4289민상81 계약불성립시 중개인의 보수청구권 인정 여부

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 매매가 성립되지 아니한 경우 중개인이 중개 노력의 비율에 상당한 보수를 청구할 수 있는지 여부

소송법적 쟁점

• 해당 없음

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2) 사실관계

• 중개인이 매매중개를 위한 노력을 기울였으나 매매계약이 성립되지 아니함
• 중개인이 노력의 비율에 상당한 중개료를 청구함
• 그 외 구체적 사실관계는 본문에 명시된 바 없음

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
상법 제93조	중개인의 정의 — 타인 간의 상행위 중개를 영업으로 하는 상인
상법 제61조	상인인 중개인은 특약 없이도 중개에 대한 보수(중개료)를 청구할 수 있음

판례요지

• 매매중개료청구권은 매매가 중개인의 손을 거쳐 성립되었음을 조건으로 하여 발생함
• 매매가 성립되지 아니한 이상, 중개인이 중개의 노력을 하였다 하더라도 그 노력의 비율에 상당한 보수를 청구하지 못함
• 근거: 중개료청구권의 발생 요건은 중개당사자 간 계약의 유효한 성립이며, 계약 불성립 시 중개인의 수고가 아무리 크더라도 보수청구권은 발생하지 아니함
• 다만 계약이 성립된 이상 이행 유무는 불문하므로, 채무불이행을 이유로 계약이 해제되더라도 보수청구권은 소멸하지 아니함
• 계약의 이행을 조건으로 하는 특약은 유효하며, 부동산거래 중개에서는 그러한 관습도 존재함

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4) 적용 및 결론

매매 불성립과 중개료청구권의 발생 여부

• 법리 — 매매중개료청구권은 매매가 중개인의 손을 거쳐 성립되었음을 조건으로 발생하며, 계약 불성립 시 노력의 정도와 무관하게 보수청구권이 인정되지 아니함
• 포섭 — 중개인이 중개 노력을 기울였음은 인정되나, 매매계약 자체가 성립되지 아니하였으므로 중개인의 손을 거쳐 계약이 성립되었다는 조건이 충족되지 아니함; 노력의 비율에 상당한 보수청구는 위 요건을 갖추지 못한 것임
• 결론 — 중개인의 매매중개료 청구 불인정

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참조: 대법원 1956. 4. 12. 선고 4289민상81 판결