2011두27094 주택조합설립인가및주택조합총회결의무효확인등

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 주택단지와 주택단지 아닌 지역이 혼재된 정비구역에서 재건축조합 설립 시 구 도시정비법 제16조 제2항·제3항의 동의요건 적용 방법
• 동의요건 충족 여부 판단 시 존치지역 면적 제외 가능 여부
• 이 사건 조합설립인가 처분의 하자가 당연무효에 해당하는지(중대·명백성)
• 용덕빌라 부지의 '주택단지' 해당 여부

소송법적 쟁점

• 조합설립변경인가 처분이 있은 후에도 당초 조합설립인가 처분의 무효확인을 구할 소의 이익 존부

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2) 사실관계

• 이 사건 정비구역(면목4 주택재건축정비사업)에는 주택단지(용덕빌라)와 주택단지가 아닌 지역이 함께 포함됨
• 설립추진위원회는 2008. 12. 18. 피고(중랑구청장)에게 조합설립인가를 신청함
• 피고는 2009. 4. 16. 구 도시정비법 제16조 제3항의 동의요건만 충족하면 된다는 전제 아래, 소유자 76명/100명(76%)이 동의하였다고 보아 조합설립인가 처분을 함
• 그러나 실제로는 토지면적 동의율이 53.45%(= 7,974.99㎡ ÷ 14,918.86㎡)에 불과하여 면적요건(3분의 2 이상)을 충족하지 못함
• 참가인 조합은 2009. 7. 2. 벽산건설을 시공사로 선정함(후속행위)
• 원고들이 무효확인 소송을 제기하자, 참가인 조합은 2011. 4. 28. 정기총회 결의 후 새로이 동의서를 제출받아 2011. 5. 25. 피고로부터 조합설립변경인가 처분을 받음
• 주택단지인 용덕빌라의 구분소유자 21명 중 20명이 동의하고 동의자 토지면적이 1,473.3㎡/1,538㎡로서 구 도시정비법 제16조 제2항 요건은 충족함
• 주택단지가 아닌 지역의 동의율: 소유자 56명/79명(70.88%), 면적 6,501.69㎡/13,380.9㎡(48.58%)로서 제16조 제3항의 다수요건(4분의 3 이상) 및 면적요건(3분의 2 이상) 모두 미충족

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
구 도시정비법 제16조 제2항	주택재건축사업 조합설립 시 주택단지 안의 각 동별 구분소유자 3분의 2 이상 및 토지면적 2분의 1 이상, 전체 구분소유자 4분의 3 이상 및 토지면적 4분의 3 이상 동의 요건
구 도시정비법 제16조 제3항	주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우 해당 지역 토지·건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적 3분의 2 이상 동의 요건
구 도시정비법 제33조	일부 건축물의 존치 또는 리모델링이 포함된 경우 사업시행인가 특례 규정

판례요지

• 소의 이익: 새로이 조합설립인가 처분을 받는 것과 동일한 요건·절차를 거쳐 조합설립변경인가 처분을 받은 경우에도, 당초 인가의 유효를 전제로 매도청구권 행사, 시공자 선정, 사업시행계획 수립 등 후속행위가 이루어진 이상, 당초 조합설립인가 처분의 무효확인을 구할 소의 이익이 소멸하지 않음. 당초 처분이 무효로 확인되면 후속행위도 소급하여 효력 상실하기 때문임

• 동의요건 적용 방법: 정비구역에 주택단지와 주택단지 아닌 지역이 모두 포함된 경우, 주택단지에 대하여는 제16조 제2항의 동의를, 주택단지가 아닌 지역에 대하여는 별도로 제16조 제3항의 동의를 각각 얻어야 함

• 존치지역 면적 제외 불가: 구 도시정비법 제16조 제3항의 동의요건 판단 시 존치지역 면적을 제외할 법령상 근거가 없음. 사업으로 토지 모양이 일부 변경될 계획이라면 해당 토지 소유자도 이해관계인에 해당하여 면적 산정에서 제외할 수 없음

• 당연무효의 일반 법리: 하자 있는 행정처분이 당연무효가 되려면 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 것으로서 객관적으로 명백하여야 함. 법률 규정의 적용 법리가 명백히 밝혀져 해석에 다툼의 여지가 없음에도 행정청이 이를 잘못 적용한 경우 하자는 중대·명백함. 반면 해석에 다툼의 여지가 있는 경우 처분 요건사실 오인에 불과하여 명백성을 인정할 수 없음

• 이 사건 면적요건의 명백성: 구 도시정비법 제16조 제3항의 '토지면적의 3분의 2 이상' 문언의 의미는 분명하고, 존치지역 면적 제외의 법령상 근거가 없으므로 처분 요건 해석에 다툼의 여지가 없음. 피고가 합리적 근거 없이 문언을 잘못 해석하여 면적요건을 충족하지 않은 상태에서 처분을 한 이상, 다른 해석 가능성(제16조 제3항만 적용하는 방식)을 고려하더라도 면적요건 미충족은 객관적으로 명백함

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4) 적용 및 결론

쟁점 1 — 소의 이익

• 법리: 당초 조합설립인가 처분의 유효를 전제로 후속행위가 이루어진 경우, 조합설립변경인가가 있더라도 당초 처분의 무효확인을 구할 소의 이익은 소멸하지 않음
• 포섭: 참가인 조합은 이 사건 조합설립인가 처분 이후 그 처분의 유효를 전제로 시공사 선정(2009. 7. 2.)이라는 후속행위를 함. 이후 조합설립변경인가 처분(2011. 5. 25.)을 받았으나, 만약 이 사건 조합설립인가 처분이 무효로 확인되면 시공사 선정 등 후속행위도 소급하여 효력을 상실함
• 결론: 원고들에게 이 사건 조합설립인가 처분의 무효확인을 구할 소의 이익 인정

쟁점 2 — 동의요건 적용 방법 및 존치지역 면적

• 법리: 주택단지와 주택단지 아닌 지역이 혼재된 정비구역에서는 제16조 제2항·제3항이 각각 별도로 적용됨. 존치지역 면적 제외 불가
• 포섭: 이 사건 정비구역에 주택단지(용덕빌라)와 주택단지 아닌 지역이 함께 포함되어 있으므로, 주택단지에 대한 제16조 제2항 요건과 주택단지 아닌 지역에 대한 제16조 제3항 요건이 모두 필요함. 경성여객자동차 소유 토지는 사업으로 모양이 일부 변경될 계획이어서 이해관계가 있으므로 면적 산정에서 제외 불가
• 결론: 피고가 제16조 제3항만 적용한 것은 위법하며, 존치지역 면적 제외도 허용되지 않음

쟁점 3 — 조합설립인가 처분의 당연무효 여부

• 법리: 처분 요건의 문언 의미가 분명함에도 합리적 근거 없이 잘못 해석하여 요건 미충족 상태에서 처분한 경우, 해석에 다툼의 여지가 있다고 볼 수 없고 하자는 중대·명백하여 당연무효임
• 포섭: 피고는 제16조 제3항만 적용하는 해석을 취하더라도, 토지면적 3분의 2 이상 요건의 문언 의미는 분명함. 실제 동의 토지면적 비율은 53.45%에 불과하여 면적요건(3분의 2 = 약 66.67%)을 충족하지 못함. 이는 다른 해석 가능성(제16조 제2항·제3항 병존 적용 등)을 고려하더라도 달라지지 않음. 피고는 합리적 근거 없이 면적요건 충족 여부를 오판하여 처분한 것으로, 면적요건 미충족이라는 하자는 객관적으로 명백함. 법규의 중요한 부분(다수요건 및 면적요건)을 위반한 중대한 하자이기도 함
• 결론: 이 사건 조합설립인가 처분은 하자가 중대·명백하여 당연무효. 피고 및 참가인 조합의 상고 모두 기각

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참조: 대법원 2014. 5. 16. 선고 2011두27094 판결