2018다201610 추심금

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 승낙한 후, 임대주택이 양도된 경우 구 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 양도인(원래 임대인)이 임대차보증금반환채무를 면하는지 여부

소송법적 쟁점

• 원고(질권자·추심권자)가 피고(임대인)에게 약관 내 '소유자 변경 시 통보 의무 조항'을 주장하기 위한 명시·설명의무 이행 여부

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2) 사실관계

• 소외 1은 이 사건 아파트에 관하여 대항력 있는 임차인으로 임대차보증금반환채권을 보유함
• 원고(현대캐피탈 주식회사)는 위 임대차보증금반환채권에 근질권자로서, 피고(임대인)의 질권 설정 승낙을 받음
• 피고는 '질권 설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서'에 서명하였으며, 동 문서에는 "임대차 목적물의 매매로 인하여 소유자(임대인)가 변경될 경우 매매계약서에 전세자금대출 취급 사실 및 질권 설정 내용이 새로운 소유자에게 적용됨을 명기하고 원고에 통보한다"는 약관조항이 포함됨
• 이후 소외 2가 이 사건 아파트 소유권을 취득하여 피고의 소외 1에 대한 임대인 지위를 승계함
• 피고는 임대주택 양도를 이유로 면책항변을 주장함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
구 주택임대차보호법 제3조 제3항 (2013. 8. 13. 개정 전)	대항요건 갖춘 임대차의 임대주택 양수인은 임대인의 지위를 당연 승계함
민법 제349조 제2항	채권질권 설정 시 채무자 승낙의 효력에 관한 규정
민법 제451조 제1항	지명채권 양도 승낙에 따른 항변 제한 규정
약관의 규제에 관한 법률 (명시·설명의무 관련 조항)	사업자는 약관의 중요 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부담함

판례요지

• 임대인 지위 당연승계 및 채무 면책

  • 구 주택임대차법 제3조 제3항은 법률상 당연승계 규정으로, 임대주택 양도 시 양수인이 임대차 계약상 권리·의무 일체를 승계하고, 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하며, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면함 (대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 참조)
  • 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 위 법리가 동일하게 적용됨
  • 따라서 이 경우에도 임대인은 구 주택임대차법 제3조 제3항에 의해 임대차관계에서 탈퇴하고 임대차보증금반환채무를 면하게 됨

• 약관 명시·설명의무

  • 고객이 약관 내용을 충분히 알고 있는 경우 사업자가 별도 설명 없이도 약관이 계약 내용이 됨
  • 약관 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이거나 이미 법령에 의해 정해진 것을 되풀이하는 경우에도 마찬가지임
  • 단, 설명의무를 이행할 필요가 없는 특별한 사정은 이를 주장하는 사업자가 증명하여야 함 (대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다19990 판결, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2009다105383 판결 참조)
  • 명시·설명의무를 이행하지 않은 약관조항은 계약 내용으로 주장할 수 없음

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4) 적용 및 결론

쟁점 1 — 임대주택 양도와 질권 설정 승낙이 병존하는 경우 임대인 면책 여부

• 법리: 구 주택임대차법 제3조 제3항에 따른 법률상 당연승계로 임대주택 양도 시 양도인(임대인)은 임대차관계에서 탈퇴하여 임대차보증금반환채무를 면하며, 이는 질권 설정 승낙 후 양도된 경우에도 동일하게 적용됨
• 포섭: 피고는 소외 1에 대하여 대항력 있는 임대차의 임대인이었으나, 소외 2가 이 사건 아파트 소유권을 취득하여 임대인 지위를 승계함. 원고가 근질권자로서 피고의 질권 설정 승낙을 받은 사정이 있더라도, 민법 제349조 제2항·제451조 제1항이 적용된다는 원고의 주장은 구 주택임대차법 제3조 제3항의 법률상 당연승계 규정에 의해 배척됨
• 결론: 피고는 임대차보증금반환채무를 면함. 면책항변 인정

쟁점 2 — 약관조항(소유자 변경 시 통보 의무)에 관한 명시·설명의무 이행 여부

• 법리: 약관의 중요 내용에 해당하는 조항에 대해 사업자가 명시·설명의무를 이행하지 않으면 해당 약관조항을 계약 내용으로 주장할 수 없으며, 설명이 불필요한 특별한 사정은 사업자가 증명하여야 함
• 포섭: 피고가 서명한 확약서의 "소유자 변경 시 매매계약서에 질권 설정 내용 명기 및 원고에 통보" 조항은 약관의 중요 내용에 해당함. 기록상 위 약관조항이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 별도 설명 없이도 예상 가능한 사항이라고 인정할 만한 증거가 없어, 원고가 명시·설명의무를 이행하였다고 볼 수 없음
• 결론: 원고는 위 약관조항을 계약 내용으로 주장할 수 없음. 상고 기각

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참조: 대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결