[표준] 660. 상가임차권의 대항력과 임대목적물 매수인의 지위: 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결

2015다59801 임대차보증금반환[임차인이 임대인의 지위를 공동상속한 상속인들에 대하여 임차보증금의 반환을 구한 사건]

실체법적 쟁점

소송법적 쟁점

원고는 1999. 8. 9. ○○○○ 회사 소유 이 사건 임차건물(1층 121.97㎡)에 관하여 보증금 50,000,000원, 임대차기간 24개월(자동연장 특약)로 임대차계약 체결; 1999. 8. 15.경부터 '○○마트'로 소매업 영위, 사업자등록 완료
소외 1은 이 사건 건물에 관하여 매매예약을 원인으로 가등기를 마쳤다가 2000. 10. 23. 사망; 소외 1의 처 소외 2가 2006. 2. 10. 위 가등기에 기한 본등기로 소유권이전등기 경료
원고는 2006. 12. 10. 소외 2와 보증금 50,000,000원 동일 조건으로 이 사건 임대차계약 체결
원고는 2008. 12. 15.경 임차보증금을 돌려받지 못한 채 임차권등기명령을 받아 2008. 12. 17. 임차권등기 완료
소외 2는 2009. 2. 14. 사망; 이후 2010. 3. 31. 이 사건 건물 중 각 1/4 지분에 관하여 피고들 및 소외 3, 소외 4 앞으로 상속을 원인으로 한 소유권이전등기 경료
이 사건 건물에 대한 1순위 근저당권 실행에 따른 임의경매 절차 진행; 2011. 1. 13. 유한회사 △△가 이 사건 건물 취득
피고 1은 2011. 9. 5. 특별한정승인신고(민법 제1019조 제3항) 완료; 피고 2는 상속포기를 하지 않음

적용법령

조문	요지
상가건물 임대차보호법 제3조 제2항	임차건물의 양수인(임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봄
구 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항	임대차 종료 후에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계 존속
민법 제1019조 제1항·제3항	상속개시 있음을 안 날로부터 3월 내 단순승인·한정승인·포기; 상속채무 초과 사실을 중대한 과실 없이 알지 못한 경우 그 사실을 안 날로부터 3월 내 한정승인 가능
민법 제1026조 제2호	기간 내 한정승인·포기 없으면 단순승인으로 봄
민법 제1026조 제3호	한정승인·포기 후 상속재산을 은닉·부정소비하거나 고의로 재산목록에 기입하지 않은 때 단순승인으로 봄

판례요지

임대인 지위의 상속 승계: 상가임대차법 제3조 제2항에서 말하는 '양수인'에는 상속으로 임차건물 소유권을 취득한 자도 포함됨. 소유권 변동 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률 규정이든 불문하고 동 규정 적용(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결, 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 참조)
공동임대인의 임차보증금 반환채무 성질: 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당함(대법원 1967. 4. 25. 선고 67다328 판결, 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결 참조)
특별한정승인의 중대한 과실: 민법 제1019조 제3항 소정의 '중대한 과실로 알지 못한다'란 조금만 주의를 기울였다면 상속채무 초과 사실을 알 수 있었음에도 이를 게을리함으로써 알지 못한 것을 뜻하며, 중대한 과실 없이 알지 못하였다는 점의 증명책임은 상속인에게 있음(대법원 2010. 6. 10. 선고 2010다7904 판결 참조)
민법 제1026조 제3호 '고의로 재산목록에 기입하지 아니한 때': 한정승인 시 상속재산을 은닉하여 상속채권자를 해할 의사로써 재산목록에 기입하지 않는 것을 뜻함(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다84936 판결 참조)

법리: 상속으로 임차건물 소유권을 취득한 자는 상가임대차법 제3조 제2항의 양수인에 해당하여 임대인 지위를 당연 승계하고, 공동 승계한 경우 임차보증금 반환채무는 불가분채무임
포섭: 피고들 및 소외 3, 소외 4는 2009. 2. 14. 상속으로 이 사건 건물의 소유권(각 1/4 지분)을 취득하였으므로 이 사건 임대차계약상 임대인 지위를 공동 승계함. 원고는 임차보증금을 반환받지 못한 채 임차권등기를 마쳐두었으므로 이 사건 임대차계약은 구 상가임대차법 제9조 제2항에 따라 종료 후에도 존속하고, 이후 경매로 임차권이 소멸하여도 공동임대인 지위에는 영향 없음. 따라서 임차보증금 반환채무는 상속지분에 따라 분할되지 않고 불가분채무로 공동 부담됨
결론: 원심이 경매로 임차권 소멸 후 상속인들의 채무를 '상속지분에 따라 분할 부담'이라고 판단한 것은 법리 오해; 피고 2에 대한 원고 패소 부분 파기환송

법리: 특별한정승인은 상속채무 초과 사실을 중대한 과실 없이 기간 내에 알지 못한 경우 인정되며, 그 증명책임은 상속인에게 있음
포섭: 원심은 피고 1이 상속채무 초과 사실을 중대한 과실 없이 알지 못하였고, 이 사건 한정승인신고(2011. 9. 5.)는 초과 사실을 안 날로부터 3월 내로서 적법하다고 인정함. 또한 이 사건 건물 관련 채권채무관계를 재산목록에 기입하지 않은 것에 원고를 해할 의사가 있었다고 보이지 않으며 고의를 인정할 증거도 없다고 판단
결론: 원심의 판단에 한정승인·법정단순승인 법리 오해나 자유심증주의 위반 없음; 원고의 피고 1에 대한 상고 기각

법리: 상속포기의 법리 및 자유심증주의
포섭: 원심은 피고 2가 소외 2에 대하여 상속을 포기하지 않았으므로 소외 2로부터 임차보증금 반환채무를 상속하였다고 판단; 원심판결 이유에 상속포기 법리 오해나 자유심증주의 한계 일탈 없음
결론: 피고 2의 상고 기각

참조: 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결