2011다50165 건물인도

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 주식회사 대표이사가 회사를 위한 업무집행으로 타인 부동산을 불법 점유하게 한 경우, 점유자가 아닌 대표이사 개인이 손해배상책임을 지는지 여부
• 경매개시결정 기입등기 후 공사를 완공하여 취득한 공사대금채권에 기한 유치권으로 경매 매수인에게 대항 가능한지 여부

소송법적 쟁점

• 피고 회사의 이 사건 건물에 대한 점유 중단 시점 인정의 적법성 (증거판단)

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2) 사실관계

• 이 사건 토지·건물에 관하여 2006. 4. 13. 및 2007. 3. 2. 각 강제경매개시결정 기입등기 마쳐짐
• 피고 거남건설 주식회사(이하 '피고 회사')는 경매 진행 중 유치권 신고를 하고, 대표이사 피고 2가 피고 회사 직원 등으로 하여금 이 사건 토지·건물을 관리하도록 함
• 원고(주식회사 장원상사)가 낙찰받아 소유권 취득 후에도 피고 회사 명의로 유치권을 주장하며 원고를 배제한 채 점유상태 유지
• 피고 회사의 이 사건 건물 점유는 적어도 2007. 3. 22. 이전에 중단된 것으로 인정됨
• 피고 회사 주장에 의하더라도 이 사건 추가공사는 2008. 2. 13. 이후에 이루어짐 — 압류의 효력 발생 이후에 공사 완공 및 공사대금채권 취득

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
상법 제389조 제3항, 제210조	대표이사의 업무집행으로 인한 제3자 손해에 대해 회사가 손해배상책임을 부담
민법 제750조	대표이사 개인의 불법행위로 인한 손해배상책임
민법 제320조	유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 성립

판례요지

• 대표이사 개인의 불법행위책임: 주식회사 대표이사가 업무집행을 하면서 고의 또는 과실에 의한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 경우, 주식회사는 상법 제389조 제3항·제210조에 의하여, 대표이사도 민법 제750조 또는 위 상법 규정에 의하여 회사와 연대하여 불법행위책임을 부담함

• 대표이사가 정당한 권한 없이 직원으로 하여금 타인 부동산을 지배·관리하게 하여 소유자의 사용수익권을 침해한 경우, 부동산 점유자는 회사이고 대표이사 개인은 독자적 점유자가 아니어서 인도청구의 상대방은 될 수 없음

• 그러나 대표이사 개인은 고의 또는 과실로 불법적인 점유상태를 형성·유지한 위법행위의 직접 행위자로서 회사와 별도로 손해배상책임을 부담함

• 점유자 여부와 손해배상책임 부담 여부는 별개임

• 경매개시결정 기입등기 후 성립한 유치권의 대항력: 채무자 소유 부동산에 경매개시결정 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우, 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없음(대법원 2008다70763 판결 등 참조)

• 경매개시결정 기입등기 전에 점유를 이전받았더라도, 그 후 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 비로소 유치권이 성립한 경우에는 매수인에게 대항 불가(대법원 2011다55214 판결 참조)

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4) 적용 및 결론

쟁점 1: 대표이사 피고 2의 손해배상책임

• 법리: 대표이사가 업무집행으로 타인의 소유권을 침해한 경우, 점유자가 회사이더라도 대표이사는 직접 불법행위 행위자로서 회사와 별도로 손해배상책임을 부담함
• 포섭: 피고 2는 피고 회사의 대표이사로서 경매 진행 중 유치권 신고를 하고 직원 등으로 하여금 이 사건 토지·건물을 관리하도록 하였고, 원고가 낙찰 후 소유권을 취득한 이후에도 원고를 배제한 채 피고 회사를 위한 불법 점유상태를 유지함. 피고 회사는 원고에게 유치권으로 대항할 수 없으므로 이 점유는 정당한 권한 없는 불법적 점유에 해당함. 피고 2는 위 업무집행으로 원고의 소유권을 침해하는 불법행위를 한 직접 행위자에 해당함
• 결론: 원심이 피고 2를 점유자가 아니라는 이유만으로 손해배상책임을 배척한 것은 법인과 대표기관의 불법행위책임에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니한 것임 → 원심판결 중 피고 2에 대한 부분 파기환송

쟁점 2: 추가공사 대금채권에 기한 유치권 대항력

• 법리: 경매개시결정 기입등기로 압류의 효력 발생 후 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득한 경우, 그때 비로소 유치권이 성립하므로 경매절차 매수인에게 대항 불가
• 포섭: 이 사건 토지·건물에 대하여 2006. 4. 13. 및 2007. 3. 2. 강제경매개시결정 기입등기가 이루어진 이후인 2008. 2. 13. 이후에 추가공사가 이루어져 공사대금채권이 취득되었으므로, 유치권 성립 시점은 압류 효력 발생 이후에 해당함
• 결론: 피고 회사는 원고(매수인)에게 추가공사대금 채권에 근거한 유치권으로 대항 불가 → 원심판단 정당, 피고 회사 상고 이유 없음

쟁점 3: 점유 중단 시점 인정

• 법리: 자유심증주의 범위 내에서 논리·경험의 법칙에 반하지 않으면 원심의 사실인정 존중
• 포섭: 전화·팩스 설치 일자 및 사용내역, 전기요금 체납·사용내역, 경매사건 현황조사 및 감정평가 당시 건물 상황 등 제반 사정을 종합한 원심의 판단
• 결론: 피고 회사의 이 사건 건물 점유가 2007. 3. 22. 이전에 중단되었다는 원심판단은 정당하고, 자유심증주의의 한계 일탈 등 위법 없음 → 피고 회사 상고 기각

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참조: 대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다50165 판결