94다34265 건물명도등
1) 쟁점
실체법적 쟁점
- 기간의 정함이 없는 토지임대차에서 임대인의 해지 통고로 임차권 소멸 시 토지임차인의 지상물매수청구권 인정 여부
- 임차인의 지상물매수청구권 행사 시 임대인·임차인 간 매매 성립 여부 및 그 법적 성질(형성권)
소송법적 쟁점
- 건물철거·부지인도청구에 건물매수대금 지급과 동시이행으로 건물명도를 구하는 청구가 포함되는지 여부
- 임차인의 매수청구권 행사로 임대인의 철거청구가 받아들여질 수 없게 된 경우, 법원의 석명의무 범위 — 건물명도청구로의 소 변경 유도 여부
2) 사실관계
- 원고는 1983. 10. 13. 이 사건 대지의 소유권을 취득함
- 피고들은 원고의 소유권 취득 이전부터 위 대지 지상에 각 건물을 소유하고 있었음
- 피고들은 원고에게 대지에 관하여 평당 연간 3,000원 내지 5,000원씩의 임료를 지급하다가 1990년부터 평당 연간 10,000원으로 인상하여 소 제기 전까지 지급하여 옴
- 원심은 원고와 피고들 사이에 위 각 건물 소유를 목적으로 하는 기간의 정함이 없는 묵시적 토지임대차계약이 체결되었다고 인정함
- 소장 부본 송달일인 1992. 11. 23.부터 6월이 경과한 1993. 5. 23.경 각 임대차계약이 적법히 해지되어 종료됨
- 피고들은 이 사건 변론에서 각 건물의 매수청구권을 행사함
- 원심은 피고들의 매수청구권 행사로 시가 상당액을 대금으로 하는 매매가 성립하였다고 판단하여 원고의 건물철거 및 대지인도청구를 배척함
- 원심은 원고에게 건물명도 청구 의사가 있는지 석명하지 아니한 채 청구를 기각함
3) 적용법령 및 판례요지
적용법령
| 조문 | 요지 |
|---|
| 민법 제643조 | 토지임차인의 갱신청구권 및 지상물매수청구권 규정 |
| 민법 제283조 | 지상권자의 지상물매수청구권 규정 (준용) |
| 민법 제652조 | 강행규정 위반으로 임차인에게 불리한 약정의 효력 부정 |
판례요지
- 지상물매수청구권의 인정 범위: 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인의 해지 통고로 임차권이 소멸된 경우에도 동일하게 인정됨 (대법원 1977. 6. 7. 선고 76다2324 판결)
- 형성권으로서의 성질: 지상물매수청구권은 형성권으로서, 임차인이 이를 행사하면 임대인은 매수를 거절하지 못하고 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 당연히 성립함
- 강행규정성: 민법 제643조는 강행규정이므로, 이에 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없음(민법 제652조)
- 건물철거청구에 건물명도청구 포함 여부: 건물철거 및 부지인도청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없음 (대법원 1966. 5. 24. 선고 66다548 판결 등)
- 법원의 석명의무 — 종전 판례 변경: 임차인의 적법한 지상물매수청구권 행사로 임대인의 철거·인도청구를 그대로 받아들일 수 없게 된 경우, 법원은 임대인에게 종전 청구를 유지할 것인지 대금지급과 상환으로 지상물명도를 구할 의사가 있는지(예비적으로라도)를 석명하여야 하고, 임대인이 소를 변경하면 지상물명도 판결을 함으로써 분쟁의 1회적 해결을 꾀하여야 함
- 근거 ①: 제소 당시 이유 있던 임대인의 청구가 제소 후 매수청구권 행사라는 사정변화로 받아들여질 수 없게 된 경우, 임대인으로서는 통상 전부 패소보다 대금지급과 상환의 명도판결이라도 받겠다는 의사를 가질 수 있음
- 근거 ②: 임차인의 항변에 기초한 석명은 그 항변으로 논리상 예기되는 범위 내에 있어 임차인에게 특별히 불리하지 않으며, 오히려 매수청구권을 행사한 임차인의 진의에도 부합함
- 근거 ③: 석명 없이 청구를 기각하면 임대인이 다시 지상물명도의 소를 제기해야 하여 쌍방 당사자 모두에게 불리하고 소송경제상 매우 불합리함
- 대법원 1972. 5. 23. 선고 72다341 판결(이러한 경우 석명하지 않아도 위법이 아니라는 취지) 변경
4) 적용 및 결론
쟁점 ① 묵시적 토지임대차 및 지상물매수청구권 성립 여부
- 법리: 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인의 해지 통고로 임차권이 소멸된 경우에도 지상물매수청구권이 인정됨; 동 권리는 형성권으로서 행사 시 매매가 당연 성립함
- 포섭: 피고들은 원고 소유권 취득 이전부터 건물을 소유하며 임료를 지급하여 왔으므로 묵시적 기간 정함 없는 임대차계약이 인정됨; 소장 부본 송달로부터 6개월 경과 시점에 해지가 이루어졌고, 피고들이 변론에서 매수청구권을 행사하였으므로 시가 상당액을 대금으로 하는 매매가 성립함
- 결론: 원심의 사실인정 및 매매 성립 판단은 옳고, 심리미진·채증법칙 위배·법리오해 없음
쟁점 ② 건물철거청구에 건물명도청구 포함 여부
- 법리: 건물철거 및 부지인도청구에 대금지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되지 않음
- 포섭: 원고의 청구는 건물철거·부지인도청구이므로 동시이행에 의한 건물명도청구가 당연히 포함된다고 볼 수 없음
- 결론: 이 점에서 원심 비난 논지 이유 없음
쟁점 ③ 법원의 석명의무 위반 여부 — 핵심 파기 사유
- 법리: 임차인의 매수청구권 행사로 임대인의 철거청구가 받아들여질 수 없게 된 경우, 법원은 임대인에게 건물명도청구로의 소 변경 의사를 석명하여야 하고 소 변경 시 명도 판결로 분쟁을 1회적으로 해결하여야 함
- 포섭: 원심은 피고들의 매수청구권 행사를 인정하고도, 원고에게 대금지급과 상환으로 건물명도를 청구할 의사가 있는지(예비적으로라도) 석명하지 아니한 채 원고의 청구 전부를 배척함
- 결론: 원심은 석명의무의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저질렀음 → 원심판결 파기, 대구지방법원 합의부에 환송
참조: 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 판결
