96다54249 건물명도등·소유권이전등기등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 임대차계약 체결 시 신축건물을 임대인에게 귀속시키기로 한 약정이 주주총회 특별결의를 요하는 영업양도에 해당하는지 여부 (상법 제374조)
• 새로운 임대차계약이 불공정한 법률행위로서 무효인지 여부
• 차임 연체로 임대차계약이 해지된 경우 토지임차인이 지상건물 매수청구권을 행사할 수 있는지 여부 (민법 제643조, 제652조)
• 임기 만료 시 지상건물을 양도하거나 철거하기로 한 약정이 민법 제652조에 의해 무효인지 여부

소송법적 쟁점

• 원심의 사실인정에 채증법칙 위배가 있는지 여부

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2) 사실관계

• 피고(주식회사 중국성)는 1987. 12. 1. 망 소외인과 사이에 이 사건 대지 및 지상 구건물에 관하여 보증금 1억 원, 월 차임 600만 원, 임차기간 5년의 임대차계약 체결
• 위 계약에서 피고는 대지 상에 영업에 필요한 신축건물을 별도 신축하여 사용하되, 임차기간 만료 시 신축건물의 소유권을 임대인(소외인)에게 귀속시키기로 약정
• 이후 원고들과 피고 사이에 1992. 12. 1. 이 사건 대지 및 건물에 관하여 임차보증금 12억 원, 월 차임 1,200만 원, 임차기간 5년의 새로운 임대차계약 체결
• 피고는 1993. 12.부터 월 차임 전액을 연체

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
상법 제374조 제1호	영업의 전부 또는 중요한 일부의 양도 시 주주총회 특별결의 필요
민법 제643조	토지임차인의 지상물 매수청구권
민법 제652조	임차인에게 불리한 약정의 효력 배제

판례요지

• 상법 제374조 관련: 주주총회 특별결의가 필요한 '영업의 전부 또는 중요한 일부의 양도'란 일정한 영업목적을 위해 조직되고 유기적 일체로 기능하는 재산의 전부 또는 중요한 일부를 총체적으로 양도하는 것을 의미하며, 양수회사에 의한 양도회사의 영업적 활동 전부 또는 중요한 일부의 승계가 수반되어야 함. 단순한 영업용 재산의 양도는 이에 해당하지 않으나, 영업용 재산의 처분으로 말미암아 회사 영업의 전부 또는 일부를 양도하거나 폐지하는 것과 같은 결과를 가져오는 경우에는 주주총회 특별결의가 필요함(대법원 94다39253, 93다47615, 91다36062, 90다10308 판결 등 참조)

• 지상물 매수청구권 관련: 토지임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우, 토지임차인은 토지임대인에 대하여 지상건물의 매수를 청구할 수 없음(대법원 95다29345, 93다44104, 90다19695 판결 등 참조)

• 매수청구권 배제 약정의 효력: 토지임대차 기간만료 시 임차인이 지상건물을 양도하거나 철거하기로 하는 약정은, 당해 계약의 조건·체결 경위와 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 없는 한, 민법 제643조 소정의 지상물매수청구권을 배제하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조에 의하여 무효

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 신축건물 귀속 약정과 주주총회 특별결의 필요 여부

• 법리: 영업용 재산의 처분으로 회사 영업 전부 또는 일부를 양도·폐지하는 결과가 되는 경우에만 특별결의 필요
• 포섭: 이 사건 신축건물 양도약정에 이르게 된 경위, 약정의 내용 및 임대차계약 내용을 종합하면, 위 양도약정으로 인해 피고 회사 영업의 전부 또는 일부를 양도하거나 폐지하는 것과 같은 결과를 가져온다고 볼 수 없음
• 결론: 주주총회 특별결의 불요, 원심 판단 정당

쟁점 ② 1992. 12. 1.자 임대차계약의 유효성

• 법리: 불공정한 법률행위로서 무효인지 여부는 계약의 내용 및 체결 경위 등 제반 사정을 종합하여 판단
• 포섭: 원심이 적법히 인정한 사실관계에 의하면, 위 계약이 불공정한 법률행위로서 무효라는 피고 주장을 배척한 원심의 조치에 채증법칙 위배 또는 법리오해 없음. 차임증감 관련 주장은 원심이 인정한 사실관계와 다른 전제에 기반함
• 결론: 1992. 12. 1.자 임대차계약 유효

쟁점 ③ 차임 연체 시 지상물 매수청구권 행사 가능 여부

• 법리: 토지임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우 지상건물 매수청구 자체 불가
• 포섭: 피고가 1993. 12.부터 월 차임 전액을 연체하여 임대차계약이 해지된 이 사건에서, 임기 만료 시 건물을 양도·철거하기로 한 약정이 민법 제652조에 의하여 무효라 하더라도, 차임연체를 이유로 해지된 경우에는 매수청구 자체를 할 수 없음
• 결론: 피고의 매수청구권 행사 불가, 원심 판단 정당

최종 결론: 상고 기각, 상고비용 피고(반소원고) 부담

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참조: 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다54249 판결