97다21604 매매대금

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 신축건물 분양계약에서 완공·입주 예정일에 관한 명시적 약정이 없는 경우, 분양자의 완공의무 이행기 및 채무불이행 성립 여부
• 공사 중단이 수급인의 행위에 기인한 경우 분양자(도급인)에게 귀책사유 인정 여부
• 쌍무계약에서 이행 제공 또는 이행 최고 없이 계약 해제가 가능한 경우
• 법인격 남용 법리에 따른 배후자(실질적 1인 지배주주)의 개인책임 인정 여부

소송법적 쟁점

• 처분문서(분양계약서, 공사도급계약서)의 해석 방법
• 채증법칙 위반 여부

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2) 사실관계

• 원고는 1991. 6. 19. 피고 회사로부터 이 사건 건물 5층 2호를 423,832,500원에 분양받고, 1992. 3. 30.까지 계약금·1·2차 중도금 합계 254,280,000원을 지급함
• 분양계약 시 완공·입주 예정일에 관한 명시적 약정은 없었으나, 원고가 2차 중도금 지급 시 피고 회사 담당자가 분양계약서에 입주 예정일을 1993. 7. 10.으로 기재하여 줌
• 피고 회사는 1991. 7. 19. 신한은행과의 분양계약에서 1993. 12. 31.까지 완공 약정, 수급인(소외 건영)과의 공사도급계약에서 1993. 8. 10.까지 완공 약정
• 피고 회사는 분양대금으로 공사대금을 지급할 계획이었으나 분양 저조로 공사대금 지급을 지체하였고, 소외 건영은 1992. 8. 지하 5층·지상 7층 골조공사만 마친 채 공사 중단
• 공사 중단 후 약 2년 5개월이 경과한 1995. 1. 31. 소외 건영과 공사 재개 합의(1996. 3. 30. 완공 약정)하였으나 공사는 사실상 중단 상태 유지
• 원고는 1996. 5. 10. 준비서면 진술로 계약해제 의사표시함
• 피고 1은 여러 회사를 사실상 지배하며 분양사업을 하여 왔고, 1991. 5. 3. 피고 회사 주식을 양수하여 대표이사로 취임함
• 피고 회사 주식(5,000주)은 외형상 4인 명의로 분산되었으나 실질은 피고 1이 대부분 소유하고, 주주총회·이사회 역시 명목적으로만 운영됨
• 피고 회사가 수령한 분양대금 약 78억 원 중 약 30억 원은 피고 1이 이 사건 대지 매입에 임의로 사용하였고, 대지는 피고 1 개인 명의로 소유권이전등기됨
• 나머지 분양대금도 용도 불명확하게 사용되어 피고 회사의 실제 자산은 사실상 전무하고, 자본금 5,000만 원은 명목상에 불과함
• 피고 회사 사무실은 폐쇄되어 근무 직원 없음

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제544조 (이행지체와 해제)	상당한 기간을 정한 이행 최고 후 불이행 시 계약 해제 가능
민법 제2조 (신의성실)	법인격 남용은 신의칙 위반으로 허용 불가

판례요지

• 완공의무의 이행기 결정 기준: 신축건물 분양계약에서 완공·입주 예정일에 관한 명시적 약정이 없더라도 특별한 사정이 없는 한 분양자는 합리적인 상당한 기간 내에 건물을 완공하여 수분양자로 하여금 입주할 수 있도록 하여야 할 의무가 있음. 그 기간은 분양계약의 내용과 체결 경위, 당사자가 예상하고 있었던 완공·입주 예정일, 건물의 규모와 용도, 신축에 통상 소요되는 기간, 당초 예상하지 못한 사정의 발생 여부와 귀책사유, 다른 수분양자들과의 분양계약 내용 등 제반 사정을 참작하여 결정함

• 도급인의 귀책사유: 수급인이 공사를 중단한 것이 도급인의 공사대금 지급 지체에 기인한 경우, 이는 도급인과 수급인의 내부관계에 불과하므로 수분양자와의 관계에서 도급인에게 공사 지연에 대한 귀책사유가 없다고 할 수 없음

• 이행 제공·최고 불요의 계약 해제: 쌍무계약에서 ① 상대방이 미리 채무를 이행하지 아니할 의사를 표시하거나, ② 이행을 제공하더라도 상대방이 채무를 이행하지 아니할 것이 객관적으로 명백한 경우에는 이행 제공 없이도 계약 해제 가능. 또한 상당한 기간을 정하여 최고하더라도 그 기간 내에 상대방이 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에는 최고 없이도 계약 해제 가능함

• 법인격 남용: 회사가 외형상 법인의 형식을 갖추고 있으나 실질적으로 배후자의 개인기업에 불과하거나 배후자에 대한 법률적용을 회피하기 위한 수단으로 남용되는 경우, 회사와 배후자가 별개의 인격체임을 내세워 배후자의 책임을 부정하는 것은 신의성실의 원칙에 위반되는 법인격의 남용으로서 심히 정의와 형평에 반하여 허용될 수 없음. 따라서 회사는 물론 배후자에 대하여도 회사의 행위에 관한 책임을 물을 수 있음

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 분양자의 완공의무 이행기 도과 여부 및 계약 해제의 적법성

• 법리: 명시적 완공 약정 없어도 분양자는 합리적인 상당한 기간 내 완공 의무를 부담하며, 그 기간은 제반 사정을 종합하여 결정함
• 포섭: 입주 예정일로 1993. 7. 10.이 계약서에 기재된 점, 신한은행과의 분양계약에서 1993. 12. 31. 완공 약정, 공사도급계약상 1993. 8. 10. 완공 예정, 1992. 8. 공사 중단 후 수년째 방치, 1996. 5. 계약 해제 시까지 약 5년 경과 등을 종합하면 피고 회사는 건물 규모·용도 및 일시적 공사 중단 사정을 감안하더라도 5년의 기간 내에 완공하여 원고의 입주를 가능하게 하여야 했음
• 결론: 계약 해제 의사표시 당시 이미 이행기가 경과하였으므로 분양계약은 적법하게 해제됨

쟁점 ② 피고 회사의 귀책사유 유무

• 법리: 수급인의 공사 중단이 도급인과 수급인 간 내부관계 사유에 해당하더라도 수분양자와의 관계에서 도급인의 귀책사유 부정 불가
• 포섭: 소외 건영의 공사 중단은 피고 회사의 공사대금 지급 지체에 기인한 것으로 이는 피고 회사·소외 건영 간 내부관계일 뿐, 원고에 대하여 피고 회사에게 귀책사유가 없다고 할 수 없음
• 결론: 피고 회사에게 공사 지연에 관한 귀책사유 인정됨

쟁점 ③ 이행 제공·최고 없는 계약 해제 가부

• 법리: 이행을 제공하거나 최고하더라도 상대방이 그 기간 내에 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에는 이행 제공·최고 없이 계약 해제 가능함
• 포섭: 계약 해제 당시 지하 5층·지상 15층 건물 중 지상 7층까지 골조공사만 시공된 채 수년째 공사가 방치된 상황으로, 원고가 잔금을 제공하거나 상당 기간을 정해 최고하더라도 피고 회사가 그 기간 내에 공사를 완공할 수 없음이 객관적으로 명백함
• 결론: 원고는 이행 제공 또는 최고 없이 계약을 해제할 수 있음

쟁점 ④ 피고 1의 개인책임 (법인격 남용)

• 법리: 회사가 실질적으로 배후자의 개인기업에 불과하거나 법률적용 회피 수단으로 남용된 경우, 배후자의 책임 부정은 신의칙 위반인 법인격 남용으로 허용 불가
• 포섭: 피고 1은 피고 회사 주식 대부분을 실질 소유하고 회사를 개인 의사대로 운영하였으며, 분양대금 약 30억 원을 개인 명의 대지 매입에 임의 사용하고 나머지도 용도 불명확하게 소진함. 피고 회사 자본금은 5,000만 원에 불과한 명목상의 것이고, 대지도 피고 1 개인 명의로 등기되는 등 회사와 개인 재산이 혼융됨. 피고 회사는 실질적으로 피고 1의 개인기업과 다름없음. 피고 1은 피고 회사의 독립한 법인격을 내세워 자신의 책임을 부정하고 있어 이는 법인격 남용에 해당함
• 결론: 원고는 피고 회사는 물론 실질적 배후자인 피고 1에 대하여도 분양계약 해제에 따른 매매대금 반환을 청구할 수 있음

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참조: 대법원 2001. 1. 19. 선고 97다21604 판결