2009다101275 배당이의

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 대지에 저당권 설정 후 신축된 건물에 관한 소액임차인의 대지 환가대금 우선변제권 인정 여부
• 신축건물에 대한 소액보증금 범위 산정 기준 시점
• 소액임차인이 확정일자도 갖춘 경우 신축건물 환가대금 전액에서 우선변제권 행사 가능 여부
• 임차권 양도·전대 시 원래 임차인의 대항력·우선변제권 존속 여부 및 양수인·전차인의 권리 행사 가능 여부
• 임대인 동의 없는 임차권 양도·전대의 적법성(배신행위 해당 여부)
• 임대주택법 제13조 소정의 적법한 임차권 양도·전대 요건 해당 여부

소송법적 쟁점

• 임차권 양수인·전차인의 우선변제권 행사 주장의 포함 여부(청구 취지 해석)
• 피고가 임차권 양도에 대항하기 위한 확정일자 있는 증서 요건의 필요 여부

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2) 사실관계

• 이 사건 대상 건물은 태영산업 소유의 태영아파트(임대주택)
• 피고 주식회사 국민은행은 태영아파트에 관하여 2005. 3. 21. 근저당권설정청구권 가등기를 마침
• 일부 원고들은 위 2005. 3. 21. 전에 확정일자를 취득한 임차인
• 태영아파트는 대지에 저당권 설정 후 신축된 건물로서, 이후 대지와 건물이 일괄 경매 진행됨
• 태영산업은 부도로 소재가 명확하지 않았으며, 임차권 양도·전대를 이유로 임대차계약 해지를 추진한 사정이 없음
• 태영산업은 오히려 원고들에 대한 차임 채권을 제3자에게 양도하고 그 통지를 함
• 원고 22, 23, 24의 경우 최초임차인 또는 관련임차인들의 전·출입사항 확인이 불가능하거나, 최초임차인 등이 태영아파트 소재지인 천안시로 퇴거하면서 임차권을 양도·전대한 것으로, 다른 시·군·구로 퇴거한 사실이 인정되지 않음

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
주택임대차보호법 제3조 제1항	임차인의 대항력 요건(인도 + 주민등록)
주택임대차보호법 제3조의2 제2항	확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
주택임대차보호법 제8조 제3항	소액임차인의 최우선변제권
민법 제629조	임차인의 무단 양도·전대 금지 및 임대인의 해지권
구 임대주택법 제13조	임대주택 임차권 양도·전대 원칙 금지, 예외적 허용
구 임대주택법 시행령 제10조 제1항	임차권 양도·전대 허용 요건(근무·생업·질병치료 등으로 다른 시·군·구 퇴거)
임대주택법 제1조, 제2조 제1호	임대주택법 목적 및 임대주택 정의

판례요지

• 대지 환가대금에 대한 소액임차인 우선변제권 제한

  • 대지에 저당권 설정 당시 지상 건물이 존재하는 경우에 한하여, 그 지상 건물의 소액임차인은 대지 환가대금에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있음
  • 저당권 설정 후 비로소 건물이 신축된 경우, 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정하면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입는 범위가 지나치게 확대되어 부당함
  • 따라서 저당권 설정 후 신축된 건물의 임차인은 대지 환가대금에 대하여 우선변제권 없음

• 신축건물 환가대금에 대한 우선변제권 및 기준 시점

  • 대지에 저당권 설정 후 신축된 건물에 다시 저당권이 설정된 후 일괄 경매된 경우, 확정일자를 갖춘 임차인 및 소액임차인은 신축건물 환가대금에서는 후순위권리자보다 우선변제권 있음
  • 소액보증금 범위는 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 산정함
  • 소액임차인이 동시에 확정일자를 갖춘 임차인인 경우, 신축건물 환가대금 전액에서 후순위권리자보다 보증금 전액을 우선변제받을 권리 있음

• 임차권 양도·전대 시 대항력 및 우선변제권 존속

  • 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인·전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 원래 임차인의 임차권 대항력은 동일성을 유지하며 존속함
  • 임차권 양도 시 양수인은 원래 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 이를 대위 행사할 수 있음

• 임대인 동의 없는 임차권 양도·전대의 효력(배신행위 예외)

  • 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하게 한 경우에도, 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인은 무단 전대만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없음
  • 이 경우 임차권 양수인·전차인은 양도·전대 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있음

• 임대주택법상 임차권 양도·전대 요건

  • 임대주택법상의 규제는 임대사업자 등록 여부와 무관하게 적용됨
  • 구 임대주택법 제13조는 임대주택 임차권 양도·전대를 원칙 금지하고, 다른 시·군·구로 퇴거 등 법령 소정의 요건 및 임대사업자의 동의를 갖춘 경우에만 허용함
  • 위 요건을 갖추지 못하면 임차권 양도·전대는 적법·유효하지 않고, 원래 임차인의 대항력이 적법·유효하게 유지·존속된다고 볼 수 없음

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4) 적용 및 결론

쟁점 1 — 신축건물 임차인의 대지 환가대금 우선변제권

• 법리: 저당권 설정 후 신축된 건물의 임차인은 대지 환가대금에서 우선변제권 없음. 소액보증금 범위는 신축건물 담보물권 취득 시를 기준으로 함
• 포섭: 피고는 이 사건 태영아파트에 2005. 3. 21. 근저당권설정청구권 가등기를 마쳤으며, 이는 신축건물에 대한 담보물권 취득에 해당함. 해당 일자 전 확정일자를 갖춘 원고들은 피고보다 선순위 임차인에 해당하고, 3,000만 원 이하 보증금 중 1,200만 원 이하 임차인이 소액임차인 요건을 충족함
• 결론: 원심이 2005. 3. 21. 기준으로 확정일자 선후 및 소액보증금 범위를 판단한 것은 정당함

쟁점 2 — 소액임차인이면서 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제 범위

• 법리: 소액임차인이자 확정일자를 갖춘 임차인은 신축건물 환가대금 전액에서 후순위권리자보다 보증금 전액을 우선변제받을 권리 있음
• 포섭: 해당 원고들은 소액보증금 우선변제권 외에 확정일자를 갖춘 임차인으로서 소액보증금을 초과하는 보증금 부분에 대하여도 신축건물 환가대금 전액에서 우선변제를 주장할 수 있음
• 결론: 원심 판단 정당함

쟁점 3 — 임차권 양도·전대의 적법성 및 대항력 존속 (해당 원고들 — 배신행위 예외 인정)

• 법리: 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 무단 전대를 이유로 해지 불가. 임차권 동일성 유지 시 양수인·전차인의 우선변제권 행사 가능
• 포섭: 태영산업은 부도로 소재 불명이었고 임차권 양도·전대를 문제 삼아 해지한 사정이 없으며, 오히려 원고들에 대한 차임 채권을 제3자에게 양도·통지함으로써 묵시적으로 임차권 양도·전대에 동의하였다고 봄이 상당함
• 결론: 해당 원고들은 임대주택법 제13조에 따른 적법한 임차권 양수인 내지 전차인에 해당하고, 우선변제권 행사 가능함

쟁점 4 — 임대주택법상 요건 미충족 임차권 양도·전대 (원고 22, 23, 24)

• 법리: 다른 시·군·구로 퇴거 등 구 임대주택법 시행령 소정의 요건과 임대사업자 동의를 갖추지 못한 경우 임차권 양도·전대는 적법·유효하지 않고 원래 임차인의 대항력도 유효하게 존속하지 않음
• 포섭: 원고 22, 23, 24의 경우 전·출입사항 확인 불가능하거나, 최초임차인 등이 태영아파트 소재지인 천안시로 퇴거하면서 임차권을 양도·전대한 것으로서, 다른 시·군·구로 퇴거하는 요건을 충족하지 못함
• 결론: 위 원고들은 임대주택법 소정의 적법한 임차권 양수인·전차인에 해당하지 않아 우선변제권 주장 불가. 상고 기각

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참조: 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결