[행정] 잔금 미납 수분양자에 대한 재산세 납세의무자 판단

2025구합54534 재산세등 부과처분 취소

실체법적 쟁점

소송법적 쟁점

원고는 서울 강남구 B 일대에서 재건축사업을 시행하여 공동주택을 신축하고 임시사용승인을 받은 주택재건축정비사업조합임
이 사건 공동주택(405세대)의 수분양자들은 주택공급에 관한 규칙 제60조 제4항 제4호에 따라 분양대금의 10%를 납부하지 않은 상태에서 2024. 6. 1. 이전에 입주함
피고(강남구청장)는 재산세 과세기준일(2024. 6. 1.) 당시 이 사건 공동주택의 소유자를 원고로 보아, 2024. 7. 10. 및 2024. 9. 10. 재산세 등을 부과함(이 사건 처분)
수분양자들 명의의 소유권이전등기는 미완료 상태였음

적용법령

조문	요지
지방세법 제107조 제1항	재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 재산세 납세의무자
지방세법 시행령 제20조 제2항	유상승계취득의 경우 취득시기는 사실상의 잔금지급일
주택공급에 관한 규칙 제60조 제4항 제4호	임시사용승인을 받아 입주하는 경우 분양대금 10%를 사용검사일 이후 납부 가능

판례요지

사실상 소유자의 의미: 재산세 납세의무자인 '사실상 소유자'란 공부상 소유자 등재 여부를 불문하고 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 의미함(대법원 2014두2980, 2997 판결 참조)
사실상 취득의 의미: 취득세에서 '사실상 취득'이란 등기 등 형식적 요건 없이도 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 의미함(대법원 2003두10343 판결 참조)
재산의 사실상 소유는 '취득'을 전제로 함: 재산을 사실상 소유한다는 것은 취득세 과세객체인 '취득'을 전제로 하고, 유상승계취득의 경우 사실상의 잔금지급일을 취득시기로 봄
처분권능 판단: 소유권의 핵심 요소는 사용·수익권능이 아니라 처분권능이며, 수분양자들은 소유권등기 및 등기권리증 없이 처분권능을 행사할 수 없는 상태였음

쟁점: 수분양자들이 재산세 과세기준일 당시 '사실상 소유자'인지 여부

법리: 사실상 소유는 '사실상 취득'을 전제로 하고, 유상승계취득에서 취득시기는 사실상의 잔금지급일이므로 대금의 완납 등 실질적 요건 구비가 필요함
포섭:
- 이 사건 수분양자들은 2024년 재산세 과세기준일 현재 분양대금의 10%를 미납하였으므로 잔금 완납 요건을 갖추지 못함
- 소유권이전등기도 미완료 상태로, 제3자에 대한 처분·담보 제공 등 처분권능 행사 불가
- 반면, 원고(조합)는 잔금 미지급을 이유로 분양계약을 해제하고 이 사건 공동주택을 제3자에게 처분할 수 있는 지위를 유지하고 있었음
- 사용·수익권능은 소유권의 일면에 불과하며, 수분양자들의 입주·사용이 소유권 취득을 의미하지 않음
- 잔금을 완납하고 입주한 일반분양자들과 법률상 지위가 다르므로, 이 사건 처분이 조세평등원칙·실질과세원칙에 반한다고 볼 수 없음
결론: 과세기준일 당시 이 사건 공동주택을 사실상 소유하고 있는 자는 수분양자들이 아니라 원고이므로, 원고를 납세의무자로 한 이 사건 처분은 적법함 → 원고 청구 모두 기각

참조: 2026. 3. 20. 선고 2025구합54534 판결