2024다294637 대법 "신탁사 책임한정특약, 수분양자에 설명 안 했다면 무효"

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 관리형 토지신탁 수탁자가 분양계약서에 포함시킨 '책임한정특약'이 약관법상 설명의무 대상인 '중요한 내용'에 해당하는지 여부
• 설명의무 미이행 시 책임한정특약의 계약 내용 편입 여부 및 피고의 책임 면제·제한 가능 여부

소송법적 쟁점

• 약정해제권 행사 이전에 피고의 이행 제공이 있었는지, 이로써 원고의 약정해제권이 소멸하였는지 여부

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2) 사실관계

분쟁 배경

• 피고 B 주식회사는 J 주식회사(위탁자)와 관리형 토지신탁계약을 체결한 수탁자로서, 서울 금천구 소재 지식산업센터 'G' 건물 신축·분양 사업을 수행함
• I은 2020. 8. 13. 매도인(수탁사) 피고, 위탁사 J, 시공사 K과 사이에 이 사건 점포를 공급금액 합계 219,340,000원(부가가치세 포함)에 공급받는 분양계약 체결, 계약금 지급

당사자 및 권리 이전

• 원고(A)는 2022. 3. 31. I로부터 이 사건 점포에 대한 분양권을 219,340,000원에 양수; 피고는 이에 동의

계약 주요 조항

• 분양계약 제3조 제3항: 매도인의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월 이내 입주 불가 시 매수인은 계약 해제 가능
• 분양계약 제4조 제2항: 위 사유 해제 시 매도인은 분양대금 총액의 10%를 위약금으로 지급
• 분양계약 제21조 제2항(이 사건 책임한정특약): 피고(수탁자)는 신탁재산 및 신탁계약 범위 내에서만 매도인 책임을 부담하고, 분양해약금 반환·입주지연 지체상금·하자담보책임 등 일체 의무는 위탁자 J이 부담하며, 매수인은 피고에게 손해·비용 청구를 하지 않기로 함

해제 경위

• 원고는 2022. 11. 24. 피고·J·K에 입주예정일로부터 3개월 경과, 허위·과장 광고 등을 이유로 분양계약 해제 및 위약금 지급을 구하는 내용증명 발송; 피고 직원이 2022. 11. 28. 수령
• 이 사건 점포에 관하여는 2022. 11. 18. 사용승인이 이루어짐

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항	사업자는 약관에 정하여진 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 함
약관의 규제에 관한 법률 제3조 제4항	설명의무 위반 시 해당 약관 조항을 계약 내용으로 주장할 수 없음

판례요지

• 약관 설명의무의 대상인 '중요한 내용' 의미

  • 사회통념에 비추어 고객이 계약체결 여부나 대가를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항을 의미함 (대법원 2007마1328, 2022다225897 등 참조)

• 설명의무 면제 요건

  • 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나, 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항에 대해서는 설명의무 불요
  • '거래상 일반적이고 공통된 것'인지 여부는 해당 조항이 그 거래계에서 일반적으로 통용되고 있는지의 측면에서 판단
  • '고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있는 사항'인지는 소송당사자인 특정 고객에 따라 개별적으로 예측가능성이 있었는지의 측면에서 판단 (대법원 2016다276177 등 참조)
  • 설명의무를 면제하는 특별한 사정이 있다는 점은 이를 주장하는 사업자가 증명하여야 함 (대법원 2009다105383, 2018다201610 등 참조)

• 관리형 토지신탁의 책임한정 등 특약과 설명의무

  • 관리형 토지신탁 수탁자는 신탁사무 처리상 발생한 채권을 가진 수분양자에 대하여 신탁재산은 물론 수탁자의 고유재산으로도 책임을 지는 것이 원칙임 (대법원 2004다31883·31890, 2023다299635 등 참조)
  • 책임한정 등 특약은 이러한 수탁자의 이행책임을 신탁재산 한도 내로 제한하거나 면제하는 것으로서, 수분양자가 분양계약 체결 여부 등을 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항에 해당함
  • 책임한정 등 특약이 신탁업계에서 통용된다고 하더라도, 거래 경험이 평생 몇 번에 불과하고 관리형 토지신탁 등에 관한 전문지식을 갖고 있지 않은 수분양자의 입장에서는 별도의 설명 없이 그 존재 및 내용을 충분히 예상할 수 있다고 보기 어려움
  • 따라서 책임한정 등 특약은 특별한 사정이 없는 한 약관법 제3조 제3항이 정하는 '중요한 내용'에 해당하여 설명의무의 대상이 됨

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4) 적용 및 결론

쟁점 ①: 약정해제권 소멸 여부

• 법리: 매도인의 이행 제공은 계약이 적법하게 해제되기 전에 이루어져야 해제권을 소멸시킬 수 있음
• 포섭: 피고는 2022. 11. 18. 사용승인을 받았으나, 원고의 해제 의사표시(내용증명 수령일 2022. 11. 28.) 이전에 이행 제공이 있었다고 볼 수 없고, 이 사건 분양계약은 원고의 해제로 적법하게 소멸한 이후임; 단순 사용승인 취득만으로는 이행 제공으로 보기 어렵다고 원심 판단
• 결론: 피고의 이행 제공으로 원고의 약정해제권이 소멸하였다는 피고 주장 배척; 상고이유 이유 없음

쟁점 ②: 책임한정특약의 효력 — 약관법상 설명의무 이행 여부

• 법리: 약관법상 사업자는 중요한 내용을 설명하여야 하고, 설명의무를 면제하는 특별한 사정의 증명책임은 사업자에게 있음; 책임한정 등 특약은 특별한 사정 없는 한 설명의무 대상인 '중요한 내용'에 해당함
• 포섭: 분양계약서 말미의 'I' 이름 필체 및 을 제10호증 상담자 확인서 기재만으로는 피고가 수분양자 I에게 이 사건 책임한정특약의 내용을 구체적으로 설명하고 I이 동의하는 의미로 서명하였다고 인정하기 부족함; 피고가 설명의무 이행 또는 면제 특별사정을 증명하지 못함
• 결론: 이 사건 책임한정특약은 계약 내용으로 주장할 수 없어 무효; 피고의 책임 면제·신탁재산 범위 내 제한 주장 배척; 상고 기각

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참조: 대법원 2026. 3. 12. 선고 2024다294637 판결