2019다202795 소유권이전등기·토지인도

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 원고의 이 사건 토지에 대한 점유 및 점유침탈 성립 여부
• 건물 임의경매절차에서 아시아건설의 이 사건 토지 사용대차권이 원고에게 승계취득되었는지 여부
• 피고의 토지 인도 청구가 신의성실의 원칙에 반하는지 여부

소송법적 쟁점

• 점유권에 기한 본소와 본권에 기한 예비적 반소가 모두 인용된 경우, 법원이 양 청구를 모두 인용해야 하는지 여부
• 점유권에 기한 소에서 본권에 관한 이유로 점유회수 청구를 배척할 수 있는지 여부

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2) 사실관계

• 아시아건설이 2012. 1. 20. 이 사건 건물을 신축하여 소유권보존등기를 마침
• 피고는 이 사건 토지의 소유자로서 2010. 7.경 아시아건설에 토지사용승낙서를 작성·교부함 (용도: 제2종 근린생활시설 건축허가 신청)
• 이 사건 건물에 대한 임의경매절차(수원지방법원 2014타경42966호 등)의 매각물건명세서 비고란에 "대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임"이라고 기재됨
• 2016. 11. 7. 임의경매절차에서 소외인이 이 사건 건물을 매수한 후 덕우산업개발을 거쳐 원고에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐짐
• 원고는 건물 소유권 취득 후 이 사건 토지를 건물의 주차장 진출입로로 사용해 옴
• 피고는 2016. 12. 29.경 덕우산업개발에 사용료 미지급을 이유로 토지 출입을 제한하겠다는 취지의 내용증명 발송
• 피고는 2017. 1. 10. 이 사건 토지에 펜스(이하 '이 사건 펜스')를 설치함
• 이 사건 펜스 설치 이후 원고는 이 사건 토지를 주차장 진출입로로 사용·수익하지 못하는 상태임
• 원고는 주위적으로 민법 제205조(점유물 방해제거), 예비적으로 민법 제204조(점유물 반환)에 기하여 펜스 철거 및 토지 인도 청구
• 피고는 원고의 청구 인용에 대비하여 민법 제213조 소유권에 기한 예비적 반소로 토지 인도 청구

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제204조 제1항	점유 침탈 시 물건의 반환 등 점유회수 청구권 인정
민법 제205조	점유 방해 시 방해제거 청구권 인정
민법 제208조	점유권에 기한 소와 본권에 기한 소는 서로 영향을 미치지 아니함; 점유권에 기한 소는 본권에 관한 이유로 재판하지 못함
민법 제213조	소유권에 기한 반환청구권
민법 제610조 제2항	사용대차의 차주는 대주의 승낙 없이 제3자에게 차용물의 사용·수익을 허락하지 못함
민법 제610조 제3항	차주가 위 규정에 위반한 때 대주는 계약을 해지할 수 있음

판례요지

• 점유의 의미: 점유란 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 물리적·현실적 지배만이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단해야 함

• 점유권에 기한 소와 본권에 기한 소의 분리: 점유권에 기한 소와 본권에 기한 소는 서로 영향을 미치지 아니하고, 점유회수 청구에 대하여 점유침탈자가 본권이 있다는 주장으로 점유회수를 배척할 수 없음

• 점유권 본소와 본권 예비적 반소의 동시 인용: 점유권에 기한 본소에 대하여 본권자가 예비적 반소를 제기하고 양 청구가 모두 이유 있는 경우 법원은 양 청구를 모두 인용해야 하고, 점유권에 기한 본소를 본권에 관한 이유로 배척할 수 없음

• 판결 확정 후 집행 구조: 양 청구가 모두 인용·확정되면, 점유자는 본소 확정판결로 강제집행하여 점유를 회복할 수 있고, 본권자의 반소청구는 본소 의무 실현을 정지조건으로 하므로 본소 집행 후 비로소 반소 확정판결에 따른 강제집행으로 점유를 회복할 수 있음. 이는 본권자가 허용되지 않는 자력구제로 점유를 회복한 데 따른 것임

• 예외적 청구이의 소: 점유자의 점유회수 집행이 무의미한 점유상태의 변경을 반복하는 것에 불과하여 아무런 실익이 없거나, 본권자로 하여금 점유회수 집행을 수인하도록 하는 것이 명백히 정의에 반하여 사회생활상 용인할 수 없는 경우, 또는 점유자가 장기간 강제집행하지 않아 본권자의 예비적 반소 확정판결까지 조건불성취로 강제집행에 나아갈 수 없게 되는 등 특별한 사정이 있다면, 본권자는 청구이의의 소로 점유권에 기한 강제집행을 저지할 수 있음

• 사용대차권의 제3자 승계: 사용대차는 개인적 관계에 중점을 두는 무상계약이므로, 특약이 없는 한 차주는 대주의 승낙 없이 제3자에게 차용물의 사용·수익을 허락하지 못하고, 차주의 권리를 양도받은 자는 대주의 승낙이 없으면 대주에게 대항할 수 없음

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 원고의 점유 및 점유침탈 성립 여부 (피고 상고이유)

• 법리: 점유는 물리적·현실적 지배뿐 아니라 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 사회관념에 따라 합목적적으로 판단함. 점유회수 청구에 대해 본권 있음을 이유로 청구를 배척할 수 없음

• 포섭: 원고는 이 사건 건물 소유권 취득 후 이 사건 토지를 건물의 주차장 진출입로로 계속 사용하며 사실상 지배해 왔음. 피고가 2017. 1. 10. 이 사건 펜스를 설치함으로써 원고의 점유가 침탈되었고, 피고가 이 사건 토지의 소유자라는 사정은 점유권에 기한 소에서 본권에 관한 이유로 원고의 청구를 배척하는 근거가 될 수 없음

• 결론: 피고의 상고이유 기각. 원고의 예비적 본소청구(이 사건 펜스 철거 및 토지 반환) 인용 정당

쟁점 ② 사용대차권 승계취득 여부 (원고 상고이유)

• 법리: 사용대차의 차주의 권리를 양도받은 자는 대주의 승낙이 없으면 대주에게 대항할 수 없음

• 포섭: 이 사건 건물의 임의경매 매각물건명세서에 "대지사용권이 없으므로 건물만 매각"이라고 명시되어 있고, 설령 피고와 아시아건설 사이에 이 사건 토지에 관한 사용대차계약이 있더라도, 제3자인 원고가 대주인 피고의 승낙을 받았다고 볼 수 없음. 따라서 원고는 아시아건설의 사용대차권을 승계취득하였다고 주장할 수 없음

• 결론: 원고에게 이 사건 토지를 점유할 정당한 권원이 없다고 본 원심 결론 정당. 원고 상고이유 기각

쟁점 ③ 피고의 토지 인도 청구와 신의성실 원칙 위반 여부 (원고 상고이유)

• 법리: 권리행사가 신의성실의 원칙에 반하는 경우 허용되지 않음

• 포섭: 피고의 이 사건 토지에 대한 인도 청구가 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 특별한 사정이 기록상 인정되지 않음

• 결론: 피고의 반소청구 중 토지 인도 청구 인용 정당. 원고 상고이유 기각

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참조: 대법원 2021. 2. 4. 선고 2019다202795 판결