2023다307116 건물인도

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임대차기간 만료 후 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차목적물 소유권이 양도된 경우, 양수인이 임대인 지위를 승계하는지 여부 (상가임대차법 제3조 제2항, 제9조 제2항)
• 재건축정비사업 시행자인 피고가 임대인 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담하는지 여부
• 피고가 원고의 권리금 회수를 방해하였는지 여부 (상가임대차법 제10조의4)
• 인도집행 완료 이후 영업손실 상당 손해배상 청구 인정 여부

소송법적 쟁점

• 원심이 임차인의 대항력 유무를 심리하지 않고 임대인 지위 미승계를 판단한 것이 심리미진에 해당하는지 여부

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2) 사실관계

• 피고는 서울 서초구 일대를 정비구역으로 하는 주택재건축정비사업조합임
• 원고는 - 2017. 6. 12. 피고 보조참가인(전 소유자)으로부터 이 사건 점포를 임차하고 전임차인에게 권리금 1,000만 원을 지급함. 임대차기간은 - 2021. 12. 31.까지로 갱신됨
• 피고는 - 2018. 12. 6. 관리처분계획 고시를 마치고, 이주기간을 - 2021. 6. 1.부터 - 2021. 11. 30.까지로 정한 뒤 - 2021. 4. 30. 이주안내문을 통지함. 임대차계약에도 이주기간 내 점포 인도 특약이 있었음
• 피고는 원고가 아닌 전 임차인을 상대로 소송 제기 후 승소 확정판결을 받고 원고에 대한 승계집행문을 부여받아 - 2022. 4. 6. 인도집행을 완료함
• 피고는 - 2022. 1. 19. 이 사건 점포에 관하여 - 2022. 1. 7.자 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마침
• 원고는 임대차보증금 반환, 권리금 회수 방해에 따른 손해배상, 영업손실 상당 손해배상을 청구함
• 원심은 임대차계약이 기간 만료로 종료되었다는 이유만으로 피고가 임대인 지위를 승계하지 않는다고 판단하여 임대차보증금 반환청구를 기각함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
상가건물 임대차보호법 제3조 제1항	대항력 취득요건 (인도 + 사업자등록)
상가건물 임대차보호법 제3조 제2항	임차건물 양수인은 임대인의 지위를 당연 승계
상가건물 임대차보호법 제9조 제2항	임대차 종료 후에도 보증금 반환 전까지 임대차관계 존속 의제
상가건물 임대차보호법 제10조의4	임대인의 권리금 회수 방해 금지 및 손해배상

판례요지

• 상가임대차법 제9조 제2항에 의하여, 임대차기간 만료 등으로 임대차가 종료된 경우에도 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제됨. 이는 임차인의 목적물 점유를 강하게 보호하여 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것임 (대법원 2016다244224, 2023다257600 참조)
• 상가임대차법 제3조 제2항은 임차인이 대항력을 취득한 후 소유자가 변동된 경우 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 법률상 당연승계 규정임 (대법원 2016다218874, 2015다59801 참조)