2025다220178 구 임대주택법상 분양전환 대상자의 무주택요건 판단의 기준시점이 문제된 사건

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호의 우선 분양전환 대상자(명도세대 임차인)에 대한 무주택 요건의 기준시점이 임대차계약 체결일인지, 분양전환 당시인지
• 임대차계약 체결 당시 주택을 소유하고 있었으나 이후 합의해제로 소유권을 상실한 경우 우선 분양전환 대상자 자격이 회복되는지
• 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 선착순 방법으로 선정된 임차인의 무주택 요건 기준시점
• 분양전환가격 산정의 기초가 되는 실제 투입 건축비의 범위(미술장식품 설치비, 도로·조경 공사비, 부가가치세, 모델하우스 설치비 등 포함 여부)
• 우선 분양전환을 위한 계속거주 요건 충족 여부

소송법적 쟁점

• 부당이득액에 대한 주장·증명책임
• 대법원 환송판결의 기속력

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2) 사실관계

• 피고(주식회사 ○○○)는 공공건설임대주택(이 사건 아파트)의 임대사업자임
• 원고들(원고 1 외 777명)은 이 사건 아파트 임차인들로, 피고와 분양전환계약을 체결한 자들임
• 원고들은 피고로부터 부당하게 높은 분양전환가격으로 계약을 체결하였다고 주장하며 부당이득금반환 청구 제기

원고 678에 관한 사실관계

• 원고 678은 - 2005. 12. 26. 경남 의령군 소재 다른 주택(이하 '이 사건 다른 주택')에 관하여 2005. 12. 12.자 매매를 원인으로 소유권이전등기(이하 '이 사건 소유권이전등기') 경료
• 원고 678은 - 2007. 2. 22. 종전 입주자 퇴거로 명도된 임대주택(이 사건 임대주택)에 관하여 입주자모집공고나 선착순이 아닌 개별적 계약 방식으로 피고와 임대차계약 체결, 2007. 3. 5. 전입신고 완료
• 원고 678은 - 2013. 6. 27. 이 사건 다른 주택에 관하여 2013. 6. 25.자 합의해제를 원인으로 이 사건 소유권이전등기의 말소등기 경료
• 원고 678은 - 2024. 1. 15. 피고와 이 사건 임대주택에 관하여 분양전환계약 체결

원심의 판단

• 원고 678이 임대차계약 체결일부터 분양전환계약 체결일 사이에 이 사건 다른 주택에 소유권이전등기를 경료한 바 있으나 합의해제로 말소하였으므로, 계속 무주택자로서 우선 분양전환 요건을 모두 충족하였다고 판단

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
구 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호 개정 전) 제21조 제1항 제1호	입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인을 우선 분양전환 대상자로 규정
구 임대주택법 제21조 제1항 제4호	선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인의 우선 분양전환 요건 규정
구 임대주택법 시행령(2008. 2. 29. 개정 전) 제11조	공공건설임대주택 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여 구 주택공급에 관한 규칙에 위임
구 임대주택법 시행규칙(2007. 3. 27. 개정 전) 제2조의4 제1항·제2항·제4항	임대사업자에게 임대차계약 체결 시 미리 전산검색 의뢰 의무 부과, 자격 없는 자에게 임대 금지
구 주택공급에 관한 규칙(2007. 8. 24. 개정 전) 제4조, 제21조의2	입주자모집공고일부터 입주 시까지 무주택세대주 요건, 사업주체에게 무주택 여부 전산검색 의뢰 및 자격 확인 의무 부과

판례요지

• 사업주체는 명도세대에 관하여 개별적 계약 방식으로 임대차계약을 체결하는 경우 미리 입주 대상자의 무주택 여부를 확인한 후 임대차계약을 체결하여야 함
• 따라서 명도세대 임차인에 대한 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호의 무주택 요건은 명도세대 임차인이 임대차계약을 체결한 날부터 갖추고 있어야 함
• 임대차계약 체결 당시 다른 주택을 소유하고 있었다면, 구 임대주택법 제21조 제1항 제2호 등 법령상 허용되는 예외적인 경우에 해당하는 등의 특별한 사정이 없는 한 무주택 요건을 갖추지 못한 것임
• 임대차계약 체결 당시 다른 주택 소유로 무주택 요건을 갖추지 못한 이상, 그 이후 합의해제를 원인으로 다른 주택의 소유권을 상실하더라도 우선 분양전환 대상자의 자격 요건이 회복된다고 할 수 없음
• 근거: 임대주택 입주자 선정 요건 및 분양전환 대상자 자격 요건, 입주자 선정 시 사업주체에게 부여된 확인의무에 관한 규정 내용과 구 임대주택법의 입법 취지를 종합한 해석

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① 원고 678의 우선 분양전환 대상자 자격

법리 명도세대 임차인에 대한 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호의 무주택 요건은 임대차계약 체결일부터 갖추고 있어야 하며, 임대차계약 체결 당시 무주택 요건을 갖추지 못한 이상 이후 합의해제로 소유권을 상실하더라도 자격이 회복되지 않음.

포섭

• 원고 678은 이미 2005. 12. 26. 이 사건 다른 주택에 관하여 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료한 상태에서, 2007. 2. 22. 개별적 계약 방식으로 이 사건 임대차계약을 체결함
• 임대차계약 체결 당시 이 사건 다른 주택을 소유하고 있었으므로 무주택 요건을 갖추지 못하였고, 구 임대주택법 제21조 제1항 제2호 등 예외적 경우에 해당한다는 특별한 사정이 있는지 여부를 심리할 필요가 있음
• 이후 2013. 6. 27. 합의해제를 원인으로 소유권이전등기가 말소되었다 하더라도, 이미 임대차계약 체결 당시 무주택 요건을 갖추지 못하여 우선 분양전환 대상자에 해당하지 않게 된 이상 자격이 회복되지 않음
• 원심이 합의해제로 말소되었다는 이유만으로 우선 분양전환 대상자에 해당한다고 판단한 것은 법리 오해에 해당함

결론 원심판결 중 피고의 원고 678에 대한 패소 부분 파기·환송. 특별한 사정 유무에 대한 추가 심리 필요.

쟁점 ② 나머지 원고들에 대한 상고이유

법리 분양전환가격 산정 기초인 건축비는 표준건축비 범위 내 실제 투입된 건축비를 의미하며, 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 선착순 방법으로 선정된 임차인은 분양전환 당시까지 소유주택을 처분하여 무주택자가 되면 우선 분양전환 대상자에 해당함.

포섭

• 미술장식품 설치비, 도로 공사비, 조경 공사비, 재료비에 대한 부가가치세, 모델하우스 설치비 등이 피고가 신고한 취득세 과세표준에서 제외·누락된 것으로 보기 어렵다는 원심 판단에 법리 오해 없음
• 원고 678을 제외한 나머지 원고들은 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호 또는 제4호에 따른 계속거주 요건을 갖추었다는 원심 판단에 법리 오해 없음
• 부당이득액에 대한 주장·증명책임, 환송판결의 기속력 등에 관한 법리 오해도 없음

결론 피고의 나머지 상고 전부 기각.

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참조: 대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다220178 판결