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[표준] 654. 임차보증금의 법적 성질: 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결 | 격주간 최신 판례 대시보드

2005다8323 점포명도등·임대차관계존재확인

실체법적 쟁점

소송법적 쟁점

피고(임차인)는 원고(임대인)와 임대차계약 체결 당시, 임대차계약서에 명시된 월차임·전기료·수도료·난방비와는 별도로 임대차목적물에 대하여 평당 6,500원 비율로 계산한 관리비 1,411,400원 및 부가가치세 141,140원 합계 1,552,540원을 매월 지급하기로 약정함
원고는 본소로 피고에게 2002. 3. 1. 이후 연체관리비 지급 및 목적물 명도를 청구함
피고는 반소로 임대차보증금 반환을 청구함
원고는 원심 변론종결에 이르기까지 반소로 청구된 임대차보증금에서 미지급 차임·전기료·수도료·난방비·관리비 등을 공제하여야 한다는 취지의 주장을 전혀 하지 않음
원고는 상고심에 이르러 비로소 임대차보증금에서 위 채무들을 공제하여야 한다고 주장함

적용법령

조문	요지
민법 제618조 (임대차의 의의)	임대인의 목적물 사용·수익 허여 의무 및 임차인의 차임 지급 의무
민법 제622조, 제654조 등 (임대차보증금 관련 법리)	보증금은 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하며 목적물 반환 시 피담보채무를 당연 공제 후 잔액 반환

판례요지

임대차보증금의 담보적 효력
- 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보함
- 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됨
- 임대인은 임대차보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있음 (대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결 참조)
주장·입증책임의 분배
- 임대인이 보증금에서 피담보채무를 공제하려면, 임대인 스스로 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고, 그 차임채권·관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 함
- 다만, 발생한 채권이 변제 등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장·입증책임을 부담함 (대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결; 대법원 2005. 1. 13. 선고 2004다19647 판결 참조)
상고심에서 새로 제출한 주장의 적법성
- 원심 변론종결까지 주장하지 않은 사항을 상고심에서 비로소 제출한 경우, 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 될 수 없음

법리: 처분문서를 포함한 증거를 채증법칙에 따라 적법하게 평가하여 약정 사실을 인정한 경우, 그에 반하는 주장은 채증법칙 위배나 사실오인이 없는 한 배척됨
포섭: 원심은 채용 증거에 의하여 임대차계약서 기재 항목과 별도로 평당 6,500원 기준의 관리비 및 부가가치세를 매월 지급하기로 약정한 사실을 인정하였고, 기록에 비추어 채증법칙 위배·사실오인·처분문서 해석에 관한 법리오해가 없음
결론: 피고의 관리비 약정에 관한 상고이유 배척, 원심의 관리비 지급 청구 인용 부분 유지

법리: 임대인이 보증금에서 피담보채무를 공제하려면 그 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하며, 원심에서 주장하지 않은 사항은 상고심에서 적법한 상고이유가 될 수 없음
포섭: 원고는 원심 변론종결 시까지 임대차보증금에서 미지급 차임·관리비 등을 공제하여야 한다는 주장을 전혀 하지 않고, 단지 본소로써 연체관리비 지급 및 목적물 명도만을 구하였음. 상고심에 이르러 비로소 공제 주장을 제출한 것이 기록상 명백함
결론: 원고의 상고이유는 적법한 상고이유가 될 수 없어 배척

참조: 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결