이 명의신탁약정에 기초하여 임대차계약의 효력이 원고에게 미친다고 보았으나, 기록상 명의신탁약정이 있었다고 단정하기 어렵고, 설령 그러한 약정이 있더라도 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 의해 무효임
- 결론: 소외 2와 피고 사이의 임대차계약 효력이 원고에게 미친다거나 원고가 지상물매수청구권의 상대방이 된다는 피고의 주장은 받아들이기 어려움. 원심이 임차인인 피고와 임대차계약을 체결한 상대방이 소외 2라고 인정하면서도 피고가 임대인이 아닌 원고에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있다고 판단한 것은 임대차계약의 당사자나 임차인의 지상물매수청구권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못에 해당함
최종 결론
참조: 대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449 판결
