[행정] 서울행정법원 2025구합54534

2025구합54534 재산세부과처분취소

실체법적 쟁점

재건축조합이 신축한 공동주택 중 수분양자가 잔금 미납 상태에서 입주하여 사용·수익하고 있는 경우, 재산세 과세기준일 현재 '사실상 소유자'가 수분양자인지 조합인지 여부
잔금 미납·소유권이전등기 미완료 상태에서 사용·수익만으로 사실상 소유자 지위 취득 여부
재산세 납세의무자 해당 여부

소송법적 쟁점

원고는 재건축정비사업조합으로, 정비사업을 통해 공동주택을 신축함
해당 공동주택 중 일부 세대에 대해 수분양자들이 분양계약을 체결하고, 잔금 일부를 납부하지 않은 상태에서 조합의 동의 하에 입주하여 사용·수익 중
과세기준일(매년 6월 1일) 현재, 위 세대들은 잔금 미납으로 인해 소유권이전등기가 완료되지 않은 상태
피고(과세관청)는 과세기준일 현재의 사실상 소유자가 원고 조합이라 보아 원고에게 재산세 부과처분을 함
원고는 수분양자들이 이미 입주하여 점유·사용·수익하고 있으므로 사실상 소유자는 수분양자라고 주장하며 처분취소를 구함

적용법령

조문	요지
지방세법 제107조 제1항	재산세 납세의무자는 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자로 함
지방세법 제107조 제2항	공부상 소유자와 사실상 소유자가 다른 경우 사실상 소유자를 납세의무자로 함
민법 제186조	부동산 물권변동은 등기하여야 효력이 생김
지방세기본법 관련 규정	사실상 소유의 의미 및 납세의무 성립 기준

판례요지

'사실상 소유자'의 의미
- 재산세 납세의무자로서의 '사실상 소유자'란 단순한 사용·수익권자나 점유자가 아니라, 해당 재산에 대한 소유권을 실질적으로 취득한 자를 의미함
- 소유권 취득의 실질적 요건(매매의 경우 잔금 지급 완료 및 소유권이전등기)을 갖추지 못한 자는 비록 실제 점유·사용·수익하더라도 사실상 소유자로 볼 수 없음
잔금 미납 수분양자의 지위
- 수분양자가 잔금을 납부하지 아니한 상태에서는 분양계약상 소유권 취득의 실질적 요건을 충족하지 못한 것임
- 조합의 동의로 입주하여 사용·수익하더라도 그것만으로는 소유권의 실질을 취득하였다고 볼 수 없음
- 과세기준일 현재 소유권이전등기가 완료되지 않은 이상, 공부상·사실상 소유자 모두 조합에 해당함
조합에 대한 재산세 부과의 적법성
- 재산세 과세기준일 현재 사실상 소유자인 조합이 납세의무자이므로 조합에 대한 부과처분은 적법함
- 수분양자가 향후 잔금을 완납하고 소유권이전등기를 마치면 그 시점부터 납세의무 귀속 주체가 변경될 수 있으나, 과세기준일 당시 기준으로 판단하여야 함

쟁점: 과세기준일 현재 사실상 소유자 해당 여부

법리 재산세 납세의무자인 '사실상 소유자'는 단순 점유·사용·수익권자가 아니라 소유권 취득의 실질적 요건(잔금 완납 및 소유권이전등기 등)을 갖춘 자를 의미하며, 과세기준일을 기준으로 판단함
포섭 수분양자들은 과세기준일 현재 잔금 일부를 납부하지 않은 상태로, 분양계약상 소유권 이전의 실질적 요건을 충족하지 못함. 조합의 동의하에 입주하여 실제 사용·수익하고 있다는 사정은 단순한 점유·사용 사실에 불과하고, 이를 들어 소유권의 실질이 이전되었다고 볼 수 없음. 소유권이전등기 역시 미완료 상태이므로, 공부상·사실상 소유자 모두 원고 조합에 해당함
결론 과세기준일 현재 사실상 소유자는 수분양자가 아닌 원고 조합이므로, 조합을 납세의무자로 하여 이루어진 피고의 재산세 부과처분은 적법함. 원고의 청구 기각